規模連鎖化 增值服務化 房產證券化

　　市場上多家房企推出了酒店式管理的長租公寓，租價普遍高于周邊普通租賃房價，但房企運營此類長租公寓盈利前景仍不明朗。為此，北京晨報記者采訪了多位業內專家和房企代表，請他們為房企經營長租公寓如何盈利出謀劃策。

　　長租公寓初期難盈利

“長租公寓對于房企來說是一個不動產運營項目，與一般的房地產開發、銷售模式不同，因此房企在進入長租公寓領域時，并無太多經驗優勢，要做好長租公寓的運營是一個不小的挑戰。”克而瑞研究中心分析師沈曉玲對北京晨報記者說，目前，房企推出長租公寓主要分為兩種模式，第一種是重資產自持模式，第二種是輕資產包租模式，通過整租一棟大樓進行改造，運營期一般在10年以上。

鏈家研究院院長楊現領表示，“房企進入長租公寓領域難以盈利的重要原因，是重資產模式需要承擔前期拿地的成本。而現在的一線城市地價成本仍然過高。”

亞豪機構市場總監郭毅分析說，“房企采用輕資產包租模式也存在盈利困局。因為此類企業往往是收購一些爛尾項目、便捷酒店等，進行升級改造，他們投入的收購費用、改造費用、裝修費用等前期費用比較高，分攤到每一間公寓的租金里，尚不足以支撐。與房地產開發的快周期運營不同，房企做長租公寓是慢周期運營，需要較長的時間，才有可能獲得盈利。”

　　從三方面入手提升盈利空間

房企經營長租公寓，如何獲得盈利？業內專家、房企代表各抒己見，給出了一些專業性的建議。易居智庫中心研究總監嚴躍進說，“房企做長租公寓，要發揮品牌效應、規模效應。比如房企在大城市中打造長租公寓，要建立一個品牌，豎立較好的口碑，再加上通過連鎖經營擴大規模，才能在一定程度上降低成本。”

除了提升品牌和規模以外，房企還要注重提供增值服務。郭毅和嚴躍進均認為，房企通過長租公寓可以獲得租金收入，還可以開發增值服務。也就是說，基于長租公寓吸引的客群產生的流量，衍生出對于娛樂、社交、餐飲、零售等多方面需求，房企可以通過自營，或是引入第三方公司合作，提出增值服務，獲取額外收入。

熊貓公寓CEO創始人王璽龍表示，“熊貓公寓將結合房地產上下游業務，實現租購合一，同時在消費場景等業務領域實現流量變現。目前，熊貓公寓已經在嘗試通過APP手機端聯系租戶，提供租賃以外的多種服務。未來，衍生服務將會成為長租公寓的新盈利點。”

“長租公寓后期運營需要搭建起成熟的管理機制和框架，配用專業高效的運營人員也能大大縮小成本，從而縮短回報投資的期限。同時房企可以嘗試通過房產證券化（REITs），探索出一種新的盈利方式。”楊現領說。

北京晨報記者 武新