本地樓盤貨源充足。

　　品牌房企樓盤數量占據東莞半壁江山，成交金額前十名房企市場占有率更是超過五成。不過，在同樣是品牌房企開發、以剛需自住戶型為主、地理位置相似的情況下，樓盤數量多房企回籠資金快，價格低的樓盤能夠先跑先贏，品牌房企大混戰將繼續在“金九銀十”樓市出現。

盡管在低價促銷刺激下，個別樓盤開盤取得了不錯的銷售率，但是業內人士也表示，目前市場下行趨勢并未改變，“金九銀十”市場仍然嚴峻。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報全媒體記者盧政

　　樓市進入品牌時代

合富大數據統計顯示，今年1~8月東莞商品房簽約金額前十名房企當中，碧桂園以約168.7億元排名第一，萬科125.8億元排名第二，前兩名房企簽約總金額近300億元，占據市場份額39.8%。此外，其他八名分別為瓏遠集團、光大地產、金地地產、和記黃埔、恒大地產、卓越地產、萬達地產和嘉宏地產。統計數據顯示，今年1~8月份，前十名房企商品房成交總金額為411.8億元，成交面積市場占有率52.3%，成交金額市場占有率56%。記者發現，在排行榜前十名當中，東莞本土房企僅占3席，外來品牌房企占7席。

單從8月份東莞市商品房簽約金額前十名來看，碧桂園、萬科也搶占了46%的市場份額。合富大數據統計，8月碧桂園以39.3億元成為銷冠，占據市場34%份額，其次是萬科簽約金額13.6億元，市場份額為12%，兩家房企占市場46%份額，前十名成交面積市場占有率為62%，成交金額市場占有率為65%。

不過，值得注意的是，8月份臨近“金九銀十”，多家房企開始發力，前十名格局也隨之發生變化，除萬科、碧桂園仍然占據前兩名外，凱晟地產、高新地產、中帆地產、時代地產、陽光城地產等外來品牌房企或是本地小房企憑借旗下某個樓盤的熱銷，成功闖入8月樓市成交前十名。

　　房企同場較量 出貨數量取勝

此外，品牌房企進入大較量，短兵相接，樓盤多的房企在成交金額上也占有優勢。東莞中原戰略研究中心統計，8月份碧桂園旗下多個項目齊發，碧桂園森林里、碧桂園信鴻嘉譽、碧桂園映月臺、碧桂園瓏遠紫宸府等多個項目入市。在8月洋房個盤簽約金額排行榜當中，碧桂園兩項目排在前兩位，其中碧桂園森林里簽約 552套合計11.5億元，碧桂園信鴻嘉譽簽約678套合計10.3億元，助推碧桂園占據8月樓市成交金額排行榜首位。同樣在今年發力，有多個樓盤入市的還有萬科地產、卓越地產、時代地產、金地地產等房企，如卓越地產今年三盤齊發，位于厚街的卓越維港、東城的卓越中寰、塘廈的蔚藍山等都已經推出入市，并且取得不錯的成交效果。時代地產進入東莞以來拍下的橫瀝、茶山、石排三地塊，建成的橫瀝項目目前已經上市，其他兩個項目都有望在今年進入市場，加大在年內擠入排行榜前十的可能性。

東莞中原地產戰略研究中心介紹，碧桂園三季度成交金額有望沖刺200億元，因此碧桂園將會繼續加大項目的出貨力度；為了能夠獲得好的成績，碧桂園、萬科、時代、卓越、 金地等品牌開發商都積極備戰“金九銀十”，抓住旺季時機跑量出貨。

　　樓盤競爭激烈 合理定價樓盤先跑量

8月底，石碣三大樓盤中惠悅灣、碧桂園瓏遠紫宸府、中熙玖頌江灣三大樓盤在同區域、戶型類似、產品同質化當中競爭激烈。中惠悅灣率先開盤，定價約1.3萬~1.4萬元/平方米，碧桂園瓏遠紫宸府貨量大，一次推出800多套洋房，簽約均價不到1.3萬元/平方米，中熙玖頌江灣也將于9月正式入市，備案價約為1.45萬元/平方米。為了能夠更快地促進成交，推貨量最大的碧桂園瓏遠紫宸府定價最低，成交效果也最好，僅上周碧桂園瓏遠紫宸府住宅網簽成交量就達到690套。受到價格因素影響，價格低樓盤走貨最快，回籠資金也最為快速。

業內人士介紹，在目前的市場環境下，定價比同區域其他樓盤低的成交量最好，體現在市場上表現為低價樓盤率先跑量。

據東莞中原戰略研究中心介紹，為了更好地迎接“金九銀十”，開發商紛紛錯峰入市，尋找機會獲得更大的市場占有率。另外一方面，在業績壓力下，各大開發商也會紛紛選擇搶跑市場，盡快回籠資金。在此情況下，樓盤打起“價格戰”將在所難免。

　　個盤：

　　樓市“黑馬”

　　開盤價回歸至去年初水平

在今年樓市當中，不時有“黑馬”樓盤依靠超低價殺出，成為市場熱點。這些“黑馬”樓盤最突出的表現是在沒有其他同質化樓盤同時間搶客的情況下，定價仍然遠低于同區域成交均價，甚至回歸至去年初水平，這些樓盤對于自住或投資的購房者而言，都是不錯的選擇。

據東莞中原戰略研究中心統計，8月份，位于黃江的中泰峰境洋房簽約169套，簽約面積1.65萬平方米，成功進入8月洋房簽約金額排行榜的前十名。最引人關注的是，該樓盤簽約均價約為1.5萬元/平方米，在黃江鎮其他樓盤叫價2萬元/平方米的情況下，該樓盤的定價遠低于區域價5000元/平方米左右，在同區域當中定價屬于較低水平。

位于水鄉片區的恒大江灣同樣也是今年樓市的一匹“黑馬”。恒大江灣首次開盤推出“8字頭”產品，低價促銷立馬吸引了市場眼球，雖然其后推出產品定價逐漸上升，但其在8月份的簽約均價為11704元/平方米，仍然低于區域成交價兩三千元。

　　后市：

　　8個全新項目即將上市

據東莞中原戰略研究中心不完全統計，未來階段內將有21個項目推出新貨，其中8個為全新項目入市。8個全新項目為時代地產的兩個高價地項目茶山的時代天薈和石排的時代東珺花園，碧桂園寮步項目碧桂園松湖瓏悅，此外，還有位于塘廈的天悅商住廣場，樟木頭頤景灣畔、橋頭峰景臺、東坑豐泰天禧苑、南城東駿朗晴軒等，推出產品主要在80~130平方米之間的剛需戶型。

東莞中原戰略研究中心認為，從樓盤供應情況來看，大石龍板塊的石碣、茶山和石排將會成為市場關注的熱點，多個全新項目入市。不過，茶山和石排高價地項目入市,備案價仍然居高，高價格項目帶來一定的出貨壓力；臨深片區多個在售項目下調了備案價格，預計臨深片區價格將高位回調，價格下調的項目走貨速度有望改善。

　　提醒：

　　樓市下行趨勢并未改變

上周共有4個項目開盤推售，其中全新項目兩個。東莞中原戰略研究中心介紹，從項目開盤銷售情況來看，上周開盤項目開盤銷售率并不十分理想，價格仍是項目制勝的關鍵，同區域相對較低價格入市項目銷售率相對較高。

此外，東莞中原戰略研究中心認為，以未來市場預期為基礎制定的指標來看，市場形勢依然嚴峻。而從來訪量和認購市場來看，東莞中原戰略研究中心認為，上周來訪指數仍處于下行狀態，為近四周以來的最低，可見市場下行趨勢并未得到改善。該研究中心表示，項目來訪人氣兩極分化，全新項目、定價合理的樓盤人氣較為旺盛，但高價區域的項目人氣冷清，買賣雙方相互膠著僵持。

另外，從消化周期來看，東莞中原戰略研究中心表示，受限購、限貸、限價等調控政策影響，洋房和別墅成交難以再續去年輝煌，雖然目前個別項目開始以價沖量取得不錯的銷售率，但與此同時，進入下半年房企業績壓力大增，紛紛推貨入市，入市貨量亦大幅放量，消化周期不斷拉長，出貨壓力加大。