針對租賃住房市場存在的不合規現象，上海多部門監管力度再升級。2月4日，解放日報·上觀新聞記者從上海市房管局獲悉，上海市住建委、市房管局、市發改委等十部門于近日聯合印發《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》。

值得關注的是，《意見》加強了對住房租賃交易資金的監管，在住房租賃服務收費、租金支付周期以及住房租賃經營機構與房地產經紀機構的合作，都提出了明確要求，堅決遏制“高進低出”和“長收短付”行為。

經營機構需開立資金監管賬戶

《意見》強調，住房租賃經營機構應在上海注冊的商業銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金且原則上不得變更。住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。住房租賃經營機構在上海市設立子公司的，母子公司均應單獨開立監管賬戶。住房租賃經營機構與法人單位簽訂租賃合同，合同中有明確約定的，租金和押金可不納入資金監管。

上海將探索建立住房租賃機構資金風險預警機制。《意見》明確，住房租賃經營機構與承辦銀行簽訂賬戶監管協議，應當明確監管內容、方式、流程，以及雙方的責任和義務。住房租賃經營機構應將監管賬戶信息，在其經營場所、信息發布渠道和租賃合同中明示。

資金收付要求進一步嚴格。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構；承租人支付租金周期不超過三個月的，由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月或按季劃轉。住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金，只能用于支付收儲房源的應付押金。積極推進承辦銀行與市住房租賃公共服務平臺聯網對接，共享網簽備案的合同信息。

嚴控租金貸款業務。未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務。對于新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。

建立完善市場亂象發現機制

針對近年來租房市場的種種不合規行為，上海將進一步嚴厲打擊市場亂象。

《意見》指出，建立完善市場亂象發現機制。依托“12345”熱線，及時受理住房租賃各類投訴舉報。發揮市房地產經紀行業協會、消費者權益保護委員會的作用，積極受理住房租賃投訴。發揮屬地街鎮和社區網格的作用，落實網格監督員、社區綜合協管員和物業服務企業的日常巡查要求，及時發現并上報涉及住房租賃經營機構、房地產經紀機構、網絡信息平臺的違規行為。房屋管理、公安人口管理部門要加強信息共享和業務銜接，以租房居住的實有人口信息為抓手，建立“人房共管”長效機制，切實掌握各類市場主體的房源出租情況。

建立完善行業糾紛調處機制。住房租賃經營機構、房地產經紀機構和網絡信息平臺應當建立住房租賃投訴處理機制，在經營場所、房源信息展示頁面、租賃合同中明示投訴渠道信息，擔起矛盾糾紛化解的首要主體責任。市房地產經紀行業協會要聯合消費者權益保護委員會，組織發動社會力量，建立住房租賃糾紛調處專業性平臺，督促機構妥善處理與住房租賃消費者之間的矛盾糾紛，引導消費者依法維權。

建立完善投訴舉報處置機制。針對住房租賃投訴舉報的不同情形，按照“法定、商定、指定”原則，分別派單至市區相應管理部門或房屋所在地的街鎮處置。有關部門、單位或街鎮受理投訴舉報時，發現涉嫌違反其他部門管理規定的情形，應當及時制作線索信息移送相應管理部門。發生管轄爭議的，涉及同一區域不同職能部門，由區信訪辦指定管轄；涉及不同區域同一職能部門，由市級行政主管部門指定管轄。

建立完善屬地矛盾化解機制。相關部門和各區政府要指導屬地街鎮，整合發揮人民調解、行政調解、司法調解和行業調解的作用，構建住房租賃矛盾化解的多元共治格局。住房租賃經營機構不當經營引發社會風險的，機構注冊所在區要會同公安等相關部門，加強對涉事機構及主要人員的監管，督促涉事機構履行主體責任。涉事機構收儲房源所在街鎮要積極采取措施，保障承租人的合法居住權益，維護收儲房源出租人的正當權益，引導租賃當事人理性協商、依法維權，維護社會穩定。

建立完善行政執法聯動機制。各區集中組織力量，通過聯合執法與專業執法相結合，查處曝光一批侵害租房群眾利益的典型案件。涉及違反國家和上海市有關住房租賃、房地產經紀管理法規、規章的，由城管執法部門依法查處；涉及違規發放個人“租金貸”、違規建立資金池等影響金融秩序的，由金融監管部門依法查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施廣告違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理、人口管理規定以及涉嫌合同詐騙等犯罪的，由公安機關依法查處。

建立完善行業信用監管機制。市房屋管理部門要會同市發展改革部門，制訂本市住房租賃市場主體信用評價管理辦法，委托市房地產經紀行業協會具體實施。對住房租賃市場主體及從業人員的信用管理，實行計分評價制度，根據其信用分數評定信用等級，對信用不良的市場主體及從業人員，房屋管理部門可采取約談告誡、依法暫停房源核驗、暫停網簽備案、發布風險提示等措施，責令其限期整改。情節嚴重、拒不整改的，取消房源核驗、網簽備案等相應資格。

加強住房租賃交易服務管理

《意見》表示，將進一步規范租賃服務收費。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，并由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿或提前解除時，除沖抵合同明確約定的費用外，剩余租金、押金等應當在30日內退還承租人。

同時，規范租金支付周期。住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示范文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。

規范機構業務合作。住房租賃經營機構委托房地產經紀機構收儲房源、介紹客戶的，應當簽訂書面協議，約定服務內容、收費方式。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當通過各自的線上、線下經營場所等渠道，公開合作機構名單。房地產經紀機構與住房租賃經營機構合作的，應當通過市住房租賃公共服務平臺查驗租賃機構的經營資格，并在提供居間服務時，提示租賃機構按規定分別為出租人、承租人辦理合同網簽備案。住房租賃經營機構不得通過私下向個人付費的方式，利用房地產經紀機構及從業人員收儲房源、獲取客戶。

加強發布房源信息真實性

《意見》還在住房租賃市場主體管理、房源信息發布管理、住房租賃合同網簽備案管理、租賃房屋安全管理、住房租賃公共服務平臺建設、住房租賃管理制度保障等做出規定。

按照“主體合規、房源真實、交易透明”的目標，《意見》要求住房租賃企業依法辦理市場主體登記和開業報告或備案手續，從業人員實名掛牌服務，接受社會監督；推行房源核驗碼制度，夯實企業、網絡信息平臺的信息發布主體責任，明確未取得房源核驗碼不得發布房源信息；優化完善住房租賃合同網簽備案制度，不斷提升網簽備案便利化程度，擴大覆蓋面。

《意見》明確要加快推動住房租賃平臺政務服務升級，構建完善上海“一網受理、協同辦理”的住房租賃線上服務體系；不斷強化住房租賃平臺數據賦能和實戰應用，構建完善上海住房租賃市場監測監管應用場景。同時，按照“能公開、盡公開”的原則，進一步發揮好住房租賃平臺的公示作用，努力營造透明、規范的市場環境。

《意見》明確依托上海促進房地產市場健康發展聯席會議，建立市級相關部門協同聯動工作機制，形成各司其職，密切配合，齊抓共管的管理格局；同時，落實屬地責任，建立區級住房租賃工作協調機制，將住房租賃管理納入社會綜合治理和社區網格化管理。