上市公司真的在拋售房產嗎？

“拋售”言過其實，但部分上市公司借此操縱利潤是真

《中國經濟周刊》記者 賈國強 | 北京報道 責編：陳惟杉

隨著今年上市公司中報業績全部披露，近期，有關2017年上半年千余家上市公司拋售房產的消息引發熱議，并被視為樓市“降溫”的信號之一。

消息引用數據稱，在1494家于半年報中披露了**性房地產數據的上市公司中，1163家持有的**性房地產環比一季報減少。

該如何理解**性房地產這一概念，真的有上千家上市公司在拋售房產嗎？《中國經濟周刊》記者通過Wind資訊統計發現，無論是從上市公司中的非房企角度，還是從上市房企角度，都很難得出大量上市公司拋售房產的結論。

　　**性房地產增加值遠大于減少值

在上市公司財報的資產負債表中，**性房地產被歸入“非流動性資產”一項。那么，到底什么是**性房地產？

根據財政部會計司發布的《企業會計準則第3號——**性房地產》，**性房地產用以記錄企業為“賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之”而持有房地產的情況。具體包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

對于非房地產類上市公司而言，**性房地產主要為企業用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生產經營的房產不屬于**性房地產。西南政法大學教授范偉紅對記者說，顯然，**性房地產就是反映非上市房企用于炒地皮、炒房子謀求增值利益的**情況。

《中國經濟周刊》記者對A股3349家上市公司的2017年一季報和中報進行了梳理，剔除上市房企，有1395家上市公司披露了**性房地產相關數據。對比一季報與中報的**性房地產價值，265家公司環比增加，43家公司不變，1087家公司環比減少。

265家公司共增加了215億元，其中中國平安（601318.SH）增加值最多，達到41.85億元。1087家公司的減少值共計66億元，其中僅中國中鐵（601390.SH）一家便減少近15億元，而減少值低于100萬元的企業有794家，其中有399家減少值低于20萬元。

那在上市房企方面，情況又如何呢？《中國經濟周刊》記者對證監會劃分的117家上市房企財報進行了梳理，對比一季報與中報披露的**性房地產價值，34家公司環比增加，8家不變，75家環比減少。

與非房企情況類似，75家上市房企73.6億元的減少值，也低于同期34家公司的環比增加值312億元。

　　數值減少不一定意味“拋售”

通過上述數據不難發現，確實有千余家上市公司在中報中披露的**性房地產價值相比于一季報中披露的數值有所減少，但這是否意味著這些公司在“拋售”房產？

這涉及到如何對**性房地產進行計量，換句話說，上市公司在財報中披露的所擁有的**性房地產的價值是如何被計算出來的？

計量**性房地產價值的方式，有成本模式和公允價值模式兩種。

西南政法大學教授范偉紅向記者介紹說，成本模式指以實際房地產的購置價格為**，并將相關交易稅費等包含在內的計量模式，其依據實際發生的、客觀的交易數據和交易憑據；公允價值模式指財務報表報出時，用房地產當下的市場價值推定持有的房地產的價值。“顯然，這一價值不是實際的交易數據，也沒有真實交易和交易憑據，對有價無市的房地產計量可能虛高虛低。”

北京國家會計學院崔志娟教授也對記者分析說，“所采用的記賬方式有很大的影響，無論是成本模式計量，還是公允價值模式計量，都會導致**性房地產數值的相應減少。”

如果一家上市公司采用公允價值模式對其持有的**性房地產進行計量，樓市低迷亦會導致賬面或報表報出其所持有的**性房地產價值縮水，但房地產實際并沒有出售。當然，采用這種計量方式的上市公司數量有限，有統計顯示，2011年擁有**性房地產的905家上市公司中有30家采用公允價值模式進行計量，占比僅3.31%。

而在成本模式計量下，**性房地產中出租的建筑物采用年限平均法計提折舊，具體核算政策與固定資產部分相同。出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權采用直線法攤銷，具體核算政策與無形資產部分相同。而無論是年限平均法計提折舊，還是直線法攤銷，**性房地產賬面價值都會逐年相應減少。

在1087家**性房地產價值縮水的非房企中，減少值低于100萬元的企業有794家，其中更是有399家減少值低于20萬元。

記賬方式可以解釋小幅度的減少，而一些上市公司所持有的**性房地產價值出現大幅度縮水，甚至“清零”的現象，《中國經濟周刊》記者對比一季報與中報，發現有新奧股份（600803.SH）等16家上市公司（非房企）完成對**性房地產的“清盤”，這些公司是否在“拋售”房產呢？

中匯會計師事務所經理王林向記者解釋說，**性房地產大幅度減少，一般有兩種情況：一是對外出租的**性房地產轉為自用，調整至固定資產。二是將持有的**性房地產對外出售，取得相應的對價。

例如中國中鐵在中報中披露，其將賬面價值1696萬的房屋及建筑物改為自用；新奧股份則在中報中解釋稱，“**性房地產期末較期初減少100%，主要原因是公司原用于出租的房屋本報告期不再進行出租所致。”

　　“拋售”言過其實，部分上市公司操縱利潤是真

綜上來看，僅憑**性房地產價值減少一項標準便說千余家房企拋售房產有夸大之嫌。但是房地產市場持續十余年的火，使房產成為優質**標的，有些上市公司的凈利潤不如一套學區房，甚至引發上市公司“賣房摘帽”“賣房保殼”“操縱利潤”確是事實， 2017年上半年也確實有一些上市公司在賣房。

以*ST人樂（002336.SZ）為例，公司將位于長沙的一處成本為1.38億元的物業以4.36億元出售給大股東，此舉直接讓公司扭虧為盈。而據公告顯示，公司已于今年4月28日摘帽，成功更名為“人人樂”。

*ST生物（000504.SZ）則是將位于海口的部分閑置房產轉讓給了湖南國投，湖南國投持有*ST生物25.58%的股權，為其控股股東。根據房產評估結論，此次轉讓房產賬面價值為2100.25萬元，評估值為3017.20萬元，增值率43.66%。*ST生物也于5月12日摘帽，更名“南華生物(19.600,?0.00,?0.00%)”。

除了像上述兩家公司這樣已經通過賣房實現“摘帽”外，一些“披星戴月”的上市公司在今年也出售了手中的房產，或謀求在明年實現“逆轉”。

例如S\*ST前鋒(50.180,?0.00,?0.00%)（600733.SH）于6月9日發布公告稱，公司于2017年6月7日與自然人陳易木簽署了《北京存量房屋買賣合同》及相關補充協議，公司將位于北京朝陽區亮馬橋路46號北京福景苑705號公 寓建筑面積合計為179.36平方米的房產出售給自然人陳易木，轉讓價格為1125萬元。

而\*ST三泰（002312.SZ）于2017年4月份公告稱，公司擬出售位于成都市金牛區蜀西路42號的部分工業用地使用權及地上附屬房產，其中，土地使用面積約1萬平方米，房產建筑面積3.0916萬平方米，出售房產評估價合計1.69億元。

對于上市公司賣房扭虧的現象，研究院企業研究總監蔣云鋒對記者分析說：“第一是與中國當前經濟發展有一定關系，房價高企，賺錢相對容易；第二說明上市公司主營業務差，創新能力不行；第三是當前資本市場進入退出機制不夠完善，如華為這些優良企業不上市也能很出色，而一些垃圾企業雖然業績很差，卻仍然能留在A股市場上，給予**者炒作空間和機會。”

西南政法大學教授范偉紅向記者表示，根據中報的減持信號，單純得出“大量拋售”是不正確的。同時，從宏觀調控的角度看，提倡“房子是用來住的，不是用來炒的”，一定程度上，上市公司減持或者變更房地產的**用途為自用，對于國家房地產市場的健康發展和經濟脫虛向實是非常有利的，也避免**性房地產淪為上市公司盈虧操縱工具。