近日，位于上海徐匯區望月路的特殊租賃房“憓家”就要入市了。之所以特殊，是因為它更像宿舍，不僅按床位出租，而且月租只有三位數。房源還沒上市，就獲得家政、環衛和快遞企業的追捧，因為這和他們的員工需求剛好吻合。

一線勞動者是上海城市建設者中的重要組成部分，但租房“遠、貴、難”正成為他們的生活痛點之一。從去年起，上海探索增加“一間房”“一張床”供給，為風塵仆仆的一線勞動者提供可居之所，供給規模今年還將擴大。

要在市區擠出這一張張床位并不容易，它更是一個系統性問題，涉及成本、規范、安全、運營、服務等諸多方面。“好住不貴”這道題，該怎么解？

適配特殊租戶特殊需求

河南人李小如曾在上海一家小飯館工作，和4個同事群租在小區的一間房里。幾張彈簧床簡單拼湊就成了員工宿舍，洗澡要排隊，還丟過東西。生活的窘迫，讓她冒出回鄉發展的念頭。

這樣的租房困境，在外來務工人群中并不罕見。雖有安全隱患，但是價格低廉——群租成了低收入群體的選擇。近年來，上海加大群租整治力度，小區居住安全有所提高。然而另一個問題也浮出水面：務工人員居住需求，究竟如何適配？

2019年，上海市房地產科學研究院調查發現，這一群體需求相對特殊。調研對象中有70%租住在里弄和農民房，70%人均居住面積低于15平方米，租住滿意度總體不高。“這是一個對租金和通勤時間高度敏感的群體。上海寸土寸金，在既有租賃結構下，幾乎很難找到適配的合規房源。”業內專家表示。

2020年，上海出臺《關于進一步加大公共服務類重點行業企業一線職工公租房保障力度試點工作的通知》，在公租房中率先試點“一間房”“一張床”，同時大力扶植宿舍型房源企業發展，如安歆公寓和魔方9號樓。通過“兩條腿走路”，為務工人員提供從單人間、雙人間、四人間、六人間等不同類型的房源。

開源節流形成可持續供應

務工人員數量龐大，包括“一張床”在內，宿舍型租賃房可謂供不應求。這片藍海潛力無窮，但入局者稀少，核心痛點在于成本。無論是國企還是民企，只有掌握資金平衡之道，才能讓“一張床”形成可持續供應。

宿舍型租賃房的建與管是一筆巨額投入。以“憓家”為例，約70間房被分割成293個床位，室內配套衛生間、書桌和儲物柜，洗澡采用集中供暖設備。因租戶較多，煙感報警器、噴淋、監控探頭也相對密集。“從改造成本來看，宿舍型租賃房比普通公租房要高出不少。”匯成公租房公司運營管理部負責人黃海燕表示。這還不包括租賃場地費用，以及管理大量租客所需的運維成本。

安歆公寓龍之夢店內的多人宿舍

徐匯”憓家”公租房也提供“一張床”供應

與蛋殼、青客、自如等長租公寓相似，宿舍型租賃房從模式上說，是一個邊際收益低、邊際成本高的低坪效行業。在這個江湖里，“活下來”才是第一要務。

總部位于上海的安歆集團，是國內規模最大的企業員工住宿服務企業，在多年探索中提供了成本管控藍本。走進安歆公寓，人們通常會發現，其內設裝飾相對簡約，“這些都是精細投資測算模型下的成果。每一棟安歆公寓都不離開‘摳成本’。產品的安全度、實用度和耐用度，始終排在‘好看’前面。”安歆研究院院長蔡興華介紹。

從拿房、供應鏈管理到運營，安歆通過精打細算，保證每個門店在3到4年內實現收支平衡。如收窄拿房類型，瞄準存量型經濟酒店、閑置物業和不良資產，使得成本不超過售價的60%。租戶選擇采用ToB模式，其優勢是獲客成本控制僅為單月房租收入的1.5%，次年續簽比例高達80%。相比之下，ToC模式的兩項數據分別為10%到12%、30%。每家門店企業租戶的行業分布也經過精心調配，避免因行業沖擊導致整體退租。

嚴格的成本管控讓安歆集團在疫情期間平穩過渡實現增長，在上海實現5萬張床位布局，主要集中在核心區位。僅南京路周邊就有7家門店，為周邊五星級酒店、知名連鎖餐飲、快遞物流等多個行業的員工提供住宿服務，滿足了市區務工人員的就近租住需求。

節流更要開源。安歆基于深耕企業員工住宿細分行業七年的經驗與優勢，與各地政府、人才服務集團、央企國企等開展了深入合作，開發了政府人才公寓、產業園員工宿舍、城市集中式員工宿舍、中大型租賃社區居住與校園學生宿舍等多場景產品線。

精細管理守牢安全“底線”

安全是一條不能觸碰的高壓線。宿舍型租賃房是人口密集型場所，無論是安全、環境還是人口管理，對當地部門和運營企業來說都是不小的考驗。精細化管理尤為必要。

安歆公寓上海虹口龍之夢店緊鄰地鐵站，與上海外國語大學僅一街之隔。上午進入公寓，一樓大堂醒目位置張貼安全告知，管家正按慣例查房。“門店實行嚴格的安全管理，每天查房三次。”管家小斌介紹，他進入客房主要檢查手機充電器滯留、煙頭、拖線板、大功率電器等違規情況，第一次發現警告，第二次直接勸退。每月還會組織應急演練。

除了人防以外，公寓還采用了物防和技防等手段。在改造階段控制床位量，讓租客人數在可控范圍內；掛壁式收納盒采取分層設計，上層為插座，下層是水杯放置架，避免漏水引發短路。企業還擁有一支60人規模的數字信息團隊，研發數字化平臺和信息化系統，賦能運營效率和組織能力。自主研發的人員管理系統，可與公安系統聯網，實時更新入住人員信息。安歆還在業內首次引入首席安全官體系，建立了包括“行業安全、資產安全、住客安全、數據安全”在內的全方位安全體系。

守好安全底線之外，面對租客的增值服務正不斷完善。如安歆集團的產品設計根據住戶需求，已迭代到第五個版本；使用手機App即可實現包括繳費、預約洗衣、門店無人零售等“一站式”生活服務功能。在春節期間，響應留滬過年的棒約翰等門店的員工，還參加了公寓組織的包餃子和桌游活動。

包括“憓家”在內的公租房，申請入住有一定門檻。這次通過機制創新，向環衛、家政等服務業人員打開綠色通道，居住證等申請材料實行容缺受理。“在企業承諾擔保下，可先入住再辦證。”黃海燕說。

針對環衛和家政人員的生活習慣，徐匯“憓家”配備公區和廚房

政策支持力度有待加強

宿舍型租賃房正蓄勢待發。截至今年1月份，上海公租房已形成6000張床位供應。安歆、魔方等長租公寓企業，也在去年完成多輪收并購，擴大供應規模。

在宏觀層面上，租賃住房也迎來更加寬松的政策環境。如今年國務院政府工作報告多次提及“租賃住房”“長租房”等關鍵詞，要求解決好大城市住房突出問題；上海市政府工作報告也提出加快租賃房建設，形成供應5.3萬套。同策資管等專業機構預測，租賃住房今年仍將迎來較大發展。

不過多家企業坦言，政策支持力度有待細化，應加強落實。望月路“憓家”原為小區“盛華景苑”的配套商業，石龍支路“徐匯環衛職工之家”原為舊廠房……記者在走訪中發現，一些宿舍型房源是由非居住存量房屋改建轉化而來。

盤活城市空間以滿足務工人員的就近租住需求，固然是一條可取路徑。但“非改居”涉及的建設、安全、合規和審批等問題，紛繁復雜，大多數企業難以理出頭緒。某公寓門店開業找了10個部門蓋章審批，僅落地就花了一年多。

近年來，相關支持政策相繼出臺。2018年，上海出臺《關于本市非居住存量房屋改建和轉化租賃住房工作的指導意見（試行）》，在結構安全、消防安全、技防安全、環保衛生、設施配套、面積合規和技術標準方面給出明確規范。上海市房管局正在修訂《指導意見》，根據實際情況細化條例。

作為新事物，宿舍型房源需要社會提高接受度。“因為管理難度高，宿舍型房源也有了‘鄰避效應’。在項目落地中，和基層部門的協調成本非常高。‘一張床’業態可以在優化上海租賃結構方面起到關鍵作用，需要自上而下各方的共同支持。”一名藍領公寓企業負責人呼吁。