上海有1.3萬多個小區，用傳統的物業手法很難管好。在今天舉行的“2021上海民生訪談”中，上海市房管局局長王楨表示，小區綜合治理、物業管理服務要主動、深度融入“兩張網”，加快行業發展轉型。

用數據描述小區運行情況

上海要推進小區健康度畫像，利用物業服務熱線平臺、物業管理信息系統等多年來積累的海量數據，客觀、真實、動態、全面地描繪住宅小區的運行情況。

小區畫像指標包括小區安全、服務質量、業主自治、社區共治等幾個大類、300多項指標。這樣就能找得準小區問題，比如某個小區安全方面分數特別低，就會向相關街鎮、居委會、業委會、物業企業發出安全預警，請各方及時整改安全隱患。

把各項指標較差、問題多發的小區，納入重點監管范圍，市局、區局、街鎮開展專項檢查，增加日常監督檢查頻次，督促做好整改。

另外，深度運用神經元及物聯感知等智能化設備，建設符合智慧管理需要的多個應用場景。綜合推進“一區、一街道、一企業、一平臺”的多層級試點。

住宅物業管理與城管執法深入聯動，第一時間發現、第一時間勸阻、第一時間報告、第一時間處置。從投訴量大、社會關注度高、涉及公共安全三個方面出發，梳理出18個住宅小區綜合治理事項，包括損壞房屋承重結構、群租、違規占用消防車通道等，逐步納入城市網格化管理體系。

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增強運維支付和支撐能力

小區就像一個大家庭，一樣有“日常開銷”。業主們最關心的就是三筆費用，住宅專項維修資金、公共收益和物業費。

住宅專項維修資金是小區這個“大家庭”的“養老錢”，隨著房屋設備老化程度加深，開支越來越多，維修資金續籌難問題日益凸顯。公共收益是“大家庭”的“零用錢”，作為補充維修資金的重要來源，使用管理也是業主關注的焦點問題。物業費則是維持“大家庭”的“生活費”，物業費取消政府指導價后，上海大部分小區存在質價不相符的情況，小區物業費調價缺乏依據，普遍陷入困局。

王楨表示，針對這些問題，新的“美麗家園”建設三年行動計劃已經有所考量。首先有序推進維修資金續籌。完善小區維修資金管理制度，修訂《專項維修資金管理規約》示范文本，引導業主依法依規依約進行續籌。依托二手房交易轉讓環節，在房屋產權信息查詢時一并提供該房屋維修資金結余情況，告知補足方式和途徑，給交易雙方提示，在辦理房屋產權轉讓手續前補足維修資金。

規范公共收益使用管理。制定管理制度，加強前期物業服務期間的公共收益管理。開展公共收益入賬情況專項檢查，每半年梳理統計沒有入賬的小區清單，督促整改，對違規物業服務企業予以記分處理。引導有條件的街鎮通過政府購買服務形式，聘請專業社會服務組織，為業主大會、業委會提供公共收益記賬管理等服務，幫助業主管好用好公共收益。

推進物業服務費調價。繼續在上海各區推進物業服務費調價試點，并抓緊完善物業服務價格調整長效機制，一方面持續開展價格評估專業人員培訓，逐步擴大專業人員和專業機構隊伍，完善物業服務價格評估技術規范和價格評估異議處置機制，更好地為企業和業主提供服務；另一方面，修訂物業服務合同示范文本，引導合同雙方根據小區實際情況，約定明確合同期內物業服務價格調整方式，保障物業服務正常運行，共同推進形成按質論價、質價相符的物業服務市場價格機制。