2016年以來，一系列房地產業調控政策陸續出臺，進入到2017年，調控政策不斷升級，并且調控方向亦發生重大變化，土地拍賣政策史上最嚴，租售并舉，戶籍制度改革進一步深化……

“新存量”時代已來。在新存量環境下，新的困難，新的問題，接踵而至。房地產業將如何“被重構”?備受業內關注。

存量時代已悄然到來

房地產市場已由“黃金時代”走向了“白銀時代”，這是業界公認的行業趨勢。然而，當行業從較快發展階段，進入平穩增長期，另一項重要變化也逐漸顯現，即由“增量時代”向“存量時代”轉換。

根據發達國家的經驗，房地產行業進入成熟期后，存量市場的重要地位將不斷顯現，其存量房銷售規模甚至將遠超新房。

由于土地資源的稀缺，需求會逐漸轉向二手房市場。最近幾年很多開發商和投資機構也逐漸關注非新房市場，由此帶動存量房交易量不斷擴容，存量時代已悄然到來。

來自鏈家的數據顯示，2016年中國二手房交易額超過6萬億元，占住房交易總額的比例達到41%。其中，同期內北京(樓盤)、上海(樓盤)的二手房交易額占比更已高達74%和72%。該比例已經達到發達國家市場的水平，而從這個關鍵指標來看，中國總體上正處于向存量市場轉換的過渡期。

值得一提的是，伴隨著商用物業的崛起，存量房被大量做成品牌長租公寓，是當前存量房市場的一項顯著特征。

鏈家統計數據顯示，目前有超過1.3億年輕人在租房，但這批人對傳統的租賃市場并不滿意，品牌長租公寓更為年輕人所青睞。而這種現象背后所指，其實是消費方式的迭代衍生了新的服務需求。

市場需求推動存量供應

國家鼓勵住房租賃市場的發展，大量城市的“外來人口”也會面臨未來的改變。其中最顯著的是住房租賃市場的爆發。

以外地來滬工作的嚴先生為例，其先后搬了4次家，也一度苦于租房的漂泊，但在上海近7年，他一直選擇租房。剛剛結婚的他，目前和妻子租住在上海市閔行區莘莊地鐵站附近的一個小區。

嚴先生租住的房子本是三室兩廳，其中的客廳被房東改為了臥室，有4戶人家租住。目前整套房屋月租金在1萬元左右，嚴先生租住的是主臥，帶一個獨立衛生間，面積約20平方米，月租金3200元，加上水電煤以及寬帶、物業等費用，嚴先生每月的租房支出約3500元。相對收入而言，其尚能夠承受，且有余力過好生活。

像嚴先生這樣的人群，正是引爆大城市租賃市場的最大力量。

不過，對長期在上海工作的嚴先生而言，上海戶口始終是繞不過的坎，如果存量時代真正到來，他最關注的則是“租售同權”等政策落地情況。

其實，早前國內如無錫(樓盤)、廣州(樓盤)等多個城市均已提出了租房落戶政策，而北京、上海等多個城市也提出要大力發展住房租賃市場。這些被認為是租房者的“福音”。

價值地產聚焦“新存量時代”

行業的發展趨勢、市場需求的增加以及城市的發展，共同推動房地產進入了新的存量時代。

實際上，當前在政策層面，國家鼓勵租賃市場的發展，土地招拍掛政策也逐漸改革，這意味著行業的發展思路將從源頭上被改變。因為當自持比例更高、出租要求更嚴，對于普通開發商而言拿地難度或更高，對其操盤、運營能力也提出了前所未有的新要求。

伴隨市場格局的改變，開發商必然要變。

越來越多的房企轉向存量市場，自持租賃住宅的開發商被稱為“資產運營商”或更合適，而資產運營模式的核心是投資回報率，因而對于企業來說，精細化運營的要求也越來越高。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，國內開發商遲早都要改變傳統的高周轉模式，無論是做住宅、商業地產，還是養老、文旅地產，都要放慢腳步、降低增速、轉換邏輯，學會從沖刺增量轉向挖掘存量，從開發模式轉向運營模式，這也是未來房企的生存法則。

不容忽視，向存量市場過渡，是一種更根本、更深刻的改變，而這種“主賽道”的切換，也將對中國房地產行業發展產生重要影響。

新存量時代，租售并舉的制度建設與方向在哪里?房企繼續賣房還是掘金空間價值?租購同權下的房地產價值鏈重構，以及大整合背后的資本驅動力如何?即將于9月26日在上海舉行，由《每日經濟新聞》主辦的第七屆中國價值地產年會，將為當前的房地產業的變革帶來重要的探索和啟示。