房屋租賃市場迎來政策禮包。近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（簡稱“《公告》”），10月1日起執行。這意味著包括長租公寓在內的市場主體收取租金需繳納的稅費成本有所下降，將為住房租賃市場健康發展帶來助力。

新政支持專業化規模化住房租賃企業發展

《公告》第一條指出，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。同時，住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，也按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

除了住房租賃企業享受相關稅收優惠，與業務相關的企業也同時可享受相關優惠。《公告》第二條明確，對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。

根據《公告》，專業化規模化住房租賃企業的標準為：企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區、直轄市住房城鄉建設部門會同同級財政、稅務部門，可根據租賃市場發展情況，對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。

“十三五”期間，一些企業通過改建商辦房和工業廠房建設了一批租賃住房，但因為土地性質變更的問題，暫時無法直接享受住房租賃稅收優惠政策。對此，《公告》明確，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，即可比照適用《公告》第一條、第二條規定的稅收政策。

總體看，《公告》在增值稅、房產稅方面給予企業較大優惠，特別是專業化規模化住房租賃企業，比如自如、魔方等長租公寓：優惠前，專業化規模化住房租賃企業的增值稅一般納稅人稅率為5%或9%，現在減按1.5%征收；其出租產生的房產稅稅率為12%，現在減按4%征收，下降幅度均較大。“如此舉措實際是以政府讓利，換取企業讓租。”上海國家會計學院應用經濟系主任葛玉御表示。

除了增值稅和房產稅，企業在向個人出租住房時還需繳納哪些稅費？

“當出租方為企業時，企業需要繳納的租賃收入相關稅費主要包括企業所得稅、增值稅及附加稅費、房產稅及印花稅等。”普華永道中國間接稅主管合伙人李軍介紹。

具體而言，企業所得稅稅率在未享受其他優惠政策的情況下，通常為25%；附加稅費（包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加等）根據所在地不同，通常為增值稅稅額的5%至12%。比如上海的附加稅費為5%。此外，印花稅稅率統一為0.1%。業內人士認為，由于企業向個人出租住房所涉稅費種類較多，未來還有進一步減稅降費空間。

影響房租價格因素來自多方面

除了稅費，實際上，房租價格的影響因素來自多方面。

國內一線城市房租價格明顯高于其他城市，主要是受房價、供需關系、信息對稱性以及雙方議價能力等多方面因素的影響。數據顯示，雖然當前一線城市租金較高，但租金回報率卻處于較低水平，且出租房屋的來源目前多以個人為主。

當出租方為個人時，部分城市，比如上海、北京、廣州等，采取綜合征收的方式征收住房租賃收入相關稅費。“根據我們的了解，目前不同的地區出租住房的綜合征收率有所不同。”李軍舉例，例如，在上海及北京，對于個人出租住房月租金收入不高于10萬元人民幣的，適用的綜合征收率為2.5%；對于月租金高于10萬元人民幣的，適用的綜合征收率為4%；而在廣州，根據月租金檔次不同，對應綜合征收率在2%-5.91%之間。

考慮到通常房東會將住房租賃稅費轉嫁至承租人，而像上海這樣的一線城市，房租已普遍較高，從切實減輕承租人租房負擔的角度，上海財經大學公共經濟與管理學院教授范子英都建議，未來還可適當提高一線城市個人所得稅專項附加扣除中住房租金扣除金額上限。

通過提高個稅附加扣除中住房租金扣除金額上限，不僅有利于惠及多層次的住房租賃需求，還有利于擴大內需。上海財經大學“宏觀經濟形勢分析與預測”課題組指出，在“加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”中，國內大循環要求中國有一個更加強大、更有韌性的內需市場促進形成供給和需求。從經濟學角度來看，內需市場取決于消費意愿和消費能力，而消費意愿和消費能力的提升則來自于可支配收入的提高和社會保障系統的完善。

數據顯示，目前占總人口20%的最貧困人口在收入或消費中所占份額只有4.7%，而占總人口20%的最富裕人口占收入或消費的份額高達50%。因此，只有在二次分配中，圍繞中低收入群體，加大稅收、社會保障、轉移支付等調節精準度，切實減輕中低收入群體的稅收負擔和后顧之憂，才能真正可持續地提振國內消費需求。“為住房租賃市場提供針對性減稅政策就是提高二次分配精準度的政策之一。”業內人士指出。

葛玉御還表示，從長遠來看，住房租賃市場要健康發展，在稅收優惠政策之外，還需積極穩妥地推進房地產稅立法，減少地方政府對“土地財政”的依賴。