今天（8月27日），“網上房地產”平臺發布最新消息，上海第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分項目的認購入圍比有所調整。

在此次調整中，項目認購比（認購組數/準售房源套數）高于入圍比（入圍組數/準售房源套數）的，觸發計分排序規則。所有項目中凡是認購比高于1.3的，繼續實行“5年限售”政策。

公開信息顯示，4個位于內環內的項目認購比由1.3提高至2.5；4個位于內外環間的項目認購比由1.3提高至2。

業內人士表示，此次政策發布體現出上海基于市場新情況，優化和完善購房政策的導向，將進一步促進房地產市場交易秩序的穩定。

不難發現，此前上海積分制政策落實過程中，出現了一些新情況。比如，一些樓盤尤其是內環內的樓盤中，由于認購人比較多，認籌情況比較火爆。此類樓盤很容易觸發積分規則。而按照積分規則，只能選取排序為房源數1.3倍以內的購房者。這中間，一些購房者社保繳納的年限比較長（或20年以上），憑借非常高的社保分，最后使得積分制評分很高。這一群體在認購此類房源過程中，占據很大優勢，從而壓縮了其他一些購房者的入圍空間。通過新規優化，將確保購房機會更加公平合理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從變化看，所有中心城區和部分郊區的樓盤，其入圍比有所提高。由于此次政策調整較多的房源主要是內環樓盤，基于此類樓盤政策，可分為兩種情況：

情況一：低于入圍比。上海內環有某個住宅項目，在8月27日獲得了預售許可，項目進入認購階段。此類項目一共有100套房源，其入圍比設定為2.5。根據售樓處客戶認購資料，意向購房者一共有240個人，其項目認購比則為2.4。根據此次積分制新規，該項目認購比低于入圍比，因此并沒有觸發積分排序規則。

那么此類樓盤接下來在銷售過程中，將不采取積分排序規則。但是，由于其認購比為2.4，是高于1.3比例的，那么這240個人都將納入搖號體系和限售體系。換句話說，這部分購房者要通過搖號來選房，認購成功的購房者，后續房源將有5年限售期，即不能隨便轉讓。

這種操作和過去是略有區別的。過去內環內的項目入圍比也是1.3。如果按過去的1.3入圍比算，那么這240個購房者中，只有130個人可以入圍。這130個人中，部分可能是因為憑借多年的社保和高評分而入圍的。這樣剩下的110個人，可能連選房的資格都沒了。所以針對此類內環項目調整政策，某種程度上是保障各類購房者的選房機會。

情況二：過了入圍比。如果該樓盤意向購房者為300人，即項目認購比為3，那么就觸發了積分排序規則。這個和過去的操作其實是一樣的。根據規則，購房者需要根據積分制來認購房源，即要基于戶籍、房產情況、購房記錄、家庭情況四大標準來打分。根據積分制的要求，積分排名在250名內的可以入圍，通過搖號，有100個人可以獲得房源，且最近5年將落實房源限售規定。