隨著經濟轉向高質量發展，面對亟待更新的城市存量資產，優化資產結構、實現資產增值成為商業發展的重要途徑。滿足核心城市需求、創造多元化生活圈、形成成熟的市場競爭體系成為商辦項目革新的發展趨勢。存量時代，城市更新需求激增。商辦項目如何通過項目定位、產品改造等提升項目整體的現金流狀況？商辦物業未來發展走向如何？2021觀點商業年會聚焦革新與未來，探討存量時代下，商辦項目從開發到運營的革新發展趨勢。商辦運營加入個性化模式

受疫情影響，去年商辦物業供應端釋放受壓制，而隨著國內經濟恢復，商辦物業或將迎來新增供應高峰。需要關注到的是疫情影響下寫字樓租戶結構有所改變，除金融、TM T、醫療等維持較強需求外，線上直播等新興風口行業的租賃需求也較為旺盛。

面對這一變化，存量下的商辦運營也正悄然變劃。錦和集團董事長郁敏珺表示，錦和定位為非標準的辦公樓和商業，并明確表示不做“大盒子”。在經歷了存量市場從園區環節切入，然后做商業辦公、社區商業的環節后，如今，錦和定位在非標準的辦公和商業，底層是創新的邏輯，也就是個性化模式，這樣的商辦業態，未來的生命力更強一點；中海商業發展有限公司副總經理唐安琪表示，現在的商務空間不僅是一個辦公空間，一個物理空間，在這其中有幾個維度。其實是大家都有所接觸，有所嘗試的，我們認為這其中還有更大價值可以發揮，這里面包括科技、服務、人文和健康這四個部分。

靈活看重運營和集客能力

在租戶結構中，央企、國企、私企巨頭、跨國公司以及世界500強等企業租戶穩定性強、知名度高、風險低，屬于商辦項目中的基石類租戶，能有效提升項目的抗風險能力和租金持續性。如中海商業的基石租戶占比為43.9%，占比接近五成，因此寫字樓租金收入一直以來較為穩定可觀。值得注意的是，從市場需求來看，科技化與綠色化的商辦物業更受到租戶的青睞。而Z世代作為主流人群，對于人文、多樣、生態、文化的綜合因素的關注，也促成了對傳統商辦模式的沖擊和解構，空間價值和定義都在發生變化。

IWG集團中國區總裁胡懋認為，運營和集客能力，這才是靈活辦公致勝的法寶。在運營層面有很多的工具，在與合作伙伴的合作中，第一個是要選址，利用大數據的分析，提供非常準確的預測，未來收入的情況。選擇一個理想的靈活辦公的空間，可以是小型建筑，也可以是中型建筑，甚至是一整棟樓，進行靈活辦公的運營。

用科技構筑新消費場景

和人打交道的業務，永遠都是有市場的，也永遠有新增點。如果一直可以通過賦能的方式，走在這個市場的前沿，業務就永遠有增長點。

合生不動產基金中心董事總經理鄔伯特表示，商業存量仍然有很大的機會。“從我個人的感覺來看，新經濟，或者說做任何的投資，除了傳統的底層技術分析，還要看成長性和流動性。”他認為，從成長性的角度來講，新經濟依托的都是電商，包括網購，IDC依托的是手機、物聯網，對數據的依托。“人和產業中間有一個場景，我們資管現在最重要的事情是把這個場景抓住，把這個場景放到消費者最能夠產生消費的畫面來。”

中海商業發展有限公司副總經理唐安琪稱，現在有各種各樣的智能化的設備，來提升整體辦公效率，服務空間除了現在可以看到的這些秩序，包括產品的維護等等，但實際上還延伸到了包括企業的扶持、發展，資源的共享，平臺搭建等領域。“科技空間方面，智能化設備這一類的解決方案，實際上除了是一種理性的化身，更重要的是一種情緒的操作者，甚至是一個操控者，它的定位也就意味著他的重要性所在。”