老商品房亟待更換“超齡電梯”，換梯款卻眾籌不上；物業費已無法支撐小區運營，居民為了物業費調整吵個不休……黃浦區五里橋街道是上海典型的“老社區”，城區建設早、人口集中，居民盼望著小區更新與品質提升，但由此引發了一系列社區治理新矛盾。如何解？

22年前，“三會”制度發端于五里橋街道，通過聽證會、協調會和評議會等，實現了“居民的事情，居民說了算”，這一制度在上海各個社區沿用至今。22年來，“三會”制度在五里橋街道傳承與創新。近年，依托“三會”制度，五里橋街道全面貫徹“全過程人民民主”，凝聚最大共識、形成最大合力，引導社區各方協商解決社區難事，探索出破解“老社區”治理難題的新路。

眾人協商，化解“難上加難”事

位于斜土路上的達新大樓的居民們，今年迎來一件大喜事——兩部服役近30年的超齡電梯，換新了。

老房加梯是公認的治理難事；建成多年的居民樓想更換“超齡”電梯，則是難上加難。達新大樓因產權結構復雜，換梯更是曲折。“我們引導業主運用‘三會’制度，解決了這件困擾業主多年的揪心事。”達新居民區黨總支書記朱虹說。

相比住宅電梯15年的使用年限，達新大樓的兩部老電梯屬“嚴重超齡”。電梯近年故障頻發，成了業主安居的“心病”；可因缺少更換資金，業主只能勉強使用。但這兩年，老電梯的更換零配件已買不到了。“想修也修不了，電梯到了必須更換的時候！”業委會主任金志勇說。

在居民區黨總支推動下，居委會、業委會為達新大樓換梯申請到了黃浦區激勵更換超齡電梯的補貼，但在此基礎上還需要業主自籌一部分資金。

資金怎么籌？居民區用起了“三會”制度。居委會與業委會一起在業主中進行廣泛征詢，形成了“更換電梯”的一致意愿，并協商達成了“按照產證面積等確定產權人出資比例”的決定。

換梯“規則”確定下來，但在籌款時遇到了難題：“達新大樓”產權屬性復雜，1到3層是企業產權房，沒有繳納過維修基金；4到15層絕大部分是售后公房，業主有維修基金；還有23戶屬商品房，近30年前曾向當時的開發商繳納過維修基金，但目前這筆錢無從查找。

解決資金難題，靠的也是“三會”制度。在黃浦區房管局協助下，居委會、業委會找到了1到3層是企業產權房，與對方協商，達成了補繳10多萬元維修基金的協議。在居民區黨總支引領下，居委會、業委會又召集23戶商品房業主召開了多次協調會。居委干部與業委會對23戶居民動之以情、曉之以理，請他們從長遠考慮，支持電梯更換。在一次次協商中，23戶居業主逐漸達成了一致，最終每戶出資3000多元作為更換電梯費用。

資金到位后，更換電梯項目正式啟動。今年10月，達新大樓第一部電梯已更換完成，并通過安全驗收，業主們開心地用上了新電梯；另一部電梯也在12月通過安全驗收。

“我們前后召開了十多次協調會、聽證會，終于找出了‘最大公約數’，把換梯這件事落到了實處。”朱虹說，第二部電梯正式使用后，我們還會召開評議會，聽聽業主的使用感受、對后續維護的建議。

黨建引領，最大范圍凝聚人心

“三會”制度是解決社區難事的好方法，讓居民群眾在協商民主的實踐中學習協商民主；但“三會”制度不是簡單的開會，“功夫在詩外”。在實踐中，五里橋街道黨組織牢牢握緊了一根“紅線”——黨建引領。“我們的黨組織始終起到領導核心作用，將居委會、業委會、物業等‘三駕馬車’串聯起來，最大范圍凝聚人心。”街道黨工委書記曹炯說。

建造于1999年的瑞南新苑，曾是上海首批文明小區，但因物業費漲價矛盾，業主一度停繳物業費達200多萬元，業主與物業矛盾深厚，業委會陷入癱瘓，小區治理陷入無序，文明小區的榮譽也被取消……

面對小區困局，街道黨工委、瑞南居民區黨總支認為：要充分調動各方力量進行協商，才能將矛盾化解。

但小區現有矛盾突出，部分業主情緒對立，如果按部就班地召開大會，只會激發矛盾。為凝聚各方力量，居民區黨總支與居委會做了大量前期工作。

他們采取了分頭走訪的方式，連續三個月走訪了150多戶黨員業主、熱心業主，聽取他們的意見，也爭取到他們對改善小區面貌的支持。從走訪中發現，業主最為關心的是現有物業的去留以及物業費調整。在居民區黨總支引領下，業委會與居委會學習了物業管理的相關法規，調研了周邊小區的物業費收取標準。最終，由業委會出具了初步方案：留住原來的物業公司，上調物業費。

這一方案在小區公示后，效果并不理想，許多業主表示反對。在黨總支牽頭下，居委會、業委會又組織召開了聽證會，邀請業主、物業、專家等參加。

300多位業主到場，堪稱小區歷史上規模最大的聽證會。在聽證會上，物業公司公示了近年虧損的賬目，將物業服務中存在的問題與矛盾告知業主；業委會代表從確保小區品質的角度，對物業費上調進行了解釋。由于業委會與居委會的前期醞釀充分，業主們很快認識到小區面臨的情況，也在理解中化解了與物業的矛盾。很快，業主們就通過了續聘原有物業公司、補繳拖欠物業費以及物業費上調等三項決議。黨總支也爭取到了物業公司的支持，物業公司免除了居民部分物業費欠款。

續聘后的物業服務，能否達到業主滿意？黨建引領下，居委會組織業委會、業主代表、社區民警等組成了評議小組，開展月月評活動，發現問題，督促物業及時整改。

瑞南新苑小區逐步走上正軌，居民生活在小區的榮譽感又回來了。今年9月，在黨總支的引領下，瑞南新苑完成了13部老電梯的大修。

五里橋街道的黨員干部與居民群眾，已習慣在黨建引領下協商來解決社區事。近年，五里橋街道既有多層居民樓加梯速度在黃浦區各個街道中數量領先，成功加裝26臺電梯，今年底預計將完成加梯35臺。串起加梯中不同利益主體、完成意愿征詢、資金分攤、行政審批、運維保養等治理實踐的，正是街道黨工委指導或搭建的一個個溝通協調平臺，街道形成的黨建引領下“民主協商、因地制宜、一梯一策”的老房加梯模式在各個居民區復制。