剛剛過去的上半年，盡管宏觀調控依舊從嚴，但龍頭房企的銷售業績仍然光鮮亮麗。萬科、恒大、保利、綠地、中海、融創等7家房企銷售金額已經突破千億元，其中，萬科銷售金額突破2500億元。從千億元級房企數量來看，2017年上半年“千億元軍團”房企的數量比去年上半年的5家有突破，增加了2家，預計2017年全年千億元級房企數量將在20家左右。其中，萬科等或許可以突破6000億元銷售額大關。

總的來看，2017年上半年，市場進一步向品牌房企集中，品牌房企與中小房企之間分化發展的格局愈加明顯。接下來，“大魚吃小魚”“兼并重組”等現象將成常態，行業集中度將進一步提高。

雖然樓市已經進入下半場，規模化的發展時代已經過去，樓市也進入新一輪的市場調整期，但是，今年上半年龍頭房企的銷售規模不但沒有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市進入市場調整期重新洗牌市場，進一步實現銷售業績快速增長，出現“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面。除了出現7家1000億元銷售規模的房企，500億元以上銷售規模的房企突破了15家，100億元以上銷售規模的房企也突破了75家。

另外，從今年上半年銷售金額TOP10房企尤其是已經達到2000億元規模以上的房企來看，在核心一二線城市樓市調控從嚴的市場背景下，三四線城市迎來了放量的窗口期，今年上半年三四線城市對于這些房企的銷售貢獻度普遍較高，這是區別于去年的房企銷售業績大幅提升的一個非常重要原因。

從今年上述部分房企全年業績目標來看，銷售金額直指2000億元以上，甚至有的房企內部銷售目標為6000億元。這并不是企業繼續規模化擴張的個案。據筆者了解，企業規模化的發揮慣性仍然驅動房企繼續盲目擴張。從品牌房企發展目標來看，在制定“十三五”發展計劃之時，規模化仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目標。

簡言之，部分3000億元以上的房企規劃萬億元目標，1000億元以上的企業規劃2000~3000億元的目標，500億元企業規劃1000億元指標，剛剛百億元企業甚至就規劃幾百億元或1000億元的指標，區域化的房企急于進行全國化的市場布局，全國化的房企急于布局全球核心城市的戰略擴張。總體來看，一方面，在規模化擴張過程中，市場的優勢確實在向一部分優質的品牌房企集中，市場集中度也會越來越高，另外一方面，典型品牌房企的規模化的速度似乎并沒有降下來，大部分房企在樓市已經進入下半場的市場背景下仍然有規模化擴張的沖動。

在筆者看來，規模化雖然仍是未來趨勢，但房地產行業的市場容量一年也就10萬億元左右（2016年高峰值11.7萬億元），如果未來3~5年出現2~3家萬億元的房企，再有30家左右的千億元級房企，那么，也就意味著更多的房企在規模面前已經沒有優勢，對于這些中小企業房企來講要么被洗牌被擠出市場，要么在轉型的道路上做的小而美，在行業中仍然有自己的一席之地。

從下半年龍頭房企銷售業績變化趨勢來看，由于市場將進入實質性的調整期，龍頭房企還會利用自己規模化的優勢“保量”，即使“以價換量”也要“沖業績”，確保規模上的市場地位。而此時，一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，也是“大魚吃小魚”的市場時機，筆者預計，在今年下半年，“買地太貴就買上市公司”這種方式還會受到善于資本運作的品牌房企的歡迎，比如像恒大、融創這樣的品牌房企。這些房企仍然會通過買項目買公司這樣外延式擴張“沖業績”。

從目前行業競爭格局來看，千億元級房企之間的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業老大的地位，競爭異常激烈。而對于大型民企來講，行業內的收購機會也不會錯過，比如恒大頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下物業或股權；融創積極推進并購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地等房企的項目或股權，進行規模化擴張。在此背景下，中小房企的生存空間將被進一步壓縮。

值得注意的是，待2017年上市房企年報出爐，估計房地產行業的平均凈利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%~9%，銷售規模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產負債率。鑒于此，筆者認為，單純追求規模化的房企主要收益過分依賴住宅銷售，而住宅市場短周期調控就將為企業帶來資金鏈斷裂風險，同時非住宅銷售業務若不成熟，中長期盈利能力和抗風險能力都將非常脆弱。因此，“有質量的增長”應該成為所有房企新的戰略選擇。

特約研究員 張宏偉

來源：中國建設報·中國房企報道