上生·新所：多功能復合型“城市客廳”丨上海文創園區巡禮

來源：房地產時報2022.7.22

上生·新所

近年來，地處新華路歷史風貌區的“上生·新所”從曾經的老建筑、老廠房華麗轉身為滬上時尚文化新地標，成為了市民“家門口的好去處”。
今天的上生·新所是指自2018年起開放的，位于上海長寧區延安西路1262號的一個歷史風貌建筑更新改造項目，也是萬科在城市核心區域的首個城市更新項目。
同時， “上生所”三個字也代表著這一區域的一段歷史，但可以追溯的卻不止于此。
這樣的華麗轉型，極具上海氣質，更是近年上海高質量發展的縮影。

1、保留老建筑歷史脈絡，也賦予其新的活力

上生·新所坐落于上海內環繁華鬧市的延安西路1262號，地處富有“上海第一花園馬路”盛名的新華路歷史風貌區。其前身為上海生物制品研究所辦公及研發園區，土地所有權歸上海生物制品研究所（簡稱上生所）。園區主要由孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂部、海軍俱樂部3處歷史建筑、11棟貫穿新中國成長的工業改造建筑、5棟新建建筑組成，占地70多畝，近48000平方米。

2016年6月15日，上海萬科與上海生物制品研究所關于延安西路1262號地塊整體租賃開發項目成功簽約，8月31日，雙方完成了對該地塊的整體交接。

2017年，由原長寧區規土局委托，上生所更新改造與保護規劃編制工作具體展開，開展了地區更新研究和規劃評估，并落實于上生所地區控制性詳細規劃調整。其中，地區更新研究工作重點圍繞歷史風貌傳承和功能提升，基于對上生所地區歷史沿革及現狀情況梳理，承接上海市中心城區50年以上歷史建筑保護保留要求，對保護、保留歷史建筑、工業類風貌特色建筑、新建建筑等進行分類分級評估，明確有針對性的“留”、“改”、“拆”措施。規劃評估工作則重點針對區域功能完善，綜合考察了上生所地區的土地使用、公共服務設施、公共空間等內容，大力補短板,全力促發展；結合存量工業用地轉型、城市更新等政策對區域進行建筑容量平衡，提升區域功能能級；同時注重基地與周邊區域的要素銜接，實現空間互聯、通道共享。

2018年，上生·新所正式對外開放。改造完成后的上生·新所，集辦公、娛樂、生活、文化功能于一體，是新型城市商圈和全天候活力社區，開放至今已化身為滬上資深的文化地標，然而它真正有魅力的地方還是在于那些蘊藏在一棟棟建筑背后的故事，以及這些歷史在今天的延續。

歷史記憶是城市發展的根與魂。留存城市記憶，凸顯城市特色，避免千城一面、萬樓一貌，守住城市的歷史記憶，才能讓城市更新更有意義。對于如何更好地打造這些老建筑，萬科也是下足了功夫。園區并非大拆大改，而是保有歷史風貌，因地制宜，實現魔都中心城區的有機片區煥新。對保留的歷史建筑，如海軍俱樂部、哥倫比亞鄉村俱樂部與孫科住宅采用“修舊如舊”的手法，對建筑的立面與空間進行修復，最大化還原建筑原真性。對改建的歷史建筑，以保護為前提，提升建筑的安全性與舒適性。海軍俱樂部中露天游泳池是為數不多保留至今的英制馬賽克貼面泳池，泳池周邊20世紀80年代改建的二層配套用房也被繼續保留下來，改建為泳池風情休閑餐飲，如今露天泳池成為整個街區的活力與時尚中心。對非保護的工業建筑，保護建筑自身的特色，結合功能通過局部新材料、新手法的植入和改變，賦予建筑新面貌。

上海萬科表示，在對園區內老建筑修繕改造的過程中既著力延續歷史文脈，又考慮賦予建筑適合時代和未來城市發展的使用功能。通過專家評審后，對建筑進行了謹慎的整體保護和傳統工藝修繕，如針對外墻立面清洗所采用的拉毛工法，為了使外墻的肌理、效果、顏色、質感和原貌基本一致，做了幾十個樣板，通過一遍遍打樣，從不同配比、不同工藝、不同大小，從不同距離不同角度來進行比選才最終達到滿意的效果；建筑內部原有木材、石材均得到了全面的清洗和修整，殘損的建筑構件全部重新打樣制作歸位。這樣，才能最好地呈現歷史建筑風貌。

2、開放街區，以多元化形式豐富大眾生活

在上海，城市更新的任務似乎更傾向于城市再生，其表征的意義已經不只是城市物質環境的改善，而有更廣泛的社會與經濟復興內涵。為了使人文建筑與人民生活有機結合，以萬科為代表的一批企業積極響應上海市城市更新計劃，緊跟“15分鐘社區生活圈”規劃，創立“未來城市理想單元”體系，在長寧上生·新所、靜安中興城等區域展開片區煥新。

上海萬科圍繞“尊重歷史文脈、延續城市脈絡、創建新老建筑對話、多樣共享共生”的更新理念，保護和傳承歷史文脈、聚集先鋒產業、激活城市版圖、優化公共環境，充分實現存量資產的能級躍遷和城市的良性更新。最終使項目回到人群中，以多元化的功能形式豐富大眾生活，打造符合市民生活需求的“7X24小時的開放街區”。

孫科別墅的修復開放是上生·新所的重要節點，“理想之地”展覽作為首秀，為空間開放拉開序幕，也為之奠定了特別的文化基調。在這之后，不論是第十三屆雙年展之“水體”城市項目-延伸展，還是探討當代藝術與城市關聯的“都市觀奇”主題展，都通過孫科別墅特定的場域，進行進一步融合創作，向上海呈現出難能可貴的城市展覽作品。

海軍俱樂部一直頗受公眾和活動方的歡迎，不少在這發生的活動皆與“沉浸式”有關。例如首屆咖啡戲劇節以及已舉辦了兩屆的懸疑戲劇展演周，便是典型的空間與內容充分融合的文化活動。又如去年11月，上生·新所聯合笑果文化打造的漫才主題喜劇周末，使得海軍俱樂部“變身”為漫才和脫口秀劇場，營造出了與懸疑劇截然不同的歡樂場域。

除了歷史建筑，將各個建筑體串聯的戶外街區，亦是點亮園區活力的重要因素。在開業初期，市集、快閃一直都是戶外街區周末吸引人們駐足的主要內容。據悉，自2021年11月起，上生·新所推出全新策劃——城市新舞臺，計劃每年發布100場公共免費演出，以音樂、舞蹈、戲劇、戲曲等形式，豐富居民生活，提升街區活力。

上生所作為科研園區，整個園區空間內向，而上生·新所作為創意園區，對空間定位原則為開放共享。將其兩邊的通道打開，把空間開放給周邊的居民，與周邊的生活空間連通，形成很強的互動性。在這個園區內，經常可以看到親子家庭悠閑散步，文藝青年打卡拍照，阿姨爺叔“遛娃”……這幾年，慕名而來的游客也構成了上生·新所的主要群體，而在不同的歷史時空中，這片土地及土地上的建筑也曾承載著不同人群的需求。

3、精細化運營及智慧化服務，打造“新生態圈”

改造與修繕只是萬科改造上生·新所的第一步，要為老建筑與園區賦予新功能，才能讓它們真正“活”起來。

上生·新所一期入駐的11家辦公租戶，以設計、廣告、傳媒等文化產業的獨角獸為主。二期則有品牌或多品牌跨界聯動的設想，系結合自身場景IP平臺的定位，與不同前沿IP品牌合作，再創新上生·新所跨界品牌（IP新模式首店）。

這些品牌企業，每一家都有自己的“亮點”。比如戶外露營裝備集合店OUTLAND致力于發展和推廣戶外豪華野奢露營產品、生活方式以及露營美學的生活理念；再比如蔦屋書店將城市更新與文化傳承有機結合，用博物館般的場景設計，賦予閱讀儀式感，構筑起一個約2000平方米的全新藝術文化策源地。書店為每一位客人持續帶來新鮮的閱讀感受與生活方式提案，結合畫廊、咖啡、餐飲的多重業態，以及文化講座、握手會、讀書會、體驗式手工坊、主題展覽、藝術講座等豐富多彩的體驗型活動，成為滬上文化藝術與生活方式體驗的新地標。

對文創園區而言，除了為園區內的企業做好服務，“同呼吸、共命運”之外，自身也要保持戰略定力，積極推進連鎖化、品牌化、特色化發展路線。上生·新所通過線上線下的精細化運營以及智慧化服務，實現政府主導、社會參與的現代智慧園區治理的“新生態圈”，包括公共及小租戶設備設施維護運行、環境管理及治理服務、能耗管理服務、企業內部員工日常所需服務、大型活動支持服務、搬遷入駐服務等。同時，適應客戶在新業務發展環境下的業務需求，為園區租戶提供幫扶服務。

對于上生·新所未來發力的重點以及如何實現更高質量發展的問題，上海萬科方面表示，將持續把園區作為一個整體來打造，以沉浸式活動為脈絡，串聯公共空間與經營空間，參與多方共建共贏。

在上海這個光速前進的城市里，文創園區承擔著新的作用，締造城市新的記憶，豐富城市內涵，彰顯城市特色，憑借著“自由生長”的表現力和極致美學設計感，散發著上海的另一番魅力。

上生·新所：多功能復合型“城市客廳”丨上海文創園區巡禮

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