走進地處南京西路歷史文化風貌區的張園，參與視察的委員們驚喜地發現，已有多家國際知名品牌入駐園區，工作人員正緊鑼密鼓地為正式開業做著最后準備。預計11月底，張園西區將正式對外開放，這座具有百年歷史的“海上第一名園”即將迎來新生。

近年來，上海高水平推進城市更新，今年7月底，上海全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造。記者從昨天（14日）市政協開展的“本市高水平推進城市更新情況”年末委員視察活動上獲悉，上海將加快推進相關工作，扎實推動舊區改造全面深化、舊住房成套改造能快則快、“城中村”改造全面提速。委員們建議，推進城市更新應進一步加強歷史建筑保護，探索適合當地的城市更新模式，把群眾參與貫穿到城市更新的全過程。

明確保護利用的范圍邊界

據市住房城鄉建設管理委介紹，2025年底，上海將全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造，基本采取征收改造方式，對有歷史風貌保護要求的房屋，可根據實際情況，通過保護修繕、保留改造等方式實施改造。

在面積約4.68萬平方米的張園區域內，目前保留有13處市優秀歷史建筑、24處區文保點以及5處規劃需要保留的歷史建筑。在推進舊改的過程中，如何保護建筑的歷史風貌是一道必答題。

2018年，靜安區啟動張園地塊保護性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，采用“征而不拆、人走房留”的方式，在改造中以保護與傳承上海傳統石庫門里弄風貌為核心目標。市政協常委周蔚中曾多次到張園考察調研，他注意到，修繕中實行“一棟一檔”的方式，張園里43棟房屋、174個門洞和2053個房間都清晰記錄在案，工人甚至給每塊地磚都標上了號進行修繕。

“特大和超大城市如何保護歷史建筑，進一步優化提升城市功能，這是城市更新的一個重要命題。”在參與視察的委員們看來，推進城市更新要有對建筑的敬畏之心，需要充分考慮文化傳承和當地居民的認同，從而更好帶動城市新舊功能的轉化。

市政協委員、萬科集團開發經營本部首席執行官張海曾參與上生新所的保護性改造。這一曾經的老工業區，如今已轉型為集創意、展覽、秀場等多功能于一體的開放型文化街區。在張海看來，改造必須將歷史風貌保護和建筑肌理復原作為重中之重，嚴格遵守文保條例，遵循最少干預原則。

“在上生新所的改造中，我們查了非常多的資料，甚至精準調配了當年的黃沙水泥比例，通過多種工藝恢復老建筑的肌理，花了不少工夫。”考慮到歷史保護建筑的形態要求和投入標準相對較高，可能會對運營方收益平衡產生一定壓力，張海同時建議，建立白名單機制，進一步明確歷史建筑保護利用的范圍和邊界。

因地制宜探索新模式

城市更新，除了對歷史建筑進行保護，更要在“新”字上下功夫。據介紹，張園西區將引入國際頂尖品牌入駐，并注重“首店”“首秀”“首發”效應，通過導入時尚消費，為張園賦予全新的商業功能和業態，打造中心城區具有影響力和美譽度的商圈商街；而在張園東部區域，未來將設置辦公功能，引入國際知名企業、金融機構和專業服務產業，帶動片區產業升級。

在委員們看來，加強歷史風貌保護的同時需要進一步做好活化利用工作，但在具體推進過程中，往往很難照搬照套現成的模式，需要各方根據區域的位置、條件和特點探索適合當地的城市更新模式。

多位委員提出，目前歷史建筑的保護性開發，多采取產權方和運營方分離的模式，報批報建需要產權方負責操作落實，這間接導致了審批鏈條過長，甚至可能出現超出上海管理范圍的情況，從而導致進度緩慢，使雙方蒙受損失。建議探索新的合作模式和主體，根據不同階段的實際工作，授權運營方進行開發建設。

在張海看來，老建筑的保護開發還可能涉及新建建筑，若完全套用現行的新建建筑管理要求往往會遇到現實困難，甚至可能會損傷老建筑。以車庫建設為例，若按新建建筑的要求開挖地下車庫，可能會讓老建筑產生裂縫。“因此，車庫的數量、形態就要按照建筑和園區的具體特點來進行設計，從而避免不可逆的損傷。”

“城市更新不是政府包攬，更要注重發揮市場的特點和優勢。”李海林委員建議，以市場化的方式助推城市更新，讓符合標準的社會資金參與舊城改造，由開發企業參與前期拆遷動遷、基礎設施建設等各項工作，支持參與舊區改造和城市更新的企業的合理商業利益需求，同時合理降低舊區改造總體成本。

把群眾參與貫穿全過程

城市更新不僅體現城市風貌的變遷，更事關民生福祉，在推進過程中，人民的感受度成為衡量工作成效的一把標尺。當委員們走進始建于1951年的曹楊一村，發現原先每層三戶合用的廚房間和衛生間不見了，取而代之的是每戶獨用的套內廚衛，通過優化內部結構，原先雜亂的廚房間變成了寬敞的樓梯，老人上下樓更加方便，戶均增量使用面積約8平方米。

“城市更新是一個持續性的過程，曹楊一村其實就是20世紀50年代的城市更新項目。”在參與視察的黃浦區政協原主席、黨組書記左燕看來，當前城市更新的內涵正在不斷擴展，除了成片二級舊里以下房屋改造，還涉及市政設施完善升級，居住環境品質提升等不同方面的工作，各個環節都離不開市民群眾的參與和支持。建議進一步引導廣大群眾共同參與到城市更新行動中來，更加關注城市更新過程中人們多層次多元化的需求特點，更加重視發揮群眾的主體作用，把群眾參與貫穿到城市更新的全過程。

以“城中村”改造為例，據介紹，到2021年底，經市政府批準的城中村改造項目54個，2022年計劃完成8個項目的批準認定。目前，除已認定的54個“城中村”改造項目外，還有“城中村”點位約705個。到2027年底，上海將全面完成中心城區周邊“城中村”改造，五個新城等重點區域“城中村”改造規模化推進，同步推進實施規劃拔點、環境綜合整治，到2032年底，“城中村”改造項目將全面完成。

在委員們實地視察的普陀區紅旗村地塊，違法建筑面積曾達79%，地塊內原有9個大型初級市場和18家各類單位，常住及流動人口高達6萬以上，這給改造帶來了不小的難度。在村居民房屋征收補償方案在制定過程中，有關方面堅持公開透明，推進陽光動遷，在2016年2月簽約期結束時，簽約率達到了100%，成為近年來上海市集體宅基地征收最高簽約率。據介紹，未來，紅旗村地塊將建成兼具商業、辦公、文化、居住等多業態功能等城市綜合體。