兔年春節前，徐涇老集鎮的居民們要迎來一件喜事：翹首以盼的新家終于要和大家見面了。2023年1月中旬，徐涇老集鎮“城中村”改造項目的1700多套安置房即將交付。

說是搬新家，也是回老家。解放日報·上觀新聞記者從上海市房管局了解到，徐涇老集鎮城中村改造是全市第一個實現100%原址回遷的項目，安置房標準對標商品房。

自2020年被列入民心工程以來，上海城中村改造全面提速，將于2032年徹底改造完成。這無疑是一項浩大工程，資金需求大、資金平衡困難。在地方財力有限的情況下，如何拓寬社會資本渠道，讓城中村改造可持續，是一個值得思考的議題。由地方民企主導，總投資118億元的徐涇老集鎮改造，或許是值得參考的藍本。

老集鎮變身國際化住區

臨近深冬，在一處距離國家會展中心不遠的小區工地，工人們在做最后的準備工作，干得熱火朝天。項目經理告訴記者，目前，工地上正在進行綠化鋪裝，為居民入住提供更好的環境。眼前，15棟淡灰色高層住宅拔地而起，讓人很難想象，幾年前，這里曾是藏污納垢的城中村。

徐涇有著1400多年歷史底蘊，曾是“十一五”期間新農村建設的“新星”，但在依托大虹橋區域優勢快速城鎮化的過程中，鎮中心區域發展逐漸滯后。和周邊相比，老集鎮的形象界面不佳，很多是農民自建房和老舊集資房，不少建造于上世紀80年代前后，墻體已經開裂，還有違章搭建，存在安全隱患。一到下雨天，道路會變得泥濘不堪，墻皮因為受潮而掉落；很多地方因為道路太窄，連消防車都開不進來。長此以往，徐涇老集鎮變成了名副其實的城中村。

改造前的徐涇老集鎮

“當時，旁邊已經有村民住進了新房子，是六層樓高的住宅區。我們都很羨慕，盼著什么時候也能住上公寓。”村民馬先生說。2014年，大伙兒終于圓夢。那一年，上海啟動首批35個城中村改造試點項目，老集鎮就是其中之一。

在改造過程中，老集鎮引入一家近30年發展歷史的本土企業燦輝國際，與徐涇資產合資組建上海新徐涇城實業有限公司，牽頭打造建筑面積超55萬平方米的俊燦星城項目。雖然盼著動遷，但是很多居民都有故土情結，不想離開住了一輩子的地方。所以，項目采用原址回遷的模式，讓老集鎮保留原來的煙火氣，又增添了國際住區的品質。

在俊燦星城項目里，回遷居民所住的社區被命名為“涇悅雅苑”，總建面20萬平方米，共有15棟高層住宅共1712套房源。社區有雙河環繞，綠地率占比25%，形成了步步皆景、四季皆美的濱水公園住區。

藍圖敲定，動遷改造便緊鑼密鼓地啟動了。2017年11月，陽光征收摸底調查啟動，歷時5個多月就完成了1009戶居（村）民和25家企業的動遷安置工作，2019年，土地順利出讓進行后續開發。

將居民意見融入開發建設

2021年7月，來自徐涇各個居委的100多位居（村）民代表們，組團來到未來新家涇悅雅苑觀摩的樣板房。上海新徐涇城實業有限公司聯席總經理高紅宇還記得，那一天她在現場接待，有位老人緊緊握著她的手興奮又激動，仔細詢問“交房時候，是不是按照樣板房的裝修來做，灶具、地板都有嗎”。

“看到居民們開心的模樣，我們覺得走全程征求居民意見這條路是對的。”高紅宇說。在上海城中村改造中，參與企業類型多種多樣，有央企、國企，也有民營企業。燦輝國際起步于青浦，是一家扎根上海的地方民營企業，熟悉在地市場需求，所以在徐涇老集鎮改造之初，政府看中了本土企業的本地化優勢并吸收引入，鼓勵其在開發時充分吸收居民想法。

為了讓居民盡快回遷入住，涇悅雅苑被定為整個城中村改造項目的首期開發項目，推進速度遠高于項目中的商品房開發。記者發現，在全市同類項目中，涇悅雅苑的房型最豐富，包含了60平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米和130平方米共6種房型。工作人員介紹，這是在改造初期征求居民意見時做出的設計，可以滿足差異化的安置需求。比如，匹配孩子或老人分戶居住需求的有60平方米一房戶型；匹配婚房需求的有80平方米兩房戶型；匹配三口之家的有90和110平方米三房戶型；匹配二胎家庭和三代同堂需求的有130平方米四房戶型。

進入安置房內可以發現，這里的層高都很高，顯得房間通透寬敞。據介紹，這是考慮到多數居（村）民以前住的是空間比較大的自建房，為了幫助他們適應公寓生活，特地將常見的2.8米層高增加為2.95米。房間內細節滿滿，配備入戶掛鉤、廚衛設施、地板、密碼鎖等等，家家做到裝修交付。

如今，“城中村”改造已經不是簡單的房地產開發，而是結合城市發展需求，被注入新的理念。人們越來越看重地方的歷史文脈留存，在城中村改造中“留住鄉愁”，在徐涇老集鎮改造中也同樣體現了這一點。在涇悅雅苑規劃建設中，老集鎮的風俗人情、居民們的傳統交流方式被保留下來。

“我們經過調研發現，老集鎮有自己的劇團，有獨特的烹飪方式，有一道叫湯炒的小菜已經延續100多年了，鄰里街坊平時還喜歡串門聊天。考慮到這幾點，我們在社區內打造了3000平方米的睦鄰中心，配備老年人活動室、宴會廳、戲曲藝術表演廳、非遺文化和民俗文化展示體驗館等等，讓這里成為居民之間連接的樞紐，延續老集鎮的煙火氣。”高紅宇說。

平衡資金實現“雙贏”

在2014年以前，包括徐涇老集鎮在內的很多城中村很難找到根治辦法，最關鍵的掣肘就是巨額改造成本。2014年起，上海集體經濟組織可以引入合作單位共同改造開發，這一創新機制帶來轉機。

要讓城中村改造可持續，必須要算好“大賬”，既保民生，又要讓企業在這項“微利”事業中有開發動力。在徐涇老集鎮開發中，鎮集體經濟組織引入燦輝國際聯合體，實行一二級聯動滾動開發進行整體運作。

由于項目起步早，開發公司起初經歷了不少波折。“因為我們根植在當地，對徐涇一片很有感情，所以一致決定在改造中讓利給百姓，所以我們的投入很高，導致收益率處于偏低水平。”高紅宇坦言，到了2016到2017年，受房地產市場調控影響，原來的資金平衡被打破，面對可能帶來的虧損，管理層幾經考量，最終決定先做出品質。

作為回遷房的涇悅雅苑自2019年年末啟動開發到2023年1月完成交付，過程中幾經坎坷，除了克服疫情影響，還配合進博會等重大展會活動和配套工程建設調整進度，與此同時，開發單位傾注資源，終于保證如約交付。除了安置房，項目內還配備了商業辦公、配套公路，幼兒園、養老院和公共綠地，帶動解決徐涇老集鎮以往生活配套服務設施不足的問題。其中，鎮屬集體企業——徐涇資產公司在改造項目中代表鎮集體經濟組織持有10%股權，通過股權分成可以獲取商品住宅出售、商業租賃收入等多種收益，保障村民的后續權益。

在55萬平方米的項目總量中，商品房“俊燦星城”僅占10萬平方米，但其開發同樣精心打磨，不僅采用國際住區理念，而且引入低能耗系統，擁有高得房率。目前，項目正在穩步建設中。

品質為先，項目推進迎來轉機。2021年，俊燦星城項目被選為青浦區重大項目，除此之外，開發單位也爭取了一些政策優惠，最終保證了資金平衡。

從2014年到2020年，在全市49個試點中，有38個項目采用合作改造模式，占比達到80%。回過頭來看，在地方財力有限的情況下，通過引入社會資本，讓城中村實現徹底改造，成為一條有效路徑。記者從市房管局相關部門了解到，針對改造資金需求大且平衡困難等痛點，相關政策體現在“兩舊一村”實施意見中。接下來，將全面落實“兩舊一村”實施意見，細化深化城中村改造各類支持政策，加快政策落地。