仲量聯行近期發布的一份研報顯示，相較于辦公和生產，企業在布局研發、中試場地時總是格外謹慎——既要考慮地理區位，關注產業園區的基礎設施及交通便利性，又要關注區位價值，即所在區域的產業環境及規模化集聚效應。

構建產業生態圈，突出園區區位價值，正是互聯寶地濱江園的發展立足點。這個名字略顯陌生的園區，位于素來有著老工業基地之稱的寶山區，前身是始建于1978年的寶鋼股份基地備件倉庫，作為寶鋼建設過程中最早建成的區域，見證了寶鋼的發展歷史。隨著2022年寶武(上海)碳中和產業園獲批上海市第三批特色產業園區，這片土地迎來新的機遇，成為寶武(上海)碳中和產業園綠色低碳產業發展的重要承載區。

眼下，曾經的舊倉庫已抖落煙塵，蛻變為互聯寶地濱江園一期項目，計劃打造新材料、節能環保等產業生態，推動“低碳+智慧”相關產業集聚，今年8月正式交付投運。

做與產業適配度更高的園區

“我們是做傳感器研發的，要找一個能挖地基固定設備做實驗的產業園區還真不容易。”上海朗尚傳感技術有限公司實驗室選址負責人嚴文廣這樣感慨。

該企業從事傳感器研發及應用，產品在汽車、機器人、無人機、建筑物監測、林業電力等的野外勘探和監測等領域有著廣泛應用，總部位于浦東。隨著業務開展，企業有意布局一個實驗室進行研發、測試，選址時卻遇到難題：為防止誤差，慣性傳感器設備不能受到震動干擾，還要在一樓挖出地基，澆筑混凝土將設備固定。這些剛性需求在與不少產業園溝通后都碰了壁，直到來到互聯寶地濱江園。

“園區與周邊地鐵站的距離在1.5公里左右，避免了震動干擾，由倉庫改造的廠房也具備固定設備的條件。到現場一看，我們就放心了。”嚴文廣說，目前實驗室已經進入裝修階段，承租面積310平方米。

朗尚的實驗室定在A樓，這也是園區的主力研發中試產業樓之一。園區項目負責人、寶地資產文商旅事業部高級副總裁李志君告訴記者，A樓長180米、縱深47米、高12米，保留了原有倉庫架構并做了內部改造和加固，分成上下兩層，柱距設置也便于企業靈活分割。“其中底層層高7.5米，這是考慮到產業性單位要在底層布局組合設備，而設備本身有四五米高。”為省去企業進行局部加固的麻煩，園區還把底層載重量做到2噸每平方米。而辦公樓層承重一般為200公斤每平方米，普通工業廠房承重也只有500公斤到1噸每平方米。

更高的建筑標準意味著更高的成本，但園區認為，與產業適配度更高的園區也更容易覓得優質企業。“園區只租不售也是為確保招商符合整體定位和方向，為后續統籌運營提供保障。”李志君說。據了解，寶地資產自持運營的園區面積達600多萬平方米，在上海中心城區和郊區皆有布點，做好口碑也是為園區聯動創造機會。“比如總部設在互聯寶地楊浦園的企業可以來濱江園進行研發中試，后續生產則可以放到數智寶地羅涇園。”

產業生態圈自帶吸引力

“在這個綠色能源率先而行的碳中和園區，我們找到了合適的辦公地，又在園區空間載體落地了零碳智慧園區業務。”互聯寶地濱江園首批入駐企業、德坤智慧建造（青島）有限公司總經理詹若清說。

德坤智慧建造依托同清湖協同創新中心，整合了中國工程院、同濟大學、清華大學、湖南大學等高校資源及相關產業資源，開展智慧建造領域內的技術研發和制造，承租了園區D棟500平方米的辦公空間。前期考察時，企業就從園區運營方了解到，園區已利用約4.1萬平方米的4棟研發辦公建筑屋面和車棚實施光伏屋面全覆蓋，同時采用“自發自用，余電上網”模式。“我們的業務包括開發園區級別的能源管理系統，通過在此處打造落地樣板，希望未來兩三年內能夠進一步優化儲能、充電樁等產品，將中試環節也布局過來。”

作為寶武(上海)碳中和產業園的組成部分，綠色低碳產業發展的重要承載區，互聯寶地濱江園有著先天優勢，即依托中國寶武“高質量鋼鐵生態圈”的產業基礎、創新體系、合作機制等，來構建產業生態。一些意向企業紛紛表示，產業生態圈對企業吸引力大，且園區臨近寶武中央研究院、寶武碳材新材料研發中心為代表的“碳圈”核心企業（機構），未來有望在細分領域展開合作。

政策方面，園區也被納入寶山區“科創30條”、大學科技園發展“黃金十條”扶持范圍內，同時正在申請“大張江政策”。“園區還將在綠碳基金支持下引導產業集聚。”李志君表示，中國寶武聯合國家綠色發展基金和建信投資共同發起設立寶武綠碳基金（即寶武碳中和基金一期），總規模為100億元，2022年3月已完成設立與備案。基金超過60%的投資區域將分布在長江經濟帶，重點投資方向為新能源、綠色技術、環保、污染防治和寶武碳中和產業鏈。

做園區，也做社區文化發生器

互聯寶地濱江園很大。地塊二期整體開發區域約406畝，總規劃建筑面積達約25萬平方米，即將投運的一期項目也有約159畝。大是優勢，但對入駐企業和人才來說，也怕“又大又偏”。所幸，互聯寶地濱江園周邊較為成熟的配套讓他們少有后顧之憂。周邊1.5公里的范圍內有寶鋼體育館、第九人民醫院北部和寶地旗下人才公寓，企業的人才交流、會務、展覽需求也可在寶山賓館一站式解決。

不同于一般郊環外產業園區的是，這里又和“生活”很近，與長灘居民區一路之隔，距離寶山主城區僅幾分鐘車程。長灘屬于近年來區域人口增長的新板塊，一路通往濱江沿線的水岸空間。因此，園區在開發之初便定下產城融合的基調——在打造科研產業園區的同時，吸引社區、城區居民匯聚于此，使之發揮社區文化發生器的作用，進而成為區域活力中心。

為拉近與人的關系，園區摒棄了傳統的圍墻，向周邊開放。穿過牡丹江路，人們可從長灘坡地公園順勢走入園區界面，在栽種著櫻花樹、銀杏樹的內部道路散步休憩，欣賞工業遺存的紅磚外立面。待數千平方米的園區大草坪鋪設完成，這里也將成為主題活動游樂場，做到“春日可露營，冬季有冰場，夏日來燒烤，秋季房車匯”。相關負責人介紹，為了讓每家進駐企業都能“推窗見綠”，建筑之間都預留了大片綠化空間，一樓企業還能擁有獨立庭院，CD兩棟辦公樓中間的長廊也做成了挑高式禪境庭院。

市郊產業園區缺少餐飲商業配套的問題也被提前考慮到。總面積超過11000平方米的M樓將在室內引入多頻段的餐飲選擇，并在一樓設置成片外擺位，滿足辦公人士和社區居民邊喝咖啡邊親近自然的需求。緊鄰商業的戶外兒童天地和開放式寵物樂園，讓萌娃、萌寵也能有專屬活動空間。“這樣一來，企業員工不用擔心工作日要‘苦等外賣’，到了周末節假日，園區也自然成為親子家庭的歡樂天地。”相關負責人表示。