當銀行貸款、公司債（公募+私募）等房企主要融資渠道收緊之際，“不計入負債”且監管相對寬松的ABS(資產*押債券)正悄然興起。

來自鵬元資信評估有限公司（下稱鵬元評級）研究發展部的數據顯示，截至2017年8月，我國房地產ABS發行了123單產品，總融資規模2008.45億元。應收賬款、信托收益權、不動產信托基金（REITs）成為主要擬證券化的基礎資產，民營企業、外商**企業是融資的主要力量。

??多個融資渠道收緊

2015年1月15日，證監會出臺新的《公司債發行與交易管理辦法》，為房地產開發商打開了境內債券融資的窗口。

Wind數據顯示，2016年房地產企業債券共發行497只，發行規模達7770.98億元。其中，公募公司債發行2549.40億元、私募公司債發行4324.28億元、中期票據發行674.30億元、短融和超短融合計發行142.00億元，定向工具發行74.00億元，可交換債發行7億元。

但從2016年下半年起，出于防范資產泡沫和金融風險，除銀行貸款、公司債（公募+私募）等主要融資渠道外，地產企業股權融資、地產基金、資管融資等各類渠道均有不同程度的收緊。

2016年10月，上交所、深交所紛紛出臺文件明確公司債發行門檻，規范房企發行公司債行為；證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域。除交易所外，國家發改委也下發了《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用于商業性房地產項目。

此外，針對此前非常火熱的互聯網金融，國務院《關于印發互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》指出，房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P 網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。

2017年2月13日，中國證券**基金業協會發布《備案管理規范第4號》文件，強調對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。根據此前信托業協會數據顯示，2016年4季度末，資金信托投向房地產領域的規模為1.43萬億元，占比為8.19%。

2017年2月17日，證監會對《上市公司非公開發行股票實施細則》部分條件進行修訂。其中上市公司融資后18個月內不能啟動再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發行股份的20%。

來自海通證券研究報告顯示，2016年4季度地產債券發行量和凈融資額僅為3季度的30%，2016年11月以來地產公司債僅發行29只，2017年2月以來則處于“零發行”狀態。與此同時，銀行向地產企業發放的貸款也在下滑，其中2016年3季度房地產開發貸款余額為7.04萬億元，較2季度末凈減少300億元，4季度也僅新增700億元。

在上述融資收窄的大環境下，資產證券化作為金融創新工具， 開始悄然興起。

??不計入負債

中信建投證券表示，相比銀行間接貸款，證券化過程可以優化房企和銀行的資產負債表，提高表外融資能力，緩解信貸壓力， 降低對銀行信貸的過分依賴及銀行業的系統風險；相比股權融資，證券化過程不會稀釋現有股份和公司控制結 構；相比債券融資，ABS又不占用企業的貸款和發債額度，相應募集資金用途所受限制相對寬松。“發行ABS融資，最大優勢是不計入負債。”時代周報記者援引《證券日報》報道。

從基礎資產來看，房地產ABS產品以應收賬款、信托收益權及REITs為主。房地產企業主要以應收賬款證券化為主，其標的資產主要包括購房尾款、企業應收賬款等；而非房地產企業標的資產主要為不動產產權、商業地產的物業費、租金收入等。

2016年6月29日，碧桂園公告稱，全資附屬公司增城市碧桂園物業發展有限公司于6月29日決定向中國合資格**者發行購房尾款應收賬款資產支持證券。碧桂園同天另一則公告也宣布，全資附屬公司福建省碧桂園房地產開發有限公司于2016年6月29日決定向中國合資格**者發行購房尾款應收賬款資產支持證券。據悉，上述兩筆發行所得款項將用作集團日常營運資金用途。

資產支持債券為碧桂園開啟新的融資渠道。有業內分析師認為，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS融資，資金成本相對較低，可以提前將資產變現，降低回款壓力。

除購房尾款外，當前不少公司也都在嘗試將物業管理業務證券化，旨在將公司有價值的部分業務釋放出來。

物業公司屬于輕資產勞動密集型企業，資產規模小、盈利水平低而且缺乏可供*押的資產，實際上較難獲得傳統的銀行融資。但由于物業合同通常期限較長、現金流也較為穩定，因此物業費可以作為合適的基礎資產發行資產支持證券，為物業公司開拓了一條新的融資渠道。

2015年7月，世茂地產推出首單物業費資產證券化（物業費ABS）。據悉，該產品由博時資本管理，基礎資產則源自世茂集團的物業費收入。自“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”成功發行后，這一融資模式被廣泛復制。

2016年2月，國君資管發行雅居樂物業服務債權資產支持專項計劃。雅居樂*押其管理的若干物業未來5年的應收款項權利，通過該項專項計劃確立總面值達11億元的資產證券化。扣除發行成本及雅居樂附屬公司所購買的次級債券后，專項計劃所得款項凈額約9.74億元。

截至2016年9月末，市場上一共發行了17單物業費資產證券化產品，累計發行金額達到176.2億元。從已發行的情況來看，不僅融資金額高，尤其是遠高于物業公司自身資產規模；而且發行期限長，一般發行期限在5-10年，遠高于物業公司傳統融資期限。

在部分企業看來，物業費資產證券化不僅可以顯著降低融資成本，同時也能盤活物業管理的存量資產，提高物業服務企業的資產流動性。

中信建投證券也同時指出，目前地產資產證券化依然存在資產風險定價不匹配、交易監管市場不統一、二級市場流動性匱乏、多個交易主體重復征稅、信評體系尚不完善、 缺乏第三方資產服務機構等問題。