今年以來，住房租賃市場證券化明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關的資產支持計劃，有業內人士認為，REITs將打開以“租購并舉”為特征的樓市下半場的空間。

過去的一周，樓市最火爆的概念無疑是REITs（房地產信托投資基金）。國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs的獲批引爆了這一概念。業內普遍認為，該項目的成功獲批對房地產租賃住宅市場意義重大。

　　變化

　　租賃住房金融化破冰

市場對租賃住房REITs期待已久，但由于國內樓市租賃市場的發展不成熟，房地產租售比長期低企等原因，REITs的正式登場被一再推遲。

今年以來，房地產租賃市場的環境發生了巨大的變化。今年上半年，為建立“購租并舉”的住房保障體系，實現住有所居，住建部正積極推動住房租賃市場的發展，在12個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構化、規模化的住房租賃企業，鼓勵國有企業布局住房租賃業務。同時，支持房地產企業進行創新租賃住房資產證券化實踐，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給。有消息稱，國務院相關部門已經組成聯合調研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議，住房租賃類REITs或將有突破。

地方政府也紛紛制定相關的鼓勵REITs發展的相關政策。以北京為例，在今年八月份出臺的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》中，就明確提出要研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信托基金融資。

隨著市場的成熟，房地產租賃行業對REITs的需求和渴望也在與日俱增。戴德梁行的市場調研顯示，近幾年，開發商、中介機構、酒店等紛紛進入住房租賃領域。據不完全統計，僅北京區域目前已經開業的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數量超過80家，平均每個品牌運營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴張。住宅租賃市場未來大有可期，對市場的專業調研和判斷對助推租賃住房REITs的可持續發展有著重要意義。

市場對租賃住房REITs的呼聲日趨高漲的背景下，近日，國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經上交所審議通過。據上交所總經理黃紅元介紹，該項目總規模50億元，優先級評級AAA，產品期限18年，分期發行，底層物業資產是上交所上市公司保利地產自持的優質租賃住房。

保利地產相關人士指出，在目前國內尚未放開公募REITs市場的背景下，保利租賃住房REITs的“儲架發行”機制，是對國家公募REITs推行的一次突破，可說是REITs發展史上的里程碑式產品。據悉，儲架發行制度是一次核準、多次發行的再融資制度。

　　揭秘

　　首單租賃REITs為何是保利？

克而瑞地產研究機構稱，保利之所以能成為首家發行租賃住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融資能力較強，另一方面也是因為保利擁有較多的自持土地，且租賃住宅方面也具備一定的運營能力。

在租賃住宅方面，保利已經成功布局廣州、重慶、北京、長沙、大連、沈陽等十余城市，擁有瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌線，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。本單REITs在產品結構設計方面，正是以保利地產自持的這些租賃住房作為底層物業資產。

此外，保利還通過合作的方式打造uoko互聯網青年公寓品牌。這些租賃品牌皆取得不錯的成效，為保利地產進一步發展租賃住宅積攢了不少經驗。相關資料顯示，2016年11月在長沙首開的瑜璟閣國際公寓開門迎客的3個月內，入住率就達到了90%并實現盈利。

在自持土地持有量方面，據不完全統計，保利2016年與2017年通過招拍掛的方式取得的地塊不下7幅，起碼超過100萬平方米的土地，這些地塊有不同程度的自持比例，自持總計建面超17萬平方米，自持地塊數量居房企前列。這些土地，多分布于一線城市以及核心二線城市，也是大力推進租賃住宅發展的城市，為保利地產分批發行租賃住房REITs提供了資產基礎。

　　展望

　　長租公寓或成REITs下一個風口？

今年以來，房地產市場的一個重大變化是各大城市的自持地塊數量和比例大幅增長，各大房企也積極布局搶灘。除了保利外，萬科、碧桂園、龍湖、世茂等企業也都有大量自持土地，如萬科持有超過7塊大比例自持土地。這些企業都在大力發展租賃物業品牌，如萬科擁有泊寓，龍湖擁有冠寓，世茂房地產今年6月拿下的佛山禪城地塊也計劃建立其長租公寓的品牌，央企招商蛇口也在長租公寓領域推出了兩條產品線，分別是“精品公寓”和“服務式公寓”。

開發商謀求轉型，以“長租公寓”為代表的租賃市場成為地產商們爭相布局的一個領域。而REITs的下一個風口或許就是長租公寓。

今年8月15日，鏈家“自如”發行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”，該項ABS發行規模為5億元，其中4.5億元優先級票面利率為5.39%。從鏈家自如的ABS到保利租賃住房的REITs，短短兩個多月， “長租公寓” 在資產證券化道路上又邁出了的一步。

據上交所總經理黃紅元介紹，截至2017年10月，上交所資產證券化產品融資規模將近7000億，存量規模為5000億左右。他表示，租賃住房REITs，就是資產證券化產品中比較有代表性的創新產品。考慮到該產品主體資質與產品結構設計較好，其他符合條件且致力于住房租賃市場發展的住房企業也可以借鑒該模式，探索開展資產證券化業務，借助資本市場的服務實現企業良性發展，為社會提供更多的租賃住房。

　　爭議

　　低租售比背后REITs如何算賬？

正如業內人士所說，最終REITs產品還是要算賬，回歸收益率，要看借債的成本能否覆蓋租金收益，這是一個很關鍵的指標。REITs的收入來源為投資于房地產及物業的經營現金流，在租賃住房REITs產品中，持有物業的租金收入無疑是現金流的主要來源。

以保利本次REITs產品為例，其利用基礎資產組成SPV，再通過股+債的方式收購SPV股權之后，該單產品采取儲架、分期發行機制，儲架額度期限兩年；產品期限18年。該產品優先級、次級占比為9:1，優先級份額即40億元在上交所公開轉讓、交易。這意味著保利旗下瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會等四大租賃品牌的租金收入將構成保利REITs產品的現金流來源。

然而，也不是所有的房地產人士都對REITs的發展抱樂觀的態度。

中原地產首席分析師張大偉認為，租賃行業的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產價格與租金價格看，租賃行業盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬元的普通住宅，年租金收益不足10萬元，這種情況下，租賃企業核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現利潤繼續投資。目前租賃市場的競爭還處于初級階段，還沒有形成知名度品牌，大部分企業都是依賴資金優勢在租賃市場競爭，核心的盈利能力還有待市場檢驗。

仲量聯行中國區研究部總監周志鋒也認為，在中短期內，中國的REITs快速發展需要時間：“原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙，目前很多資產的收益率僅為4%甚至更低。此外，缺乏REITs和資產的專業管理人才等也制約了REITs在中國的發展。”

就保利的首單REITs產品而言，對于涉及的雙重征稅和租金回報率問題，保利地產相關人士介紹，通過股+債的方式收購SPV股權，這單產品最大限度地節約了股權轉讓過程中的相關稅費；此外，通過市場化的租約機制安排，使得資產的未來現金流滿足了RETIs產品的發行需求。

盡管障礙重重，REITs依然被視為中國房地產融資的新出路。周志鋒認為，隨著投資者、開發商和資產持有人的觀念轉變，從長期來說，REITs能給投資者帶來穩定回報，將成為機構投資者主要的融資渠道，同時也為個人投資者提供了多一種的投資渠道。

文/本報記者 朱開云