作為今年以來全國土地出讓金額超千億元的6個城市之一，南京在10月的最后一天迎來了土地拍賣市場的降溫。當天，共有4幅地塊出讓競拍，結果均未達到最高限價，其中2幅宅地較區域最高價每平方米下降5000元。

業內人士表示，雖然地價不直接決定房價，但很大程度上體現著社會資本的預期，其升溫或降溫，直接反映了資本情緒。地價不漲甚至出現下跌，說明開發商對后市謹慎，拿地的積極性也相應降低。

值得注意的是，南京一、二手房市場降溫明顯。從2016年12月至今，當地樓市新房價格已是8個月回落、2個月持平，年內累計下跌幅度超過1%；二手房價格同比漲幅已連降10個月，成交量相比去年9月已是“腰斬”。

?競拍未現激烈場面

10月31日，南京迎來了今年第四季度的第二場土地拍賣會，共出讓4幅土地，其中秦淮區2幅、江寧區2幅，總出讓面積12.37萬平方米。4幅地塊中，3幅為住宅用地，出讓面積合計為10萬平方米。其中以城中純住宅用地最受關注，最高限價樓面價達每平方米35982元。

從拍賣結果看，4幅地塊最終全部出讓，成交總金額49.7億元。但從拍賣過程來看，以前動輒上百輪競拍、甚至觸發最高限價靠搖號決定買家的情形沒有再現。此次競拍的4幅地塊中，一幅商業地塊以底價8.5億元成交，另外3幅宅地均未達到最高限價，競拍最激烈的只有33輪，少的僅僅23輪。

具體來看，江寧青龍山國際新城G61、G62兩幅宅地分別經過23輪和25輪競拍，被金茂和朗詩以12.2億元和14.8億元各自拿下，樓面地價分別為每平方米14702元和每平方米14435元，相比此前該區域最高樓面價每平方米19486元，意味著每平方米直降了約5000元。

而G59地塊為南京城中稀缺住宅用地，周邊豪宅眾多，新房均價在每平方米4、5萬元，因此備受關注。但其拍賣過程波瀾不驚，報名競價的只有7家房企，經過33輪競拍，被中冶以14.2億元攬入懷中，成交樓面價為每平方米32544元。

此次拍賣，政府對房企開發樓盤的要求明顯提高。3幅宅地均要求裝配式建筑面積比例達100%，其中G59地塊建筑100%實行全裝修和成品交付。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南京土地市場降溫值得關注，有一定的導向作用。開發商拿地成本下降，會間接影響到后續的房價，有可能在土地這個根源上抑制房價的持續上漲。

?交易量持續下滑

在不斷調控之下，南京樓市的格局正在悄然改變，日光盤越來越少，有些新盤開始愁賣，各種開盤購房優惠重現。

南京網上房地產數據顯示，江北純新盤三金鑫寧府首開250套房源，銷許均價每平方米25513元，時隔三個月仍沒賣完。江北明發香山郡加推60套毛坯房，銷許均價每平方米25098元，到目前只去化六成。

同時，各種購房優惠再現。10月14日，江寧萬科和昌金域東方首次開盤，推出384套精裝房源，均價每平方米23857元。開盤當天，開發商推出了多種優惠：認購成功后可享受總價減免5000元的優惠；一次性付款或商業貸款并成功辦理的，可享受總價減10000元的優惠。盡管如此，截至目前去化僅約七成。

據不完全統計，9月份以來，南京共有20多家樓盤開盤，約一半以上沒有賣完。在此情形下，個別樓盤開始到熱點樓盤附近攬客，有的甚至開出總價3個點的優惠，以吸引購房人。

縮量之下，價格開始松動。國家統計局數據顯示，去年12月份以來，南京房價已連續10個月停漲，其中8個月回落、2個月持平，年內累計下跌幅度超過1%。

不過，南京熱點板塊的一些限價樓盤依然是供不應求，一開盤就被搶光，但在限賣之下，其流動性也在進一步降低。

隨著市場的變化，一些開發商不再等待和觀望，開始加速開盤。10月最后一周，南京迎來了開盤潮，15家樓盤先后申領了銷售許可證，3000多套房源入市。預計11月份還將有近60家樓盤推出超1萬套新房。

和新房降溫一樣，南京的二手房市場亦明顯變冷。

網上房地產數據顯示，今年9月份，南京二手房共成交6161套，比8月份的8215套下降了2054套，比2016年9月的12569套則是下降一半以上。據國家統計局數據，9月份，南京二手房價格環比下跌0.3%，同比漲幅已連降10個月。

不少配套不成熟區域二手房開始賣不動，一些二手房價過高區域成交量也在持續下滑。據房產中介透露，進入10月，南京二手房市場明顯變冷，看房的人很少，一些投資客開始降價拋售。某樓盤一套239平方米的房子，原價1320萬元，現在賣1280萬元，總價直降40萬元。

房產中介人士認為，南京二手房成交量下滑，主要是貸款政策不斷收緊，導致部分購房人放棄購房計劃。

業內人士表示：“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位非常明確，無論對于開發商，還是購房者、投資客，抑或地方政府，在樓市進入新周期的情況下，各方必須順勢而為。