近些年的樓市，總會在年底出現一波翹尾行情。為什么呢？一般來說每到年底的時候，開發商為了沖業績，都會推出一些新房源或者優惠來沖量，這時候可選的房子往往比較多，買房人也會集中出手。

但今年的嚴厲調控下，翹尾行情恐怕不會再現樓市了。這不，計劃在11月上新貨的樓盤僅有11個。據市場研究機構亞豪機構統計，預計11月開盤的項目包括金隅金玉府、華潤·萬橡府在內的8個老項目后期，還有旭輝城、金樾和著、北京莊園三個純新盤。雖然新盤數量不多，但產品類型比較豐富，洋房、小高層、高層、別墅均有供應。想買房的您值得看一看。

　　11月新盤主打大戶型

新盤數量上看，11月樓市的供應依舊在低谷徘徊，原本的“金九銀十”北京住宅市場表現欠佳，進入11月依舊不見起色。在11月預計入市的新盤中，大戶型的改善盤依舊占據著重要比例，所有的新盤項目都提供有100平方米以上的戶型可供選擇。像華潤·萬橡府、國銳·金嵿都是主打200平方米以上的大戶型平層，而北京莊園更是主打獨棟的別墅產品。

緣何嚴厲調控下，市場上仍舊是以高總價的大戶型為主導呢？事實上，近幾年來，由于北京土地資源稀缺，土地價格上漲，開發商為在高地價上尋求利潤而紛紛將項目向大戶型、高總價的方向發展，整個新房市場出現了明顯的高端化、豪宅化、大戶型化傾向，因此，進入2016年后，成交新房在140平方米以上的比例大幅上升，成交新房在60~90平方米的比例不斷縮小。

今年三季度140平方米以上戶型占比的進一步擴大就源自于中國璽、華潤昆侖域、豐臺北京金茂府等高端項目的入市成交。這些項目都較為靠近市中心，主力戶型都是144平方米以上的非普通住宅，他們的入市成交帶來了140平方米以上戶型成交占比的明顯提升，也造成了三季度四環以內新房交易占比的擴大。

另外，自8萬元的預售價格紅線放開之后，城區高端住宅項目的入市積極性也明顯提升，紛紛進入取證排隊等候通道，11月預計入市項目當中，強佑·府學上院、華潤·萬橡府、金隅金玉府、國銳·金嵿等多個項目預售價格將超過8萬元/平方米。

不過，在政策的嚴格限制下，這幾個高端項目的售價都得到了合理控制，最高單價并未超過10萬/平方米，所以三季度的新房市場仍然得到了很好的調控，交易量下降的同時，房價也呈現穩中有降的勢頭。

　　五環以外仍是成交主力

從區位上看，11月預計入市的新盤，除了金隅金玉府以外，其余項目全部位于五環外。這樣的供應態勢也與近來的成交分布相一致。偉業我愛我家的統計數據顯示，三季度，五環以外仍是北京新建商品住宅的主力成交區域，三季度成交的新房有82.5%都分布于此。

在三季度北京成交的新建商品住宅中，60平方米以下占4.6%，60~90平方米占21.0%，90~140平方米占40.0%，140~200平方米占19.9%，200平方米以上占14.4%。與二季度相比，90~140平方米占比提高了8個百分點，140~200平方米占比也提高了5個百分點。而縱觀2015年以來各季度的成交面積結構，60~90平方米的交易占比明顯縮小，從過半下降到了兩成左右；140平方米以上的交易占比則明顯上升，從一成左右提升到了三成左右。

此外，雖然新盤的供應量連續幾個月都在10個左右，并沒有明顯抬頭，但成交卻在10月份出現了小幅回升。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年10月中上旬（10月1日-10月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1133套，雖然相比較去年同期大幅下降，仍處于歷史低谷之中。不過，從各月中上旬的交易數據來看，9月和10月的成交量相比樓市最低谷的7、8兩月出現了明顯的反彈。

　　兩個限價房項目本月入市

值得注意的是，在11月份預計入市的新盤中，有兩個 “限價房”項目,分別是旭輝城與金樾和著，都是位于房山區的限價住宅項目。上述兩項目在土地取得時即規定“商品住宅部分均價不超過38994元/平方米，最高不超過40944元/平方米”，并且執行“90/70”。

據旭輝城項目相關負責人介紹，旭輝城位于房山良鄉板塊，目前正在蓄客期，從排卡情況來看，客戶對項目認可度較高。該項目預計11月正式開盤，開盤后將采取搖號方式選房。從該項目產品來看，主力戶型為75平方米兩居、88及112平方米三居室，定位是首次置業的剛需客群。

公開資料顯示，旭輝城項目地塊是2017年春節后北京首拍地塊，當時參與競拍的有天恒+中糧、石榴集團、碧桂 園、中海+首開+保利+龍湖、首創、遠洋、旭輝+金地、萬科8家企業及聯合體，最終被旭輝+金地聯合體經10輪報價以18.1億元的價格拿下，溢價率僅 9%。按照出讓條件，項目住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。

亞豪機構市場總監郭毅認為，這也是新一輪“限房價、競地價”政策之后首批公開發售的限價商品住宅項目。而在今年出讓的34宗含有可售商品住宅的地塊當中，全部規定了限售價格，隨著這些項目的逐漸入市，北京商品住宅也將逐漸進入住宅限價時代。繼前兩年的“10萬+”之后，限價住宅也將成為未來一定時期內北京住宅市場的新標簽，從而對整體市場的成交均價形成結構性拉低的效應。因此，自年末四季度開始，北京商品住宅市場的均價水平將開始進入穩中有降的市場新格局。

從價格對比來看，同屬房山六環外的商品住宅項目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價在38000-40000元/平方米左右。對于這種遠郊區域的住宅項目來說，限價項目的單價優勢并不突出，但由于其執行了“90/70”政策，單價和面積被限制，總價處于300萬-450萬區間。像金樾和著同樣是限價38994元/平方米的純新盤，位于房山區良鄉鎮，主要推售戶型為89平方米多功能三居、127平方米全家庭四居。與旭輝城類似，都屬于低總價的項目，仍在區域中有明顯的競爭優勢，符合剛需及首改客群的需求。

　　業內認為成交有望走出低谷

不難看出，越來越多“限價房”將陸續入市，“房住不炒”的定位也進一步確立。而“限價”的剛需盤和首次改善盤的增多，也將使得成交量有望走出低谷。

以推出“限價房”的房山為例，今年前9個月，房山區商品住宅預售套數為1145套，成交套數為1555套，市場處于供不應求狀態，因此這批以中小戶型為主的限價產品入市，在單價與總價均可控的情況下，銷量仍有一定保證。

偉業我愛我家副總裁胡景暉也表示，本輪樓市調控在遏制投機炒房的同時，也在不斷加強供給側的結構調整。為保障中低收入人群的置業需求，今年北京極大地提升了土地供應力度，嚴格規定了中小戶型的建設比例，限定了新房的出售價格，推出了新的共有產權房制度。隨著新項目的入市和新政策的實施，未來北京新房市場的規模有望重新擴大，供應和交易結構也將更加偏向剛需一族，整個新房市場會逐漸向居住屬性回歸。

不僅如此，在增加土地供應的同時，北京還為這些土地附加了限地價、限房價、90/70等政策。這些政策將大幅提高北京新房市場上的中小戶型供應，有效抑制豪宅化趨勢，改善供應結構，滿足廣大中低收入人群需求。此外，今年二、三季度北京已經供應了大量自住房用地，北京共有產權房推出后，這些土地將轉為共有產權房用地，從而進一步緩解北京新房市場的供需矛盾，滿足更多中低收入者、新北京人的首次置業需求。

胡景暉對于市場走勢預測，為防止樓市投機復燃，嚴格的調控政策還將繼續，北京新房市場的整體交易量也會繼續維持低位，房價將得到有效控制。不過，隨著今年新增土地供應增加所帶來的新房項目供應的增加，以及隨著房價的穩中有降部分首次置業的購房需求開始逐步結束觀望理性入市，未來北京新房交易量有望走出目前的低谷。

文/本報記者 李桁