高和資本執行合伙人周以升表示，以資產證券化盤活存量商業物業正迎來新的推動力。（主辦方供圖）

人民網北京11月7日電 （孔海麗）日前，新派公寓類REITs在深交所成功發行，作為國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs，該交易創造了國內無主體增信優先級達AAA的記錄。

分析人士指出，新派公寓類REITs的成功落地，標志著在順應供給側改革號召以及國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場政策環境下，對持有型物業進行資產證券化的一次“破冰”式的創新嘗試。此項目沒有借助任何第三方信用支持，僅靠新派公寓自身的運營管理和資產質量使優先檔資產支持證券級獲得AAA的評級，并且使得權益級真正獲得市場化發行，引導股本資金進場，有效實現了去杠桿化。

“依靠證券化盤活存量商業物業，是改善商業地產融資結構的正途。”高和資本執行合伙人周以升表示，公寓資產類REITs的推出，也是當下鼓勵租賃市場發展的重要實踐。高和資本作為新派公寓類REITs的交易安排人和財務顧問參與新派公寓REITs項目，負責交易結構的設計、稅務籌劃、并管理協調各中介機構。

周以升介紹說，眾所周知商業地產慢周轉的特性決定了其對長期資本的高度依賴，而其嚴重依賴日常細膩經營的商業模式對資金成本又非常敏感。長期以來，我國嚴重缺乏長期資金，特別是長期的權益類資金，而且形成融資成本遠高于物業收益率的“負杠桿”情形。從而使商業物業持有人疲于應對融資無心經營。實操中，常常會看到由經營能力較弱和融資成本過高的雙殺現象造成的困境項目。

而商業地產資產證券化不僅能拓展商業地產直接融資渠道，優化融資成本和融資效率，還帶來了商業地產經營模式的轉變，使具有優秀運營能力的企業實現資產規模擴張、提升商業地產品質，并幫助商業地產價值實現價值最大化。

在海外房地產市場上，較為成功的模式是私募基金與REITs的結合，即初期引入私募基金，成熟期引入REITs，私募基金在商業地產價值提升時期起到了橋梁作用，REITs在商業地產后期經營持有期間的長期資金需求提供了通道作用，為商業物業持有人實現長期穩定的持續性經營提供了更大便利。

中國證券投資基金業協會資產證券化專業委員會專家顧問、瀚德金融科技研究院院長郭杰群進一步介紹到，我國商業地產融資來源包括銀行貸款、委托貸款、信托貸款、夾層融資、債權轉讓、公司債、出售資產回租、短融、權益融資、準REITs等。但銀行資金仍然是商業房地產企業的主要融資來源，以間接融資為主的銀行貸款占商業地產融資的75%。所以海外不動產證券化的進程，對我國具有很高的借鑒意義，對于促進商業地產規范化有重要作用。

周以升概括說，目前我國的不動產證券化經歷了前期的啟蒙與實驗，最近市場實踐回到了資產支持證券的正途。在行業啟動的前期，產品往往要兜上主體信用形成了類似“國外主流ABS+信用債”的中國特色混合結構，有其歷史的意義和貢獻。隨著市場擴容和實踐的演進，最近的產品逐步回歸資產支持的本質，開始脫離主體信用。脫離主體信用的標準化CMBS和類REITs的發布，尤其是權益型類REITs將引導專業股權投資人入場，將有助于降低融資成本，并盤活存量，提高周轉，不僅解決了商業地產長期股本融資的問題，還有助于推動商業地產經營模式的轉變。

據周以升分析，在中央房住不炒的原則引領下，現存達50萬億元的商業不動產市場，還將創造出數萬億潛在的市場化租賃公寓市場以及數萬億政府支持的公租和廉租房市場，都呼吁不動產證券化促進開發企業轉型和政府財力的盤活。

此外，REITs項目在國內面臨的持有稅務、分紅通道問題，都可以通過結構設計加以優化。再加上越來越多的專業投資人參與使物業的估值合理化和專業化，同時，在過去多年的實踐中，中國已經逐步成長出來本土的專業運營管理人和不動產基金管理人。比如新派REITs的運營管理人王戈宏創立的新派公寓和其基金管理人賽富不動產基金通過若干個公寓投資和運營項目證明了其在白領公寓領域的業績和能力，并贏得了專業劣后級投資人的認可。

由此，利用資產證券化給長租公寓減重，助力租賃市場發展正當時。

“商業地產真正的英雄是物業的運營和資產管理人，他們才是價值的鑄造者。新派這次的交易充分利用了并購基金孵化、運營管理提升價值和類REITs退出，構成完整的商業閉環，而且實現了完全的脫離信用主體的不動產證券化，對房企自持地塊的長期運作也有借鑒意義。”周以升感慨道。

然而從實操來看，市場的閉環的關鍵仍然在于理解資產證券化的專業的劣后級投資人。而下一步，高和資本希望能進一步推動權益型REITs擴容。“我們將做好劣后級投資人和結構設計工作，與優先級承銷商、優先級投資人、律師、評級、評估、審計以及其他專業合作伙伴一起推動市場合理健康發展。”周以升說。

據悉，高和資本作為領先的商業地產私募股權投資基金，也是國內商業不動產資產證券化的先行者和積極推動者之一，在中國商業地產領域投資超過300億元，管理著200億元資產證券化投資基金。高和資本目前完成了6宗不動產證券化產品，總計198億元，除了新派公寓權益型類REITs產品外，高和還牽頭了高和紅星美凱龍權益型類REITs。