房地產開發投 資增速創2017年以來新低，但這個數據背后有隱情

我國統計局最新數據顯示，2017年1-10月，全國房地產開發投 資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月回落0.3個百分點。

如上圖1，雖然數據上看，目前總的房地產投 資增速創2017年以來新低，但和去年同期比依舊要高。這可能和投 資慣性有關。

正如上圖2所示，本輪周期是從2015下半年左右啟動的。但當年的房地產投 資增速卻是逐月走低。從2015年初的10%左右下降到不到1%的增速。這其實也是慣性。

2014年前后，我國樓市進入滯銷、陰跌周期。盡管當時投 資增速還不錯，但受銷售影響，投 資增速過了幾個月慢慢下滑，以至于2015年的房產投 資數據逐月下滑，越來越難看。

結果就是各位桿友知道的，救市開始了。

從這個邏輯看，10月房地產投 資增速雖然創下2017年最低，但依舊比2016任何時候都高，甚至比2015年大部分時候要高。而從2017年各月份的數據比對看，投 資增速有升有降，整體略微向下。

從周期規律看，這還不能說市場方面認為，行情進入明顯下行通道。走勢可能還有待觀察。

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住宅投 資增速創2017年第二低，但比2014、2015、2016全年增速都要高

上文籠統談了所有房地產投 資的增速情況，杠桿游戲再來說說，最受關注的住宅投 資增速情況。

見下圖3，2017年1-10月，我國住宅投 資61871億元，增長9.9%，增速回落0.5個百分點。這個增速雖然創下了2017年以來的第二低，但分月看，波動明顯，多月都有微幅升或降。

2017年1-10月，住宅投 資增速的最低點為1-2月，因為冬季和春節因素，這個情況和2016年類似。

不過例外是2015年，當時1-2月的住宅投 資增速不僅創下2015年最高，也是2015-2016兩年的最高值。

值得注意的是，目前平均單月的住宅投 資比前兩年高不少。2017年1-10月，全國已經實現61871億元的住宅投 資，如此高的基數之下，還能維持近10%的兩位數增長。不可謂不厲害。

而這樣的高增速基本屬于2014年之前，已經足足2年沒有出現過。除了投 資慣性外，也足以說明，（起碼幾個月之前）開發商對于住宅市場**的看法。

當然，從2014年之后住宅投 資增速的拐點和樓市周期看，目前的較高增速是否意味著重復2014年后的歷史？

還值得注意的是，對照上圖2、圖3，杠桿游戲有一個有趣的發現：2014-2016年期間，房地產整體的投 資增速，基本都是高于同期住宅投 資增速的。但2017年開始，每月的住宅投 資增速都比同期整體的房地產投 資增速要快。

這可能說明三個問題：此前商業、辦公地產投 資過剩，現在開始糾偏；這波周期住宅漲幅較快，開發商對住宅**更看好；過去幾個月或一年，住宅供給占比提高。

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商品房、住宅銷售面積、銷售額增速均創2016年以來最低

我國統計局數據顯示，2017年1-10月，商品房銷售面積130254萬平米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長5.6%，辦公樓銷售面積增長28.2%，商業營業用房銷售面積增長21.4%。

商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。其中，住宅銷售額增長9.6%，辦公樓銷售額增長20.2%，商業營業用房銷售額增長27.9%。

如下圖4、圖5、圖6，無論商品房銷售面積，還是銷售額增速都創2016年以來最低。

圖4.2014年10月-2017年10月，我國商品房銷售面積、銷售額增速 圖表來源|我國統計局

具體到住宅領域，情況一樣，無論銷售面積還是銷售額增速，均創下2016年以來最低。有興趣的桿友可以去我國統計局旗下“國家數據”網站查看。

對了，住宅銷售額增速方面，實際是創下了2015年6月以來最低。2015年1-6月住宅銷售額增速為12.9%，2017年1-10月此增速為9.6%。

毫無疑問，銷售面積、銷售額增速的下滑和調控關系很大。從上一輪周期看，銷售增速下滑后，都出現過一波銷售面積、銷售額的負增長，這一次史上最嚴調控會重現這一景觀么？

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M2增速至少是創下1999年12月以來最低

杠桿游戲還注意到，央行剛剛發布的數據顯示：2017年10月末，廣義貨幣(M2)余額165.34萬億元，同比增長8.8%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個和2.8個百分點。

有媒體說，自1990年有數據統計以來，我國的M2增速長期保持2位數的增速，M2增速保持在10%-30%增長區間，而今年M2增速卻破天荒回落到個位數時代。

這一數據刷新了27年來的歷史新低。

不過，杠桿游戲查閱了我國統計局官網可以查到的數據，至少確信從1999年12月以來，這是單月最低的M2增速。

都知道，房價上漲靠放錢、放政策、控供給，這個M2增速意味著什么？是不是意味著房地產將進入史無前例的下行通道？

杠桿游戲覺得不確定。

我不敢說不是，因為“房子不是用來炒的”確實振聾發聵，而且堅持調控的跡象依舊。

我也不敢說是，因為目前經濟數據還比較好看。而過去數次經驗表明，經濟若有滑坡傾向，通常還是需要地產幫忙的。

所以，杠桿游戲維持原有看法，最可能的選擇是努力維持較高的房價，適當、局部難免還是會調整。