⊙記者 朱楠 ○編輯 邱江

樓市調控仍在“不松勁、不歇腳”地持續深化，昔日風光無限的地王項目如今境況如何？克而瑞房地產研究中心選取了22個城市在2016年產生的50個典型地王項目為樣本，通過統計發現，其中只有7個項目進入了開盤階段，其余43個項目有的在建，有的達到預售標準卻遲遲未開，還有的甚至在拿地一年多后尚未動工。整體來看，這些“地王”開發速度放緩跡象明顯。開發商“以時間換空間”的套路，這回還能靈驗嗎？

　只有7個項目進入開盤階段

14宗地塊仍處于未開工狀態，主要集中在上海、廣州、深圳、蘇州、廈門等**一、二線城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前閑置時間已達一年以上的地塊。

克而瑞房地產研究中心統計數據顯示，2016年全國誕生的單價、總價“地王”絕大多數分布在一、二線熱點城市。據記者了解，在正常情況下，房企獲得地塊后即開始做規劃、走報批流程，從拿地到項目入市銷售，一般在一年到一年半時間內。然而，克而瑞選取的50個地王項目中目前只有7個進入了開盤階段。

在其余的43個項目中，有29個項目處于已開工未開售階段，占比近六成。排除建筑進程尚未達到預售標準的部分地塊，有不少項目實際上已經滿足預售條件而延遲入市。如去年5月出讓的杭政儲出（2016）9號地塊，由信達和萬科組成的聯合體以總價123.18億元摘得，是杭州土地市場上首幅總價超百億的地塊，樓面價2.16萬元/平方米，溢價率高達96%。之后不久，萬科退出項目開發，融創和濱江集團先后作為合作方加入。目前這個命名為“信達中心·杭州壹號院”的項目已有部分樓宇主體結構達到十層以上，達到預售標準，但目前項目預售時間仍然待定。

剩余14宗地塊則仍處于未開工的狀態，主要集中在上海、廣州、深圳、蘇州、廈門等**一、二線城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前閑置時間已達一年以上的地塊。據了解，其中僅有4宗涉及動遷、安居保障房建設等較為繁雜的手續，相較于“凈地”開發周期較長，其余大多數未開工地塊主要由于開發商對政策的觀望態度所致。

“限價”延遲開發銷售進度

因部分地王項目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現象屢見不鮮，在土地樓面價與周邊競品項目成交均價幾乎持平的背景下，高端產品入市很難有較高的溢價空間，這或許是開發商延緩工程進度的最重要原因。

不少開發商向記者表示，經過這幾年的市場洗牌，現在還有實力在熱點城市拿地開發的基本都是排名前50的大型房企，其中絕大多數是上市公司。受資金和業績等因素的影響，一般情況下，主動囤地的開發商已經不多。更何況，在目前的市場環境下，囤地的政策風險也為大多數開發商所忌憚。

那么，這些開發商放慢開發進度的原因何在？這些地王項目一般都處于房價較高的一、二線城市，恰好是2017年政府“控房價”的重點，有些高價地塊所在區域的預售“限價”甚至只能覆蓋地王項目的拿地樓面價，當前入市必然虧本。

以蘇地2016-WG-46號姑蘇區干將東路北、倉街東地塊為例，仁恒地產于2016年9月22日以總價20.7億元將其收入囊中，樓面價38960元/平方米，溢價率高達81%。據記者了解，目前該地塊所在區域政府發放的預售許可證最高限價標準大概在4萬元/平方米，若此時入市，別說利潤空間，連建安成本都覆蓋不了。

因部分地王項目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現象屢見不鮮，在土地樓面價與周邊競品項目成交均價幾乎持平的背景下，高端產品入市很難有較高的溢價空間，這或許是開發商延緩工程進度的最重要原因。如東莞頤和翡翠花園，雖然目前處于已開工狀態，但預計2018年5月才會入市銷售，目前區域限價標準為2萬元/平方米，遠低于房企拿地樓面價25264元/平方米。又如合肥葛洲壩中國府項目，拿地樓面價為22103元/平方米，目前周邊項目在售均價僅為2.2萬元/平方米，幾無盈利空間。

此外，融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出臺，也使得房企資金回籠的速度受到了影響，尤其是部分區域性的中小企業。而地王項目開發無疑需要高成本投入，資金不到位造成工期拖延，也在一定程度上延緩了部分高價地塊的開發入市。

　已售項目表現平平

由于地王項目基本定位于中高端或豪宅系，客戶群面向高端人群，在樓市調控趨緊的背景下，這類客戶不是被限購就是被限貸，高端項目的銷售情況大受影響。

相比拿地時的意氣風發、無限風光，那些硬著頭皮開盤入市的地王項目銷售現狀大多只能用暗淡來形容。根據克而瑞的監測數據，已開盤的7個地王項目基本都依據區域或板塊政府限價銷售，盈利空間有限。若將成交樓面價的2倍作為項目入市價格基準，僅有4個項目的開盤售價超越了這一基準，實現“保本”銷售。

即便如此，多數地王項目入市去化表現依然平平。由于地王項目基本定位于中高端或豪宅系，客戶群面向高端人群，在樓市調控趨緊的背景下，這類客戶不是被限購就是被限貸，導致高端項目的銷售情況大受影響。以杭州首開金茂府為例，其于2017年6月28日開盤，當周定金簽約率僅為43%。

“今年以來樓市調控不斷升級，‘四限’范圍和力度持續加大，整體市場下行趨勢也較為明顯，尤其是政府區域‘限價’政策的出臺，對房企即將入市的地王項目沖擊不小。”易居中國執行總裁丁祖昱表示。

一方面，土地價格仍在上漲；另一方面，受到調控政策影響，從土地到住宅供應的轉化卻并不樂觀，這“一漲一跌”帶來的供需矛盾在短期內很難扭轉。在丁祖昱看來，“破局”之道在于加大平價土地的供應，可酌量增加遠郊區域、非中心區域的低價宅地供應。