隨著決策層大力推行租售并舉的住房制度，銀行正加速推進租賃貸款業務。

導讀

長租公 寓探路之初，面臨的主要難題之一是高成本融資，銀行提供的租賃金融產品對開發商是絕對利好。不過，長遠還需大力發展REITs，實現證券化才能切中痛點。此外，對于租房貸的審核等需要加強，以防止違規使用。

“前方的路還看不清楚，未來什么樣誰也不知道，只能摸索前行。”12月1日，某知名房企長租公 寓負責人對21世紀經濟報道記者表示。據他透露，其所在公司的長租公 寓產品已開業三個多月，目前出租率只達六七成。

對于長租公 寓這一新鮮事物，想要市場接受，需要時間、渠道以及大量推廣。與租賃市場相應的金融創新產品也是如此。

隨著決策層大力推行租售并舉的住房制度，銀行正加速推進租賃貸款業務。

11月28日，工商銀行(601398,股吧)北京分行宣布，將為住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融產品。未來五年，將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。工商銀行為租賃住房建設主體推出“租賃住房開發貸款”，融資金額可達項目總投 資80%、期限可達25年；為個人承租者推出“個人租賃住房貸款”，融資金額可達100萬元、期限可達10年。

此前，建設銀行(601939,股吧)、中國銀行(601988,股吧)等也分別針對企業端和租戶端推出相應貸款產品。

?銀行搶推租賃

銀行目前針對租賃市場推出的金融產品，主要針對企業端和租戶端。

按照工商銀行北京市分行有關負責人的說法，未來將與租賃住房建設方、產權方、運營方、承租方、聯營合作方、信息服務方緊密合作；綜合運用租賃住房開發貸款、租賃住房建設貸款、租賃住房運營貸款、個人租賃住房貸款、租賃住房資產證券化產品、租賃住房產業基金六大產品，滿足開發建設、項目運營、資產盤活、后期退出等環節的融資需求。

針對個人租房貸款業務，此次工商銀行北京分行并未披露詳細信息。而企業端，工商銀行合作方主要是央企、國企。消息顯示，與工商銀行北京市分行簽署住房租賃戰略合作協議的分別是北京市保障房中心、城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產(000031,股吧)。近期該分行已實現北京市首 個企業自持住房項目——中糧地產海淀永豐租賃住房項目，審批落地。

其他銀行也已行動。10月30日，中信銀行(601998,股吧)與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰略合作協議。11月2日，中國銀行廈門（樓盤）分行與廈門市國土資源與房產管理局簽署住房租賃戰略合作協議。11月20日，中國工商銀行廣東省分行為科學城投 資集團“全自持只租不售”地塊項目提供包括住房租賃建設資金在內的50億元全面金融服務支持。

?利好房企

新鮮事物的市場接受度是值得關注的話題。

在石榴集團熊貓公 寓CEO王璽龍看來，銀行針對租賃市場推出的金融產品，可以解決企業痛點，并很有效果。

長租公 寓在房地產行業尚屬新鮮事物，探路之初，其面臨的主要難題之一也是高成本融資問題。據安居客房產研究院監測，目前國內長租公 寓主流融資方式的年化利率都在8%以上。王璽龍的看法代表了一部分長租公 寓運營商的看法。銀行此舉在開發商普遍看來，是絕對利好。

從市場層面看，其意義更大。中原地產首席分析師張大偉認為，當下租賃市場的最主要痛點在供需結構緊張，特別是一二線熱點城市，租金高位的最主要原因是租賃房源少。在銀行的資金傾斜下，對于涉足租賃的企業來說，的確可以獲得資金支持，增加房源供應量。

不過，從實際運行狀況看，安居客房產研究院首席分析師張波認為，單靠租賃貸遠不足以支撐參與主體的融資需求，長遠來看，還需大力發展REITs，實現證券化才能切中痛點。

據安居客房產研究院不完全統計，目前全國已有千余家長租公 寓企業，涉及房屋數量約200萬間，預計至2020年底會超過1000萬間。

?需針對痛點

王璽龍認為，租房貸款對于解決租房者痛點，效果并不明顯。

從銀行針對租戶推出的金融產品看，主要是用于一次性支付租金等租房相關費用的貸款。基于借款人資信狀況，貸款額度期限最長10年，額度最高100萬元。在利率方面，首 個個人租賃住房貸款產品、建設銀行的“按居貸”的協議內容顯示，1年期貸款月息為0.363%，合年息4.356%；1-3年期的貸款月息為0.396%，合年息4.752%。

21世紀經濟報道記者進行小范圍抽樣調查發現，除非“救急”，大部分租戶還不太能接受租房貸款。而“救急”的方式也可以多樣，比如信用卡。

不過，張波認為，有需求就有市場，預計到2020年全國租賃人口將達2.2億左右。隨著租賃人口持續增加，對于租房貸有需求的絕對數值也將同步增加，租房貸的規模預計也將逐步擴大。租房貸的良好運轉，對于租房市場健康發展將起到積極作用。

張波指出，租房貸款可以為兩類租房者帶來益處：一類是剛畢業大學生或收入水平較低的租住者，免di押信用貸方式可以避免租戶在前期就產生“付三押一”等大筆費用支出；從安居客線上用戶調研來看，租房者關注因素中“付租方式”占比達21%，租房貸無疑在這方面可起到正向作用；第二類是期望穩定租住者，相比亂漲租金，租房更大的痛點在于租住房源不穩定，據安居客線上用戶調研，超過12%的租房者是因“房東臨時收回房屋，不再出租”的原因而被迫換房，因租金問題換房比例在11%以下。而租房貸可以在5年甚至10年的長段時間內鎖定租住房源。

不過張波建議，對于租房貸的審核等方面需要加強，以防止違規使用。“一方面要嚴防‘假房源、真貸款’套現，由于長租公 寓房源的真實性考證在實際操作層面有一定難度，單靠金融企業很難實現全方位鑒定，政府的租賃集中平臺建設就顯得非常重要；另一方面要嚴防‘真房源、假租戶’騙貸，一旦參與主體出現”跑路“等現象，對金融機構將是不可估量的損失。”