這并非是管理層對于租賃住房機構化的首次表態。今年7月18日，住建部下發的153號文（《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》），就提出要培育機構化、規模化住房租賃企業。

在業內人士看來，住房租賃的機構化發展，必然促使房地產企業的融資結構出現變化。

過去房企的融資是由資產驅動的。即通過低押來獲得銀行資金支持，再通過項目銷售回款償還債務，這種低押機制本身就會推高M2，誘發流動性寬松。北京一家房企上市公司高管表示，提出向租賃轉型，目標之一是為解決大城市的住房供給問題，但這同樣將改變房地產企業的融資模式。

上述高管表示，租賃模式下，房地產項目要么有自持要求，無法轉讓銷售，要么當二房東，并不持有產權；無論哪種情況，都無法遵從于銀行認磚頭（需要低押）的邏輯；未來融資途徑大概率要向ABS、RETIs等資本市場方向發展。

資本市場已有所嘗試，今年以來已有中聯前海開源－保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃、自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃等多起涉及租賃住房的ABS產品完成了發行和上市。

在業內人士看來，證券化融資也讓房地產企業的融資環境更有長效特質和抗周期能力。

銀行貸款更多取決于資產情況，要看低押項目是否足值，但在宏觀周期緊縮下，不少房企要面臨融資壓力；但ABS則是看項目本身以及管理人的經營能力，好的項目和好的管理自然會提升物業價值，獲得更低的融資成本。北京一家中型券商固收部門負責人說。

值得一提的是，促進金融與房地產的良性循環也是中央經濟工作會議所提出的要求。

化解風險路徑

事實上，推動房地產行業通過資本市場融資，也能在一定程度上實現金融風險的化解。

剛剛閉幕的中央經濟工作會議多次提及防風險、化解重大風險。而當前金融風險之一正是來自房地產領域。

一方面，房地產企業近年來杠桿不斷提升，將于未來數年迎來兌付高峰。廣發證券指出，未來需警惕房企的存量債務兌付風險，據其統計，未來幾年房地產企業債務將迎來集中兌付期。廣發證券還發現，房企融資結構中非標占比提升，融資成本呈現上行。

房企偏愛的寬松貨幣政策在2018年恐怕也難以見到。中央經濟工作會議明確，穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門。

另一方面，限購限貸也讓房地產企業面臨著銷售回款壓力。政策收緊之后回款難度變得很大，大家也都在構思新的銷售模式和產品模式。一家大型上市房企北京地區營銷負責人坦言。

而對于房地產企業的融資難題，中信建投證券則在一份報告中給出了房企需要自食其力的答案。

隨著調控影響不斷深化，銀行端對房地產市場信貸規模增速將繼續放緩，房貸規模和貸款利率將持續處于收緊狀態，信貸規模與成本剛性不動搖，房企規模化發展將越發依賴自身造血能力。中信建投證券表示。

在業內人士看來，推動長租模式以及創新ABS融資渠道，正是這種形勢下的一個通過輕資產實現自救的機會。

現在拿地都比拼自持率，自持率高的更容易拿到，如果做成商業化租賃項目，可觀的租金及增長率，是可以在資本市場上運作融資的。前述房企營銷負責人12月20日晚表示。

此外，以房地產項目收益進行ABS融資，還能在一定程度上實現非標風險的置換與化解。

例如日前云南城投（600239.SH）發行的國內首單培育型CMBS（商業房地產低押貸款支持證券），其融資用途正是置換銀行非標。

因為是低押貸款的ABS，所以企業的杠桿率并沒有下降，但這減少了銀行端的非標規模，實現了宏觀杠桿的下降。一位接近云南城投的券商人士稱。

（來源：21世紀經濟報道 記者：李維 徐慧瑤）