從惜貸到停貸、從首套房利率優惠暫停到上浮10%-20%，信貸收緊下，2017年的樓市“錢”比任何時候都珍貴，而2018年的樓市又將走向何方，開發商、中介、購房者等各方首先都將關注點聚焦在信貸上。不過，北京商報記者調查發現，2018年伊始，銀行房貸利率仍未松綁，短期內房貸放款時間很難縮短，未來精細化的信貸政策仍將影響樓市，對于購房人、中介、開發商而言，觀望氛圍愈濃。

　首套利率

　　部分銀行上浮30%

按照往年規律，年初通常是銀行信貸額度最充足的時候，貸款利率會較上年末回落，放貸時間縮短。但北京商報記者調查發現，2018年伊始，銀行房貸額度雖然不再捉襟見肘，但多數房貸利率和放款時間都沒有變化。

四家國有銀行、五家股份制銀行和一家地方銀行的內部人士均向北京商報記者介紹：“目前按揭貸款利率沒有變化。”其中，國有銀行首套房貸利率仍普遍在基準利率上上浮5%，股份制銀行略高，有兩家執行上浮10%的標準，一家總部位于東南沿海省市的股份制銀行首套房按揭貸款利率上浮30%。

上述銀行北京地區的一位信貸部員工透露，分行從2017年開始基本就已經暫停了按揭貸款，今年初也沒有恢復，“除非是行里整體接下來的一手樓盤，房貸利率上浮10%，或者從鏈家等中介渠道介紹的，利率會低一些，如果是購房者本人直接到行里申請，基本都是上浮30%，這么高也很少有人會申請了”。

另外幾家銀行即使沒有把利率抬高這么多，被問及額度是否充裕時或利率是否有進一步上調可能時，也回答得較為謹慎。一家國有銀行信貸部員工表示，該行首套房貸利率最低上浮5%，不過依據申請者的不同情況可能會進一步上調。另一家股份制銀行信貸部員工介紹，該行首套房貸利率執行基準利率上浮10%的政策，如果申請200萬-300萬元貸款，大約在一個月至一個半月可以放款，主要看抵押登記環節所需的時間，申請額度在1000萬元以上則需要特別申報，難度較大。該員工還坦言，該行房貸額度自2017年起就不算充裕，進入新的一年也沒有明顯放松。

與此同時，有銀行將資金投放轉向經營貸。上述幾乎暫停了按揭貸款的銀行，均在經營貸審批上放寬了條件。據介紹，此前如果有小微企業想要申請經營貸，必須是公司法人以公司一定財產抵押才能申請到，現在條件放寬至公司實際控制人即可申請。

　二手房中介

　　放款時間難預測

對于購房者而言，相比于房貸利率的調整，更加在意的是放款時間的長短，以二手房市場交易為例，銀行放款時間過長可能會導致購房者承擔違約金甚至房屋交易失敗。北京商報記者調查發現，進入2018年后，盡管部分銀行貸款額度壓力得到一定緩解，但是放款時間難以預測，短期內仍難以縮短。

一家國有銀行個貸經理告訴北京商報記者：“2017年分行積壓了太多已經審批但是未放款的房貸，盡管2018年新的貸款配額釋放，但也僅僅是稍稍緩解貸款額度的壓力。同時，由于排隊客戶較多，放款時間依舊會較長。”

上述人士進一步稱，銀行在放款的時候，會優先處理已經受理的業務，2018年新申請房貸的客戶不得不排隊等候，放款周期在1-3個月不等。

北京一家房產中介門店的經紀人也告訴北京商報記者：“進入2018年1月后，對于已在排隊等候的貸款用戶來說將是利好，放款速度取決于以前積壓貸款申請的多少。在近期買房的客戶問到放款周期時，經紀人依然會跟客戶說放款仍然需要排隊，具體放款時間很難預測。”

實際上，在2017年信貸調控基調收緊的背景下，整體的批貸放款速度處在放緩階段。從各家銀行在2017年內紛紛提升首套房與二套房利率水平都可以看出，銀行在調整內部放款節奏和比例。

賺賺金融發布的2018年個貸市場走勢預測報告顯示，隨著2018年銀行內部流動性的增加，銀行在房貸利率水平上或有望出現松動，尤其是為滿足剛性住房需求的首套房，在貸款利率方面或將恢復至基準。此外，在2018年上半年內部流動性增加的情況下，放款的速度也將比去年有所提升，整體將趨于平穩態勢。

　信貸調控

　　或將更加精細化

在業內人士看來，銀行之所以在按揭貸款上難以“松綁”，與政策導向不無關系。住建部在2017年12月下旬召開的全國住房城鄉建設工作會議上明確，2018年將繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持調控力度不放松，并且要保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性。同時針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求。

在政策基調下，賺賺金融報告中預測，2018年整體的調控節奏在繼續采取差異化信貸政策的基礎上，房貸調控將比2017年更為精細化，進一步深化 “因城施策，分類調控”的方向。此外，對于一線城市限購限貸的政策并不會放松，明年的信貸政策將采用有保有壓、松緊有度的方式。

同時，在提升買房門檻的同時，2017年對于消費貸違規流入樓市等市場亂象，央行也加大了打擊力度。預計2018年在嚴查各項市場亂象的基礎上，也將繼續加大利用金融杠桿等形式推高房價的力度，通過一系列軟性政策“圍追堵漏”，采用設置“政策紅線”的方式維護房地產市場的健康有序發展。

亞豪機構市場總監郭毅也表示，針對不同類型的購房客群，2018年信貸政策差異化會進一步深化。首套剛需的客戶，審批貸款會相對有所放寬；二套置業客群的貸款成本會有所提高；二套以上的多套置業依然會保持停貸的狀態。

在信貸政策未有明顯松綁跡象的情況下，房地產市場仍將持續低迷。無論是購房者、房屋中介，還是開發商都應該做好“持久戰”的心理準備。對于購房者而言，信貸趨緊平添購房成本；對于中介而言，信貸趨緊不僅影響成交量，更增加交易難度；對于開發商而言，信貸收緊導致潛在客戶減少，開發商面臨著資金回籠壓力。