在2018年到來之際，多個國有銀行陸續“搶灘”住房租賃市場。

2017年12月18日，交通銀行宣布，該行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰略合作協議，給予了包括萬科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內的簽約主體合計超過1500億元意向性授信額度。

從建設銀行2017年11月初進軍住房租賃市場至今，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行等國有五大行都已宣布進入這塊市場，同時提供了不少金融產品給開發商以及個人承租者。

據時代周報記者不完全統計，截至目前，建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行和交通銀行已與大約30個省市簽署了住房租賃市場發展戰略合作協議，合計提供的意向性授信支持金額超過萬億元。

不過，理想很豐滿，現實很骨感。華南一家股份制銀行人士對時代周報記者稱，國內租金的回報率普遍不高，與直接給開發商貸款相比，長租公寓的周期更長，所耗費的成本更高。

“目前國有銀行進入住房租賃市場仍處于摸索的階段，盈利模式、操作運營模式、退出等一系列問題都沒有成熟的模式，這也是我們行在這一塊暫時沒有動作的主要原因。”上述銀行人士說道。

國有大行搶先布局

進軍住房租賃市場，動作最為迅速和積極的當屬建設銀行。

2017年11月2日，建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰略合作，建行將以為政府監管提供平臺、為客戶交易提供保障為目標，在未來5年從技術、資金、渠道等方面給予大力支持。

同一天，中國銀行宣布，該行廈門市分行與廈門市國土資源與房產管理局合作。雙方將在住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、住房租賃金融創新等領域開展合作。

一天后，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大等11家房地產公司，以及比亞迪(行情002594,診股)等11家企事業單位進行了住房租賃戰略合作簽約，推出5000余套長租房源，并發布個人住房租賃貸款產品。

2017年12月18日，建行北京分行則聯合北京保障房中心、首開集團、金融街(行情000402,診股)控股等機構共同推出了1500多套“CCB建融家園”房源。該行陸續與重慶、十堰、中山、蚌埠、長沙、遼寧等地政府和房企簽訂住房租賃合作協議。

工商銀行也將進入住房租賃市場的首個目的地選在了廣東。2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營業部與廣州市住房和城鄉建設委員會簽署《戰略合作協議》，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持；12月中下旬，工商銀行北京分行也宣布，未來五年，將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。

緊接著，交通銀行也進入住房租賃市場。2017年12月18日，交行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰略合作協議，給予了包括萬科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內的簽約主體合計超過1500億元意向性授信額度，專項用于金融支持住房租賃業務發展。

此前，交行已經以廣東為試點，為佛山市建鑫住房租賃有限公司提供20年期融資支持，實現廣東地區銀行業第一筆住房租賃支持融資落地，為破解住房租賃融資瓶頸給出了交行方案。

除國有大行外，股份制銀行也頻頻在住房租賃市場亮相。中信銀行(行情601998,診股)在去年10月底宣布，未來三年將為碧桂園集團在長租住宅領域提供300億元的保障性基金，同時提供綜合化金融服務。

無獨有偶，平安銀行(行情000001,診股)行長胡躍飛近日在平安銀行的地產金融年會上也表示，目前平安集團正在積極開展住房租賃金融服務體系的研發和構建，希望聯手各大房企共同推動主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度早日建立。

國有大行進軍租房租賃市場的動力十足。有研究稱，我國住房租賃市場規模約為1.1萬億元，同期房屋交易市場規模約為15萬億元，租賃市場規模僅為交易市場的7%，與美國、日本等成熟市場平均超過40%的比例相比，差距很大。

易居研究院認為，未來10年將是租賃市場快速發展的階段，預計2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃需求；租金規模將達3.86萬億元，比2017年增長138%。

當前，我國的金融業仍以銀行融資為主。隨著銀行資本進入租賃用住房市場，將有效推進更多主體參與租賃用住房市場。

回報率難題待解

在具體模式上，國有銀行除了與政府簽署協議、為房企授信之外，還為承租者配以更多金融產品作為支持。

工商銀行北京分行為租賃住房建設主體推出“租賃住房開發貸款”，融資金額可達項目總投資80%、期限可達25年；為個人承租者推出“個人租賃住房貸款”，融資金額可達100萬元、期限可達10年。

2017年12月中旬，建設銀行針對房東(出租人)推出“存房貸”，意味著房子也能“存銀行”了。建行廣東分行將“存房貸”分為三部曲：房東將自己的住房租賃權出售給建行，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬元一次性交付給房東；然后，建行將房源交由專業租賃運營機構出租。

在2017年12月20日舉行的中國住房租賃高峰論壇上，中國建設銀行廣東省分行行長劉軍透露，目前建行廣東分行已有公司、投行、個人三大類、40個金融產品用于購租改建、裝修維護、資產盤活、租房消費等一站式、全品類、有保障的租賃金融服務體系。

時代周報記者從交通銀行廣東分行獲悉，在住房租賃領域，交行已推出從融資支持、平臺建設、個人住房租賃、咨詢服務等“全鏈條覆蓋、全產品配套、整合平臺支撐”的金融服務。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，銀行目前提供的租賃信貸產品，很可能會出現信貸資金挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性，需要銀行增加對貸款者的審核。

此外，租金回報率也是一個問題。中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在近期一次演講中提及他所做的調研數據：目前各大城市租金回報率確實不高，基本在3%以下，比如，上海為1.33%，深圳為1.34%。

不久前，在2017中國住房租賃行業創新發展高峰論壇上，中國銀行投資銀行與資產管理部副總經理楊軍談及我國住房租賃資產證券化的難點。楊軍表示：“住房租賃行業運營周期長，租金回報率較低，盈利模式存在不確定性，缺乏成熟財務測算模型，證券化時租金現金流預測市場接受程度較低，大多數需要外部增信，增加融資成本；可證券化資產難尋，長期優質大量的租房資源供給比較短缺。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，雖說租賃住房市場的盈利水平暫時不高，不過國有銀行積極參與其中，也是有一定的相應政策導向，改革先行，相信后續會有更大的參與者跟進。

資產證券化升溫

在萬億級的住房租賃市場中，如何解決資金投入時間長、租賃回報率低、資金需求量大等問題？資產證券化或是上述問題的解決方法。

對此，安居客房產研究院首席分析師張波指出，目前國內長租公寓租金回報率僅為3%，很多項目回報甚至不達融資成本水平。未來，可加大住房金融支持力度，豐富房地產信托投資基金(REITs)的稅收優惠和分紅制度，拓展多元產品類型。

2017年，我國市場上相繼推出了多單公寓類資產證券化產品。特別是在年底短短兩個月時間里，6筆長租公寓融資計劃密集落地，涉及資金近400億元。

2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”，自此打開了長租公寓的融資大門。

2017年10月23日，國內首單央企租賃住房類REITs產品獲批，保利地產(行情600048,診股)發行，額度為50億元；12月1日，全國首單儲架式長租公寓抵押貸款證券化產品獲批，招商蛇口(行情001979,診股)發行，額度60億元。

2017年12月11日，銀行間市場首單長租公寓ABN發布，招商蛇口與建設銀行共同推出200億元的“飛馳-建融招商長租公寓系列資產支持票據(ABN)；12月26日，國內首單民企長租公寓儲架類權益型REITs獲交易所通過，涉及金額30億元。

“2016年整個房地產行業在新增的融資規模中，銀行占比達到74%。”楊軍表示，對于房地產這種資金密集型的企業而言，這種傳統的融資方式有一定的局限性，而資產證券化是以基礎資產未來可預測的穩定現金流為基礎進行融資。

“在融資方式上解決主體信用的問題，更重要的是加快了資金的周轉，對于盤活存量，提升流動性乃至改善財務狀況等都有非常積極的作用。”楊軍說道。

第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善指出，2016年，國內以不動產為基礎發行的資產證券化產品占所有的證券化產品的6%左右，到2017年，這一比例已經迅速上升到12%-13%。由于國內的投資渠道不多，因此，這類新型的金融產品在市場上很受投資者歡迎。

中國銀行國際金融研究中心高級研究員李佩佳表示，當前我國租賃住房證券化市場仍處于初期探索階段。雖然其中仍面臨諸多問題，比如資產收益率偏低、配套金融工具欠缺等，但隨著進一步的探索，將為后期包含政策、配套在內多方面提供經驗。

“對于金融端的創新，預計2018年在租賃企業發債、進行證券化等方面會有各類政策支持。類似融資也是資金回籠的一個較好方式，有助于降低成本，也是機構類型租賃產品創新的重要體現。”嚴躍進對時代周報記者分析稱，鑒于2017年已經有了幾單類房地產信托投資基金的產品推出，預計2018年相關的支持型政策會出臺，基本符合先試點后確立規范的做法。