不過對于在此置業的人來說，他們也用不上共享單車，因為離地鐵口數步之遠，就是開發商的樓盤。

這里麇集著泰禾中央廣場、萬科天地、恒大未來城等數個樓盤。這些樓盤，均為商辦性質。

“3.26”北京市商住限購風暴之前，這里的售樓處門庭若市。而今，這里門可羅雀，只有幾個園藝工人在種樹栽花。

“樓盤對公不對私，只有公司可以買這里的商業和辦公室，私人沒法買商改住房。”泰禾中央廣場的售樓人員進一步解釋了目前售樓蕭條的原因——各種紛至沓來的限購限貸政策讓開發商的房子無法輕易出手。

泰禾中央廣場，總投資64.29億元，泰禾集團（000732.SZ）在2016年9月曾打算通過定增募資70億元，其中17.5億元用于泰禾中央廣場的后續建設和運營。

然而，在隨后的樓市調控之下，開發商融資渠道收窄，泰禾的定增計劃告吹。

在眾多房企紛紛取消中期票據發行計劃之時，泰禾集團于5月22日發布公告稱，其兩筆分別為35億元金額的中期票據已獲得銀行間交易商協會的注冊許可。

由于目前中期票據的發行利率遠高于銀行貸款利率，因此獲準注冊之后泰禾集團是否會在注冊有效期內選擇發行該兩筆中期票據，仍存在變數，但此舉或許表明了在樓市嚴冬之下泰禾對資金的渴求。

如何在錢緊地荒的嚴冬之下，凌寒傲霜，穿透周期，迎來春光，是擺在大多數開發商面前的嚴峻課題。

而在不久之前的5月14日，泰禾集團將旗下金融板塊的子公司——泰禾金控從上市公司的表內公司轉到了表外。這似乎從某種程度上體現出泰禾集團董事長黃其森的以金融反哺地產計劃落空。

融資魔咒，金融受挫，這是泰禾集團近幾年來在地產金融領域不斷翻轉騰挪后面臨的嚴峻挑戰，也折射了此輪樓市調控以來開發商面臨的普遍資金困境。

高息融資難解資金困局

作為一家福建本土的房企，泰禾集團一直在福建當地默默耕耘。2013年前后，泰禾集團突然發力，跳出福建，在全國范圍幾乎以每月一宗的頻率刷新著拿地紀錄，高調態勢進軍一二線城市。

“黃總有點瘋！”連地產大佬任志強當時都忍不住在微博上如此評價泰禾集團在土地市場上的表現。彼時即有業內同行對泰禾集團這種“高負債、高杠桿、高擔保”的“三高”模式表示擔憂和質疑。

不過，黃其森當時在接受外界采訪時表示，泰禾90%的項目都要走高周轉的模式，即保證投建的地產項目在7-8個月內開盤，通過迅速收攏資金來緩解相應的資金壓力。

也就是說，泰禾是用“高周轉”的開發和經營模式來化解“高負債、高杠桿”的資金問題。

然而，這種模式在此輪“史上最嚴”的樓市調控之下，是否還行得通？

泰禾集團“高周轉”的打法從數據上來看，并不亮麗。財報顯示，2016年公司存貨量不降反升，由2015年的580.42億大增近300億至888.55億。

數據顯示，泰禾集團需要在2017年償還的短期借款和長期借款當期部分的總額超過180億元，其還款壓力不可謂不大。

泰禾資產負債率也在進一步提高。財報顯示，2016年公司負債率為82.40%，較2015年提高2.53個百分點。而衡量資本結構的主要指標，凈負債率也較上年大幅提升至約360%，為房地產行業較高水平，若調整凈資產中的永續債后，這一指標更高達約450%。

泰禾集團2016負債率上升與其當年進行大量籌資活動有關。

2016年年報顯示，泰禾集團籌資活動中的現金流入凈額高達247.44億元，使得公司期末的有息負債余額(銀行貸款、非銀行貸款、公司債)總額達到754.11億元，平均融資成本為7.62%。

而這些融資活動基本都在2016年10月份之前完成。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，在2016年10月樓市調控來臨之前，房企的融資渠道相對比較通暢，也比較多樣化，開發貸、公司債、非公開發行股票、私募股權基金、信托產品等等，都可以為房企提供資金。

事實上，泰禾集團在2016年5月即打算通過非公開發行98億元的股票，用于北京大興中央廣場、北京西局西府大院等四個項目的開發。隨后，該定增計劃的募集資金被縮減為70億元。而隨著10月份樓市調控的來臨，該定增計劃已遙遙無期。

由于近些年來房企的利潤不斷攤薄，黃立沖表示，一般在融資渠道多樣化的情況下，房企會優先考慮在股票市場融資等低成本的融資手段，而盡量避免中期票據、信托等融資成本高的渠道。

在無法在低成本渠道方面獲取資金之后，泰禾集團轉向其他更高成本的融資渠道。

黃立沖分析稱，泰禾集團去年平均融資成本7.62%，相比其利潤，已經很高。“如果要繼續融資，在低成本融資渠道基本被堵死的情況下，其平均融資成本會更高，而且融資條件會更苛刻。”

“目前來看，銀行開發貸、公司債基本都被監管部門嚴密監控了，剩下的只有幾條渠道：發行中票和短融券、海外發債、發行資產證券化產品。”黃立沖表示，海外發債由于人民幣貶值預期和監管加壓，在今年一季度出現大幅上漲之后，4月份已經明顯回落。而發行資產證券化產品，目前國內的市場太小，政策條件等都不太完善，僅僅能滿足開發商很小的一部分資金需求。

在申請發行定增和公司債方面受阻之后，5月22日，泰禾集團公告稱，兩筆分別為35億元金額的中期票據已獲得銀行間交易商協會的注冊許可。

不過黃立沖表示，中票、短融券目前沒有收到嚴格監管，但其利率相對公司債來說要高不少，對于利潤率較低的房企來說，無異于飲鴆止渴。

目前，已經有金地、金融街控股、萬科等企業取消了中期票據的發行計劃。

對此，泰禾集團董秘辦人士表示，公告稱中期票據將擇機發行，至于何時，以此后的公告為準。

金融霸業黯然鳴金？

“不懂金融就搞不好房地產。”這句話一直掛在黃其森的嘴邊。黃其森，這位從建行福建分行下海，出來搞房地產的閩系地產大鱷，一直不忘初心，試圖在他的房產帝國中打造出巨大的金融板塊。

金融板塊的嘗試，也是快速擴張導致出現高杠桿率的泰禾集團，希望降低融資成本的一個途徑。

2015年5月23日，泰禾集團聯合福建能源集團、陽光城集團等其他9家福建當地企業，欲成立海峽人壽，該保險公司主要經營人身險。

然而，苦等一年多之后，海峽人壽依然沒有拿到牌照，2016年8月30日，海峽人壽的發起企業名單發生變動，其中博生醫療投資股份有限公司退出，而昇興股份認購海峽人壽10%股份進入。

一位接近保監會的人士表示，受保監會管理層人士變動影響，目前險企的牌照審批暫時都停了。“而在目前整治金融大鱷的大形勢下，即使保監會恢復正常的牌照審批，類似于海峽人壽的險企，要想拿到牌照也會比較艱難。”

苦等一年多之后，海峽人壽依然沒有拿到牌照

除了保險之外，泰禾集團亦有意進軍銀行領域。

2016年9月20日，泰禾集團旗下子公司福建中維房地產公司作為發起人，聯合永輝超市、陽光控股等其他10家福建當地大型民企，欲成立福建華通銀行。

然而僅僅一個多月之后，10月28日，泰禾集團退出了發起成立福建華通銀行的事宜。

想發起成立的銀行中途退出，欲開展保險業務也遲遲難以分娩，黃其森的金融版圖實施起來并不順利。

盡管拿不到牌照，黃其森的金融布局依然可以在資本市場上尋求實現。但從目前泰禾集團投資的金融資產來看，其體量依然不大。

早在2010年，泰禾集團就開始戰略投資福建海峽銀行、福州農商銀行、東興證券。目前，泰禾集團持有福州農商銀行行0.36％股份，持有福建海峽銀行4.61%的股份，持有東興證券股份有限公司3.96％的股份。

隨后，黃其森轉而尋求在泰禾集團內部打造金融板塊。

2015年5月29日，泰禾集團與控股股東泰禾投資投入現金10億元發起成立泰禾金控（平潭）集團有限公司（下稱泰禾金控），泰禾集團占股80%，泰禾投資占股20%。

2015年12月9日，泰禾集團再次出資4.75億元，泰禾投資再次出資10.25億元，泰禾金控的注冊資本從10億增加到25億元。此次增資之后，上市公司泰禾集團占股51%，控股股東泰禾投資占比49%。

被黃其森寄予厚望的泰禾金控，在金融領域有何作為呢？

成立不久之后，泰禾金控分別設立了上海懿禾資產管理有限公司（持股100%）、上海禾苗股權投資基金管理有限公司（持股90%），注冊資本分別為3000萬元、1000萬元。2016年三季度，泰禾金控還在在二級市場成功買入天房發展1.64%股權——市值約1億元人民幣。截至目前，在泰禾金控的工商登記里，也僅顯示了對這三家公司的投資。

在2016年11月，泰禾金控宣布出資2億元參與“華能信托路聚鑫6號集合資金信托計劃”。

結果業績平平。

瑞華會計師事務所對泰禾金控2017年1—4月作為的審計報告顯示，泰禾金控2015年的凈利潤為-113.4萬元。2016年扭虧為盈，凈利潤為969.446萬元；但2017年1-4月的凈利潤則僅為4.3799萬元。

而原本應該在金融領域大展手腳的泰禾金控，其業務卻更像是為泰禾集團的房地產主業“打工”，對外“造血”變成了對內“輸血”。

上述審計報告顯示，泰禾金控高達25.12億元的總資產里，卻只有3.436億金融資產，而應收款高達19.88億元——主要來自三家關聯公司，福州泰禾房地產開發有限公司（5.88億元）、泰禾集團（7.65億元）和福建中維房地產開發有限公司（6.3億元）。

5月14日，泰禾集團發布公告，泰禾集團將其2%的股份轉讓給泰禾投資，泰禾金控的股權結構變為：泰禾集團占股49%，泰禾投資占股51%。泰禾金控從上市公司泰禾集團的表內公司轉為表外公司，也就意味著泰禾金控以后的經營數據不用再嚴格披露。

泰禾集團表示，泰禾金控現階段暫未有大額投資性支出，此次將泰禾金控2%股權轉讓給泰禾投資，將提高公司資金使用效率，降低公司投資風險。

對于此舉的用意，泰禾集團董秘辦人士表示不便回應，一切以公告為準。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，一些房地產企業打造金融板塊，想拿到銀信證保的牌照，其實很多并不是有意在金融領域有所作為，更多的是想讓自己的房地產項目在拿地、開發的時候有更多的渠道和更便利的條件融到錢。

土儲乏力后勁何在？

目前，為了籌資，泰禾已將幾乎全部的“身家”壓上。截至目前，它的第一大股東泰禾投資已經將其持有股本的99.70%全部質押，質押股數占泰禾集團總股本的48.97%。

除了償還借款之外，泰禾在土地儲備方面也需要資金的彈藥。

這幾年泰禾在土地市場叱咤風云，高調拿地，為其后續發展儲備了一定的土地。

截至2016年9月，泰禾已拿地未開工建筑面為451.05萬平方米。這一數字，跟一線房企比，尚有巨大的差距。

而泰禾451.05萬平方米的土地儲備中，其中200萬平方米是在2016年上半年樓市高歌猛進的時期拿到的。

2016年10月之后，泰禾幾乎沒有在一二線城市的土地招拍掛市場拿過地。

泰禾目前的策略是通過收并購從小型開發商手中拿到項目，這也是近期大中型房企在樓市樓市嚴冬下普遍采用的策略。

“然而問題是，大型一線房企通過并購能拿到一二線城市的土地和項目，這長期來看是增值的，而中型房企限于資金能力往往只能拿三四線城市的土地和項目，這些是否能夠增值，不好說，存在一定的風險。”黃立沖表示。

在樓市嚴冬之下，如何死里逃生，險中求勝，考驗著泰禾和其他房地產企業。

而這種考驗，要經受多久，誰也不知道。