更重要的是，上海在全國要做出表率，研究出一套順應上海創新社會治理、符合承租人需求的租賃住房物業服務、小區綜合治理，以及租賃社區公共服務、社會治理的新機制、新模式。

1月9日，上海市人民政府分別與國家開發銀行、中國建設銀行簽訂住房租賃市場相關合作備忘錄。上海市委副書記、市長應勇，中國建設銀行行長王祖繼出席并簽約活動，并共同為上海建信住房服務有限責任公司揭牌。

從政策支持土地供給，2017年是上海租賃市場快速發展的元年。2018年上海房地產市場的大動作，也從租賃市場開始。

1月9日，上海市政府分別與國家開發銀行、中國建設銀行在滬簽署《發揮開發性金融機構優勢推進上海市住房租賃市場建設合作備忘錄》和《推動上海市住房租賃市場發展戰略合作備忘錄》。根據合作備忘錄，上海市政府與國家開發銀行、中國建設銀行將在重點項目授信、綜合金融服務、金融創新研發等領域加強合作，共同為住房租賃市場營造良好發展環境。

落到實處，就是國家開發銀行上海市分行、中國建設銀行上海市分行分別與城投集團、地產集團、申通地鐵集團、光明集團、張江集團等上海市國企簽署《租賃住房業務開發性金融合作協議》《住房租賃合作協議》，進一步支持國企參與推動上海住房租賃市場健康發展。

從土地市場開始的租賃用地供應放量，延伸到國企參與推動租賃市場發展，再到政府與銀行合作營造發展空間，上海的住房租賃市場發展走上正軌，孕育著更多的機遇和可能。

??20萬套大目標

2018年上海土地市場的第一槍在1月3日正式打響，當天上海再次出讓3幅租賃住房用地，分別位于青浦、寶山和崇明，依照土地規劃計算，這3幅土地未來將至少能為上海市住房租賃市場提供1757套房源。而延續了2017年上海租賃住房用地成交的整體趨勢，這三幅土地仍以零溢價成交，拿地的還都是“國家隊”。

值得關注的是，此次出讓的寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區02單元0218-02地塊最終以28446萬元成交，競得人為深圳市中集產城投資發展有限公司，這也是上海出讓租賃住房用地以來首次出現非滬國企成功拿地。

深圳中集的到來打破了上海持續半年的本土化格局。盡管仍是“國家隊”，但外地國企的入局似乎也在透露著更多的信息。換言之，在上海獲取租賃住房用地的企業范圍會逐漸擴大已經成為了大概率事件。

據中國房地產報記者了解，上海已有多家知名房企表態如有機會愿意參與競拍租賃住房用地。也有部分企業已經開始行動，積極與拿地國企探討參與、合作開發租賃住房用地各種可能。

除此之外，從2018年1月3日出讓的3幅土地的位置來看，上海租賃住房用地也首次出現了外移的跡象。根據上海鏈家市場研究中心監控的數據顯示，2017年上海出讓的21幅租賃用地中，有16幅位于市區（外環內），另外5幅則位于外郊環；而最近成交的3幅地塊全部位于郊環外區域，這也是租賃用地出讓首度涉足上海最外圍的環區。

從持續放量，到參與企業范圍有所擴大，再到地塊位置外移，上海的租賃住房用地供應格局初現。據觀察，上海已推出的租賃地塊集中于城市中心或副中心、郊區新城中心、科技研發聚集區和產業板塊先進制造業集聚區等，所在區域擁有交通便捷，生活條件便利，需求集中的共同特點。

據上海市發布的官方數據顯示，自2017年7月上海率先在全國推出兩幅租賃住房用地起，截止到2017年底，上海累計掛牌29幅租賃住房用地，累計土地出讓面積達79.69公頃、建筑面積181.26萬平方米。

到目前，有24幅土地已完成出讓，另外5幅將于2018年1月16日出讓，未來預計可建設3萬套租賃住房。同時，上海還將在商品房當中配建60萬平方米租賃住房，預計數量在1萬套左右。

上海市規劃國土資源局副局長岑福康近期表示，2018年，上海要繼續加大新增租賃住房的用地供應，同時通過城市更新的手段，進一步加大租賃住房的供應。

在2018年1月5日上海召開的促進房地產市場健康發展聯席會議上，更是明確了2018年上海將著力推進租賃住房規劃建設，完善租購并舉的住房制度。計劃到2018年底，實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房源9萬套(間)的目標。

??個人仍是最大主體

一邊上海租賃市場的發展如火如荼，另一邊傳統租賃市場也在新的市場氛圍中經歷著盤整與改變。

“從2016年開始上海的租金就已出現觸頂、盤整下跌的走勢。2017年全年上海的租金年初和年末基本相同，不漲不跌。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近兩年上海租金呈現穩定趨勢一方面是因為人口變動不太明顯，另一方面上海房價受調控政策影響出現一定幅度的下滑，進而也牽制了租金的價格變化。隨著“五違四必”以及城市更新等工作逐漸展開，未來上海的流動人口有減少可能，不排除2018年會出現租金盤整、小幅下跌的格局。

而伴隨政策的推動與市場風口的打開，開發商、運營商、中介、酒店等各類企業開始進入租賃行業，傳統租賃市場也迎來了新的競爭力量。但據克而瑞數據顯示，目前國內租賃市場最大主體仍是個人，來自個人房東的分散房源在總市場中占比達97.5%，機構則只有2.5%，由此來看，租賃市場將會長期存在，而隨著各類機構的大力介入，競爭的大幕也將拉開。

在易居企業集團CEO丁祖昱看來，盈利仍是租賃行業面臨的最大難題。高拿房價格、高裝修成本使得利潤空間進一步被壓縮。企業整體出租率要到95%才能實現盈利，而目前行業30強公寓品牌平均出租率是90%，行業盈利路程艱難。

瑞銀內地、香港房地產行業研究主管李智穎表示，政府推動住房租賃市場發展會影響長期的住房購買需求，但短期內不會有太大的影響。對于房企而言住房租賃業務的發展在輕資產的模式下更能實現盈利。而目前政府也在探索和嘗試通過融資渠道的支持，以及政策的支持來吸引更多房企參與。

“長期以來傳統的租賃市場平均的租金回報僅有1%到2%，與房貸利率對比差距很大，這也是國內租賃市場沒有真正發展起來的原因。”李智穎稱，目前已經有很多大龍頭在參與長租公寓、租賃住房的打造，與個人為主體的傳統租賃相比他們會獲得更多支持，也能具有規模效應，據我們了解已經有房企能夠做到5%左右的租金回報率。從市場的調研情況來看，市場中月租金在3000元左右的房源最受歡迎，開發商未來在產品供應中應該提供更多租金接受度高的產品。

中國房地產報記者獲悉，下一步上海將在已出臺培育和發展住房租賃市場“26條”意見及相關配套政策基礎上，建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，健全市區兩級住房租賃服務中心，線上線下聯動，數據共建共通共享，更好地服務構建租購并舉住房制度的大局。

更重要的是，上海在全國要做出表率，將加快培育扶持機構化、規模化、專業化代理經租企業，堅持市場化運作，以企業為主體培育和發展住房租賃市場。還將積極探索創新，研究出一套順應上海創新社會治理、符合承租人需求的租賃住房物業服務、小區綜合治理，以及租賃社區公共服務、社會治理的新機制、新模式。