2018年2月，上海二手房指數為3977點，比1月下降4點，環比下降0.16%，降幅縮小0.16個百分點；延續3個月下降，但跌幅收窄。2月二手房指數同比上升0.61%。

2月，上海二手住宅成交套數為7190余套，環比下降39.08%，同比下降29.41%；以成交面積計，環比下降39.66%，同比下降21.93%。2月成交量為2012年以來同期最低。上海二手房指數辦公室認為，成交量近四成下降，節假日因素大于市場本質，并不代表市場狀況惡化。市場的特征表現：一、2月二手房市場整體價格跌幅收窄。從板塊看，下跌與上漲板塊數量相近，分別為為55個、56個，板塊價格下跌幅度仍大于上漲幅度；中心城區上漲板塊數量較新興城區多，市場博弈及內外分化凸顯。從區域看，成交占比56.64%的新興城區近郊房源價格跌幅較大，為0.21%；成交占比9.4%的遠郊城區價格跌幅最小，為0.06%；成交占比33.95%的中心城區價格跌幅為0.11%。二、從成交均價看，所監測的七個面積段房源中，適合剛需及初級改善需求的50-70平方米、70-90平方米房源均價上漲0.72%、0.14；而中級改善需求的90-110平方米、110-140平方米房源均價跌幅最大，分別下跌4.92%、4.82%。三、剛需仍為市場購房主力。以價格段分析，300萬元以內房源成交占比60.83%、300-500萬元房源占比24.77%、500萬元以上房源占比14.4%。以住宅標準分析，全市普通住宅成交占比64.81%，其中內環內成交650余套、內外環間成交1740余套、外環外成交2260余套。四、從板塊成交量變化看，上升板塊共6個，為寶山羅店、崇明堡鎮、靜安南京西路、長寧古北、虹口北外灘、靜安新客站，分別環比上漲28.17%、20%、19.05%、8.7%、5.26%、2.7%；而在成交量下降的124個板塊中，環比下降五成以上的為26個，中心城區與新興城區各半。五、全市成交TOP10板塊中，新興城區近郊8席、遠郊1席，中心城區1席。新興城區近郊南橋新城、浦東世博、浦東三林以175套、165套、160套分列前三位；遠郊金山新城以145套居第五位；中心城區浦東陸家嘴成交140套居第七位。全市成交TOP10小區中，8個位于外郊環間。其中松江泗涇的新凱家園以42套位居榜首；青浦趙巷上榜的三個小區分別成交22套、21套、17套。截至2018年2月底，全市二手住宅掛牌量為117693套，環比下降2.64%，同比下降30.49%。其中，內環內、內外環、外環外分別為24017套、59691套、33985套，環比下降3.21%、2.85%、1.86%，內環內掛牌量下降幅度最大。

2月28日，上海市房屋管理局和上海市工商行政管理局聯合發布《關于修改本市房地產買賣合同示范文本條款的通知》，新網簽版的《上海市房地產買賣合同》，新增了第十一條賣方戶口強制遷出條款。此舉規范了交易中買方涉及的戶籍遷移風險。

市區價格跌幅微弱

2018年2月，中心城區（7個傳統市區及浦東內環）價格總體下跌0.11%，跌幅環比縮小0.10個百分點，其中內環內下跌0.09%，跌幅環比縮小0.15個百分點。普陀、靜安、虹口分別下跌0.19%、0.18%、0.16%，黃浦、楊浦均下跌0.11%，徐匯、長寧分別下跌0.10%、0.08%，浦東內環唯 一上漲，為0.22%。中心城區全部65個板塊中，31個價格上漲，24個下跌，10個持平。上漲板塊如浦東花木、長寧中山公園、徐匯田林、虹口曲陽，價格分別上漲0.65%、0.31%、0.25%、0.17%；下跌板塊如長寧仙霞、虹口臨平路、楊浦控江路、徐匯華涇，價格分別下跌0.73%、0.51%、0.34%、0.16%。

2月，中心城區成交環比下降37.66%，為2440余套，其中內環內成交下降34.99%，為1060余套。排名前三的普陀、靜安、徐匯分別成交430余套、370余套、360余套。從中心城區成交結構看，50平方米以內占比最多，為37.93%；50-70平方米次之，為25.77%。從成交變化看，200平方米以上房源下降47.62%；140-200下降44.95%。從中心城區成交活躍的前100個小區看：其一，成交套均面積為50平方米以內的小區達48個。鞍山四村、玉田新村、濰坊九村成交最熱，為12套、9套、8套，分別位于楊浦鞍山、虹口曲陽、陸家嘴板塊。在三板塊中，小學入學政策改為“公民同招”后，學區房成交延續熱態，35-40平方米、250-400萬元的一室戶掛戶口房源最受買家青睞，價格上漲1%-2%。其二，成交以90-140平方米為主的小區達15個。如普陀桃浦的陽光建華城、靜安彭浦的和源名城、普陀武寧的中遠兩灣城，分別成交15套、9套、8套，為中級改善客所關注的熱點小區，成交集中在500-700萬元價位段，所在三板塊的價格分別為上漲0.19%、0.09%、下跌0.74%。其三，140平方米以上的豪宅小區達3個。即浦東聯洋的仁恒河濱城、陸家嘴的世貿濱江花園、長寧虹橋路的天山河畔花園，分別成交11套、6套、4套，單價均8萬元以上，總價1200-2000萬元。

內環內區域中，靜安的板塊成交量環比降幅最小，為9.94%，成交140余套。其余成交量均現二至四成下降，如虹口的板塊環比下降23.39%，為130余套；浦東內環板塊環比下降36.34%，為310余套。對內環內全部35個板塊成交統計，50平方米以內房源占比37.1%；50-70平方米占比23.76%；110-140平方米占比10.03%。從內環內成交活躍的前100個小區看，成交套均140平方米以上的小區增多，為7個。如黃浦淮海中路的翠湖天地、靜安江寧路的靜安楓景苑、靜安南京西路的四方新城，分別成交3套、3套、2套，為160-300平方米的高檔豪宅，上述三板塊價格分別為上漲0.13%、0.19%、下跌0.92%。而從成交總金額前十的小區看，除了熱門學區房陸家嘴濰坊九村，有6個為千萬級以上的豪宅小區。

2018年2月，新興城區中，近郊價格總體下跌0.21%，跌幅環比縮小0.21個百分點；遠郊價格總體下跌0.06%，跌幅環比縮小0.74個百分點。成交量前三的浦東內環外、寶山、閔行，價格分別下跌0.15%、0.23%、0.19%；崇明、奉賢、金山跌幅最大，分別下跌0.47%、0.39%、0.38%；青浦、嘉定均下跌0.28%、松江下跌0.21%。新興城區全部65個板塊中，31個價格下跌，25個上漲。下跌板塊如松江新橋、浦東航頭、奉賢南橋，價格分別下跌0.95%、0.79%、0.45%；上漲板塊如浦東三林、青浦重固、閔行顓橋，價格分別上漲0.41%、0.18%、0.14%。

近郊城區成交環比下降40.37%，為4010余套，是成交量降幅最大的區域。成交前三的浦東內環外、寶山、閔行，環比下降38.98%、33.15%、46.40%，為1350余套、740余套、720余套。青浦上月軌交開通利好釋放了大量需求后，本月成交降幅最大，環比下降52.17%，為260余套。從近郊成交結構看，70-90平方米房源占比29.66%；50-70平方米房源占比26.90%。從板塊表現看，改善型板塊成交領先，如奉賢南橋新城、浦東三林，分別成交175套、160套，價格分別為下跌0.45%、上漲0.41%，上述兩板塊80-90平方米初級改善房源成交居前，套均價格250-350萬元。其中，奉賢南橋受一手房市場搶客影響，成交案例多數價格下降2%-3%；浦東三林周邊無一手房分流，加上學區落地傳言，對口的小區成交上升，價格上漲1%-2%。在剛需型板塊的浦東上南，成交165套，價格下跌0.49%，由于距人民廣場、陸家嘴、徐匯龍華等CBD位置適中，加上4條地鐵環繞，受到首次置業的年輕人青睞，以老工房（售后公房）為主。

遠郊成交環比下降37.08%，為660余套。在全部11個板塊中，價格上漲、下跌板塊各為5個，1個走平。成交量居前的嘉定城區、青浦新城、金山新城，環比下降25.26%、37.5%、45.12%，為140余套、120余套、110余套，價格分別上漲0.12%、下跌0.93%、下跌0.57%。遠郊熱門板塊成交量下降，是部分外來人口返鄉，留在上海仍選擇租房；而一手樓盤低價入市，分流二手房買家。另外，在一些總價200萬以內的非主城區板塊，成交稀少，如奉賢海灣、青浦朱家角、金山楓涇成交環比下降43.14%、25.81%、21.05%，為29套、23套、15套，價格分別下跌0.52%、上漲0.12%、上漲0.35%，買家多為當地居民，但優質房源推動價格上漲。

漲跌板塊各占四成

2018年2月，全市130個板塊中，價格下跌板塊55個，占比42.31%；上漲板塊56個，占比43.08%；持平板塊19個，占比14.61%。

下跌板塊價格總體下跌0.67%，跌幅環比擴大0.09個百分點。下跌板塊比上月減少31個。一些價格明顯下降的板塊成交上升，如靜安南京西路、長寧古北、虹口北外灘，價格分別下跌0.92%、0.67%、0.68%，成交在20-30套，環比上升19.05%、8.7%、5.26%。根據成交案例統計，上述三板塊改善類房源成交均價環比下跌5%以上，致使成交開始上升。如200平方米以上房源成交9套，環比上升125%；140-200平方米房源成交15套，環比上升15.38%。而成交整體上縮量的板塊如徐匯龍華、松江城區，價格分別下跌0.90%、0.96%，成交39套、93套，環比下降22%、23.77%。剖析成交案例，徐匯龍華中大面積改善房成交明顯下降，剛需房源則成交上升，如90平方米以上的房源環比下降71.43%，50平方米以內的房源環比上升11.75%。在松江城區，50平方米以內、50-70平方米的房源環比下降46.43%、44.83%；90-110平方米、110-140平方米的房源環比上升17.65%、16.67%，改善客在降價吸引下需求釋放。

價格持平板塊19個，較上月減少2個。其中，中心城區10個，新興城區近郊8個。中心城區如普陀光新、靜安大寧綠地，成交環比下降30.49%、34.15%，為114套、108套。上述兩板塊成交以50-70平方米房源為主，學區房成交價格上升，比非學區房價格高5%以上，板塊內房源漲跌相交由此走平。而近郊城區成交下降幅度更大，如嘉定豐莊、閔行浦江，成交環比下降46.93%、51.38%，為95套、141套，以70-90平方米、250-350萬元的初級改善房源為主。

上漲板塊價格平均上漲0.21%，在成交量整體下降的背景下，價格上漲板塊數量占比上升，凸顯適銷房源的抗跌性。抽樣調查，一是部分業主對即將到來的3月傳統旺季持樂觀心態而收緊報價，以中心城區的熱銷小區房源居多，如300萬元左右房源的賣家試探性提價3-5萬奏效；二是一些前期掛牌的低價房源售 罄，新增掛牌嘗試小幅提價，留有1%-3%議價空間，優質房源迎來看房客上升，無議價也能成交。在中心城區，學區房及中高端改善板塊價格上升。如學區房板塊的陸家嘴、徐家匯，價格分別上漲0.51%、0.22%，分別成交140套、120套，70平方米以內、300-500萬元左右的小面積房源成交占比達73.89%、60.42%。其中50平方米以內房源價格上漲1%-2%，50-70平方米房源略升。改善房源成交集中的浦東聯洋、楊浦新江灣城價格分別上漲0.75%、0.34%，分別成交25套、16套。其中，聯洋140-200平方米房源成交占比44%，為11套；楊浦新江灣城90-140平方米房源成交占比62.5%，為10套。上述兩板塊的主力面積段成交穩定，調查顯示，區域內熱銷房源針對中級改善需求以上，優質房源掛牌稀少。

上海二手房指數辦公室認為，2月二手房市場呈現節假性特征，成交下降近四成，但價格跌幅收窄，板塊及小區成交出現分化，小戶型又表現為市場成交主導，學區房、高端豪宅成為資金流入熱點。中心城區價格上漲板塊多過新興城區，但板塊上漲幅度低于下跌幅度。部分賣家對即將到來的3月傳統旺季期望值上升。從購房熱點看，集中在中心城區小面積學區房和大面積豪宅以及新興城區的中等戶型初級改善房源。這種需求表現為，二手房和一手房供應形成互補。

3月是傳統意義上的樓市銷售旺季。一手房市場或加大推盤，在政府限價入市背景下，一手房對二手房客戶分流作用會加大。平穩波動將是市場的主旋律。3月全國兩會發出的重要政策信號，對后市發展的影響將會長期而持久。（上海二手房指數辦公室）