從樓市大環境來看，在整個房地產行業進入“新常態化”的今天，地產營銷環境也呈現出新的市場特征，比如：市場需求已經走向相對平衡、依靠高周轉策略繼續實現快速增長的策略將難以為繼、市場的主導者回歸至購房者、樓市營銷的媒體環境已發生翻天覆地的變化等等。

在新常態的市場背景下，樓市的傳統營銷模式面臨的很多痛點，解決的時候時常陷入兩難：

營銷：效果和品牌無法兼得

行業普遍認為，目前的營銷方式有效果營銷和品牌類的營銷，比如戶外廣告和網絡廣告等屬于品牌類的營銷，地推、渠道和一二手聯動等屬于效果類營銷。

據了解，品牌類的營銷帶來的可量化的交易比較有限，而效果類的營銷方式就比較明顯，可以帶來比較大的銷量，但往往對品牌的損傷也是很大；中介人員在停車場、售樓處的攔截極大影響了品牌形象。

但事實是，傳統的營銷手段在當下已經滿足不了需求，市場氛圍也不再是單純的廣告投放可以營造。要想在品牌不受影響的情況下保證效果，其實可以參考最近新興的一種新房直賣模式。

所謂的新房直賣，不可以簡單理解為就是在線上直接賣房子，指的是有一套完整的線上訂單來完成一整套的成交服務。居理新房就是新房直賣模式的創立者和踐行者，居理新房CEO王鵬表示，新房直賣的效果相當于規模一萬人左右，門店八百家左右的公司，對品牌的檢索量和關注度的提升大概會等于主流地產媒體50萬的廣告套餐同等時間持續滾動，同時還可以獲得線下交易量和線上的品牌影響結合構建出領先行業至少兩年以上的大數據。

有業內人士認為，自己的產品本身非常好，不用在乎所謂的營銷。但實際上尤其是新房，品牌感受一般是前置的，消費者在網上搜索的時候就已經感受到品牌價值了，入住之后的感受一般是滯后的。

大數據：線上和線下無法兼得

如今，消費者的思維方式和購買行為早已不好操控和掌握。所以，無論是開發商還是營銷代理公司，要想真正的保持利潤的穩定增長，就必須從傳統的生產制造業轉向新型的服務行業，依靠大數據分析畫像，進行精準的營銷指導。

數據顯示，目前市場上的房產大數據容易出現割裂。有些非常偏線下，比如說有一些公司會出所謂的房產大數據，只能精確到每個售樓處有多少客戶到訪，多少客戶進店，有多少套成交，但是當客戶從進店到成交的時候，其實已經在網上關注一段時間了；二是有些大數據非常偏線上，只有用戶在線上檢索的內容，但是容易落實不到線下的交易；還有些所謂的大數據只有網簽量和入口。

確切地說，未來合格的大數據一定是從線上到線下連貫的，基于用戶的需求，進行精準的畫像，為開發商和服務商，提供精準的營銷指導。

居理新房的直賣模式久很好地解決了這一點，既有很強的線上流量運營和轉化能力，又有很強的線下服務運營和轉化能力，而這二者對于收集房產大數據來說缺一不可。

居理新房的服務是從用戶產生決策的那一刻起到最終完成交易，不斷收集關鍵數據。這些數據準確、大量，可以更準確的判斷當前環境和預測未來走向。

模式：絕對和相對轉化率無法兼得

實際上現在的房產市場有點像10年前的中關村(000931,股吧)，一個客戶的絕對轉化率其實很高，但落到每個服務者身上相對轉化率就很低。

因為沒有人能給客戶提供專業可信賴的服務，所以客戶就會接觸更多服務者、而服務者也傾向于短平快的處理更多客戶，即使流失也在所不惜，這就是一個惡性循環。

高轉化率的線下服務團隊是新房直賣最關鍵的一環，因為房產交易周期很長，客戶和服務者接觸的頻率和深度非常高，因此服務者本身在轉化和體驗中起了決定性的作用。

但說到底新房直賣只是一個可選擇的新的連接模式，不會顛覆任何人本身也需要不斷進化。如果拿樓盤對應蘋果產品，那么蘋果體驗店就類似售樓處的自然來訪，迪信通和國美蘇寧類似地產行業中的一二手聯動，中關村在線等媒體類似房天下等網絡廣告，而居理新房的直賣模式則類似于京東的自營模式。

王鵬說，如果往后看20年，所有行業都在完成線下交易的線上訂單化，就像是京東對于零售的推動，攜程對于旅行的推動，美團對于餐飲的推動，滴滴對于出行的推動。所以未來房產也會把類京東的模式，也就是直賣的模式，變成一個非常關鍵的模式。