記者 章嵐

　　搖號細則落地之后，不在公正搖號范圍之內的酒店式公寓，市場關注度似乎又迎來了一波明顯上升。

據了解，就在細則落地之后的小長假，濱江某熱門LOFT項目賣出去了四十多套房源；城西某酒店式公寓項目，一場普通的項目推介會吸引了大量的人群。

事實上，早在買房“游戲規則”變化之前，總價相對較低，又有不限購、不限貸等優勢的酒店式公寓，市場關注度就比較高。

　　成交量上漲明顯 多板塊可售房源不少

近幾年來，杭州酒店式公寓市場的成交量一直不錯。數據顯示，2015年-2017年三年間，杭州市區（不含臨安、富陽，下同）酒店式公寓成交量逐年增長，其中2017年度總成交量更是突破了4萬套。

今年一季度，酒店式公寓也有不錯的成交表現。從市區一季度新房成交TOP20榜單上可以看到，包括O紀元、都會藝境、錢塘ONE等在內的多個項目都有上榜。其中像O紀元、都會藝境等項目的單盤成交量都在500套以上，萬科·智谷、星耀·星瀾之城等項目的單盤成交量則在400套左右。

不僅成交活躍，酒店式公寓的成交價格也迎來了一波漲幅。數據顯示，2016年，市區酒店式公寓成交均價為14748元/平方米；到了2017年，成交均價為20164元/平方米。而今年一季度，成交均價又有了小幅上漲，為23953元/平方米。

據鳳凰房產統計，目前主城區酒店式公寓均價普遍在3萬元/平方米上下，其中城東新城、之江、城北等板塊供應量相對較多。

以城東新城為例，僅火車東站周邊區域，即有杭州中央車站廣場、三花國際、德信杭州之翼等項目在售，在售均價普遍在27000-33000元/平方米之間。

城北的萬科·智谷、萬融城等項目，在售均價則在25000-27000元/平方米之間。

余杭、蕭山等區域在售的項目也不少。像蕭山區，O紀元、都會藝境、融創·印時代、碧桂園深藍國際等都是較為熱門的樓盤。

“這波量價齊漲的行情，可以說已經持續了一兩年。”有業內人士表示，除了限購、限貸等調控政策影響外，總價相對較低，又有不限購、不限貸等優勢，也讓這類產品備受市場關注。

　　物業增值能力有限 投資仍需謹慎

不可否認，近兩年來，受市場、產品、價格等多重因素影響，購買酒店式公寓的群體中，自住需求的比例正在提高，但投資需求仍是主流。

目前來看，購買酒店式公寓的投資者，一般出于兩種目的：一是出租換取穩定回報率，二是快速變現。觀察發現，受市場行情影響，后者的比例還出現了一定的提升。

不過從實際市場表現來看，并不是所有的酒店式公寓都能獲得較好的回報，特別是二手交易，要想有個比較明顯的漲幅，更要因項目而異了。

幾年前購置了一套濱江星光國際公館房源的王女士告訴記者，相比當時買入的價格，目前該項目的二手掛牌價并沒多少漲幅。“像50平方米左右戶型，就掛牌價而言，總價大概能有30萬左右的上漲。”但如果算上這些年的貸款利息、稅費等，即使轉手了，獲利也非常有限。“租金倒還不錯，目前一居室租金普遍能租到4500元/平方米以上。”

“普遍來說，酒店式公寓的增值能力相對較弱。”有業內人士表示，就杭州市場而言，酒店式公寓在進入二手房市場后，價格一般都比較平緩。

但也有例外。去年剛交付了部分酒店式公寓房源的EFC歐美金融城，目前酒店式公寓二手房能賣到25000元/平方米上下，而2015年開盤時，這批房源的成交均價在12000元/平方米左右。城北的新天地，目前部分LOFT房源的二手成交價也能賣到40000元/平方米以上。

業內人士指出，當下杭州多個板塊的酒店式公寓價格已到一定高位，后續還想有較大的增值空間可能性不大。若后續市場發生變化，最先受到沖擊的或許就是這類產品。如果出于投資目的，相比增值，租金收益更應該作為一個重要的參考標準。

目前來看，相比住宅普遍在2%左右的租金回報率，多數酒店式公寓的租金回報率在5%以上，一些地段優勢明顯、配套齊全的房源，回報率甚至會更高。

需要提醒的是，在這一波酒店式公寓熱銷潮中，購房者在購買時也需要多方考慮，擦亮眼睛。

觀察發現，目前市場上在售的酒店式公寓項目中存在良莠不齊的情況。一般而言，好的酒店式公寓，不僅要有好的地段、產品，大牌或經驗相對較足的開發商也會是不小的加分項。