房屋租金跌了，你感受到了嗎？

解放日報?上觀新聞記者從上海市房屋租賃指數辦公室獲悉，今年4月，上海房屋租賃指數又下跌，這已是該指數連續第七個月出現下跌。

房屋租賃指數反映的是上海住宅租金整體水平。記者走訪房地產中介門店發現，從去年9月開始，上海住宅租金水平出現持續性回落，租金指數從1938點降低至1904點，迄今已下跌1.8%，相比2016年較高的租金水平，如今市場正向理性回歸。

房租下跌成為普遍現象

“今年的房租普遍下降5%-10%左右。”位于虹口區曲陽板塊的一位房地產中介告訴記者。“雖然租賃情況整體良好，但是掛牌一個月以上沒成交的房源數量增多。”

這與市場機構監測的數據不謀而合。解放日報?上觀新聞記者梳理發現，2016年12月，上海房屋租賃指數環比下降0.13%，這是該指數連續增長90個月后首次出現下跌。在2017年1月-3月間，租賃指數最高達到1939點，之后交叉漲跌，在去年9月達到1938點的“小高峰”后一路下行。

位于楊浦區中原板塊的一位房地產中介表示，以往3至4月均算旺季，房源搶手，“供不應求”局面頻頻出現。但今年的交易相對冷清,最多一天僅5至6人上門咨詢，和高峰時期一天有10多人上門形成對比。價格也出現明顯回落，單套房源普遍降低300至500元。

記者在走訪中觀察到，由于整體租金趨勢下行，市場“置換”現象增多，從郊區“換租”來市中心的租客增加。“租客往往提前2至3個月就去看房，可選擇房源較多，房東議價空間降低。”上述中介表示。

為何租金持續下行？

??住宅銷售市場與租賃市場有著密切聯系。來自中信建投證券的報告顯示，2015年樓市價格上漲時，房東紛紛將房源出售，導致出租房源減少，這也是2015年后上海房租迅速上漲的主要原因。但是2016年一系列調控政策出臺后，住宅銷售市場日趨“冷靜”，房東出現“由售轉租”，大幅增加市場租賃房源供給，使供求關系發生變化。

“租金水平下調主要是供給增多導致的現象。”上海師范大學房地產研究中心主任崔光燦表示。“人口流動變化也影響了租賃市場。”

“以浦江世博板塊為例，租賃客戶以單身上班族群體為主，軌道交通8號線和浦江線是主要交通干線，近期市場需求減少，租金水平下調。”中原地產分析師盧文曦介紹。

?此外，長租公寓的蓬勃發展給市場注入競爭。記者從上海房屋租賃指數辦公室了解到，房屋租賃指數從上海2萬余個住宅小區內選取樣本，根據區域租賃活躍度選擇抽樣密度，而長租公寓并未統計在內。上海已成為住房租賃企業最密集城市，在政府引導和市場規范下，已涌現一批頗有影響力與規模的租賃企業，選擇入住長租公寓的租客增多，給住宅租賃市場帶來沖擊,也是住宅租金下行的因素之一。房東必須提升房源品質與服務能力，才能與租賃企業競爭。

高端市場租金下滑更明顯

記者查詢一年來的上海房屋租賃指數發現，在所有租賃細分市場中，高端租賃市場租金下滑最明顯。從2017年1月開始至今，除受到節后租賃高峰影響，在2017年3月曾出現小幅上漲，其余時間租金一直呈下跌趨勢。

在古北區域工作的租賃經紀人鄭棟東看來，如今的高端市場租金已回落至正常水平，未來繼續下跌的可能性不大。“租金跌幅較大的板塊，多為房齡較久的區域。還包括一些交通配套不齊全區域。”

除此之外，租賃熱點正從高端CBD區域向新興CBD區域轉移。鄭棟東認為，在虹橋商務區、靜安大寧綠地、徐匯龍華等區域，由于商業配套設施逐漸完善，對人才吸引力提升，在成交帶動下，租金走勢堅挺。相對于陸家嘴等傳統地段，這些新興CBD區域租金便宜不少，受到不少高凈值人群關注。