“稀缺位置的項目最后可能變更產權”，這是面對新政時大多數行業人士的判斷。北京商報記者摸底調查時發現，位于右安門附近的佑安府項目對外稱，由于項目規劃為140平方米以上的別墅項目，因此不受新政影響，但是這一說法卻未得到政策原文的印證，且行業人士也對此表示懷疑。業內人士指出，評估標準由多少個維度組成，而且影響估值的變量在較多的情況下，還很難肯定哪些項目會被列入共有產權項目。

　　140平方米以上不受影響？

在限房價轉為共有產權房（以下簡稱“限轉共”）的新政策公布后，那些優質地塊項目被外界普遍預測將成為“限轉共”的熱門項目。

“我們的項目主力戶型為140平方米以上獨門疊院的類別墅產品，未來應該不會受政策影響，只有該項目90平方米的部分小戶型才有變更的可能，因此對于項目影響不大。”當北京商報記者向右安門附近的佑安府咨詢是否會有“限轉共”可能時，該項目銷售人員如是表示。

資料顯示，2017年7月，世茂、金茂、國瑞聯合體以78.7億元，自持54%的條件取得豐臺西鐵營村地塊，該地塊即是后來的佑安府項目。作為近年來少見的三環內地塊，項目一經出讓就廣受關注。此后，包括案名確定、樣板間建設等，該項目進展都很順利。但隨著限房價項目銷售管理辦法的出臺，該項目與其他位于核心板塊的項目一樣也正面臨不確定因素。

那么，在新政之下，佑安府的別墅部分真的因為面積大而不受影響嗎？北京商報記者在《關于加強限房價項目銷售管理的通知》原文中并未找到相關表述。政策中提及140平方米房屋時只表示：“具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。”

北京商報記者也就此向多位業內人士咨詢，均回應：“并未聽說有這樣的規定，新政是適用于所有項目的，并不會因為面積、戶型的不同而有所區別。”

銷售人員的說法也并沒有得到開發商的確認。一位接近佑安府其中一家股東方的人士表示，這些項目現在能做的事情基本上就是靜待，未來只能按照政策的規定和要求來對項目進行規劃和管理，但尚未聽說哪家項目已被劃為共有產權項目。

　　“限轉共”的變量

另有開發商人士向北京商報記者表示，對于一些好地段的限房價項目來說，“低調”是多數人的選擇。另有不愿具名的行業專家表示，雖然市場評論認為，稀缺地段項目很有可能被轉為共有產權，但是目前一切都還不好說。

“不能通過一些簡單的數據對比，就來判斷哪些項目可能被納入共產房的范圍內。”該行業專家表示，《關于加強限房價項目銷售管理的通知》的初衷是為突出保護剛需，同時也充分兼顧了各方的合法利益，同時也讓市場各方預期趨于穩定。“究竟哪些項目會轉，目前尚無定論，尤其是單體項目所面臨評估因素各不相同，不能籠統一概而論。”

北京商報記者了解到，目前管理單位已著手成立專門的評估機構，將對每個單體的限競房項目進行多維度、多角度、全方位地評估。雖然具體的評估標準并未對外公布，但可以肯定，這些評估要素中將包括參考周邊新房價格、二手房價格、區域價值因素，以及交通、學區、醫療等綜合配套等重要因素等諸多條件綜合評定。需要值得注意的是，這些要素在評估時所在的比重也不盡相同。

同樣以佑安府項目為例，該項目位于西南二環菜戶營橋東南側。從位置上來看，該項目距麗澤商務區0.5公里，位于高端商務區和金融區附近，處于二三環之間。其中，土地出讓信息顯示，該地塊內將配套建設商業金融服務設施、基礎教育設施。其中，佑安府當初地塊出讓條件顯示，商品住房銷售均價不超過7.95萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過8.3萬元/平方米。與之類比，北京房地產交易網站顯示，與該項目位置臨近的中國璽項目目前在售產品最新一批房源的銷售均價為9.6萬元/平方米左右。而另一個新盤昆侖域銷售均價則為9.5萬元/平方米左右。假設僅以周邊新房作為參照，該項目目前銷售的限價與評估價之比則在83%左右，略低于85%的標準。但按照算上周邊二手房價格因素則會出現明顯變化。中介網站數據顯示，目前佑安府周邊二手房項目鵬潤家園二手房售價均價為6.3萬元/平方米左右，金泰小區的銷售均價則在6.1萬元/平方米左右。此外，還有其他更多因素及變量共同影響未來項目的評估價。

　　好地段高端項目的擔憂

在一切還未定之時，市場上出現“共有產權別墅”的說法也甚囂塵上。未來一旦這些核心區的項目轉為共有產權房,項目是否會有消費者接受，也許是管理者主要考量的問題之一。按照政府計劃，共有產權項目目的主要是維護剛需客群的需求。以佑安府為例，項目設計包括相當部分的140平方米以上獨門疊院的類別墅產品，一旦這些項目轉換了身份，客戶是否能夠接受只有部分產權的“別墅”可能會畫一個問號。

一位購房者表示，對剛需客群而言，支付能力較為有限，對過大面積尺度產品承受起來有壓力；而對于有實力的改善家庭，共有產權項目未來獲得升值的概率非常低，投資屬性大幅減弱讓它又像是個雞肋。

“政府在考慮限房價轉共有產權項目時會比較慎重。”一位樓市觀察人士指出，根據《通知》中的規定，如果一旦經評估后，確定將轉為共有產權房，市保障房中心收購限房價項目時，要在購房合同開始網簽之日起10個月內向開發商付清全部收購款。而通常的一個樓盤從開始網簽到最后回款，也都要有很長的一段時間，所以10個月內就給開發商付清全部的收購款，開發商從回款進度上并沒有吃虧。

北京商報記者摸底時發現，包括西南二環佑安府、南二環的永定府項目，以及海淀區域內的幾個項目均處于等待和觀望階段。其中，記者在海淀溫泉鎮區域內的一塊共有產權項目現場注意到，該項目尚未有動工跡象，甚至連圍擋上也未有任何與項目有關的內容和標識。北京商報記者進一步了解到，面對不確定性，這些項目目前尚未有調整前期規劃的打算。