租公寓的商業模式，愈發撲朔迷離。

倘若我愛我家原副總裁胡景暉一語成讖，長租公寓是不是真的會爆倉？

由于此次房租事件，長租公寓全面進入大眾視野。在此之前，即便身為房東和租客，很多人也對長租公寓行業知之甚少。

以自如、蛋殼為代表的頭部企業，在這一輪輿論大戰中被指破壞市場秩序。對此，《每日經濟新聞》記者多方暗訪，以求客觀還原這組期限錯配下的游戲玩法。

自如：6月推出年付貸9月收房或將全面降價

作為鏈家旗下的O2O長租公寓品牌，自如的業務模式極具代表性。在該模式下，企業獲客主要通過互聯網，因此無需供養線下門店，大幅節約了運營成本。不同于鏈家的收取中介費模式，自如的操作方式是將房源從房東手中簽下，然后經過裝修處理，再轉租給承租人，簡單來講就是“二房東”。

據《每日經濟新聞》記者了解，在自如的房屋租賃中，租客通常需要押一付三，針對這一痛點，自如很早便探索了租金分期。現階段，租客可以選擇用京東白條或與中國對外經濟貿易信托有限公司簽訂貸款合同完成分期，手續費為月租金與分攤到每月服務費之和的6.27%。

《每日經濟新聞》記者以房東身份與自如某工作人員取得了聯系，并表示希望一次性收齊一年租金，對方告訴記者：“我們6月推出了一款年付貸產品，您貸款，抵押與自如的合同，自如還本息。放款方是一家互聯網銀行，條件是每年多15天空置期，就是免租期。”

也就是說，房東若想一次性收齊一年租金，在簽約此款年付貸產品后，銀行提前將一年的房租以貸款形式付給房東。從銀行的角度看，其掌握的是單人的貸款合同，只要個人征信不出問題，他們會非常樂意貸款。但事實上，這些貸款的最終去向，是自如。也即，自如可以利用海量租客的信用，為其資金擴張作信用背書。

當記者表達出對貸款風險的擔憂時，該工作人員說：“以自如現在的規模和品牌，不存在這種風險。我們首輪已融資40億元，由紅杉資本和騰訊主投。自如不會因為一套房子貸款，來砸自己的品牌，品牌是最寶貴的。”

當該工作人員聽說“蛋殼也給了報價后”，表示“是不是告訴你每個月多500塊錢？一些小公司成立不久，流程什么的不規范”。

他兩度表示，建議您在8月底之前完成簽約，由于近期北京市住建委的約談和介入，自如收房或許從9、10月會開始降價。

蛋殼：月付租金須選貸款房源托管4年起簽

從2015年到2018年，蛋殼用3年時間擁有了10萬間房源。今年初，蛋殼完成B輪1億美元融資，華人文化、高榕資本聯合領投。

一位蛋殼管家告訴《每日經濟新聞》記者，別的長租公寓品牌，租金月付是最貴的，季付和年付會便宜一些，但在蛋殼，不管是月付還是半年付、一年付，一年的租金總額是一樣的。

當記者詢問月付是否需要貸款時，該工作人員答道：“會有一個貸款合同，是以你個人名義和銀行簽訂的，蛋殼提供擔保，貸款利息和手續費都是由蛋殼承擔的，很劃算。建設銀行等多家銀行都是我們的合作銀行，你這筆貸款很安全的，不會有風險。”

他進一步稱：“如果辦理貸款，你按月還銀行，蛋殼一下能拿到銀行給的一年房租，我們的回款也會快些。”

當記者問到能否選擇不貸款時，該工作人員直言：“如果你選擇月付，就必須貸款。”

隨后《每日經濟新聞》記者再次以房東身份聯系了另一位蛋殼管家，托詞要將房屋租賃給蛋殼，并提出了一次性收取一年租金要求。對方表示，“公司沒有針對房東的年付方式，支付租金方式為押一付三，現在蛋殼只有這一種支付方式，定期打款”。也就是說，蛋殼首次會支付給房東4個月房租，合同期滿后收房時，如果出現損壞，就從押金里扣除。

值得一提的是，《每日經濟新聞》記者獲悉，蛋殼現階段已停止收取3年期房源，最低4年起簽。但是，如果能夠簽約5年甚至更長期，還可以給出更高價格。

專家：可以考慮建立租賃業務備付金制度

這些天來，我愛我家原副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%～40%的價格爭搶房源，也從一個側面反映了中介的極速擴展。

“似乎整個公司都在全力奔跑”，自如工作人員對《每日經濟新聞》記者表示，“租房講究的就是短平快，自如的屋子三天就能裝修好掛出去租。”

通過金融工具的運用，這些長租公寓能夠短時間內大量聚集資金，一次又一次“租—貸—租”的操作，讓他們的體量飛速膨脹。

即使是像自如這樣的頭部平臺，其租金分期模式和年付貸產品也被屢屢質疑，目前依舊沒有獲得完全澄清。

事實上，自如和蛋殼的競爭還表現在獲客期的方方面面。在本輪暗訪中，就有自如工作人員透露，蛋殼現在在xx小區做的，有一部分是我們沒有開發的房源。蛋殼前期高價收房很猛，現在已經有很多業主被“約談”降價，他們剛剛就接手了一套因此從蛋殼退掉的房源。

記者注意到，在長租公寓發展早期，規模優勢是最重要的，要占領市場就得不斷擴張房源。按照業界的說法，房源才是真正的行業壁壘。

8月19日，這些中介承諾拿出手中全部存量房源投向市場，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間，一時輿論嘩然，驚嘆于這些中介有如此能力。

高速擴張帶來的必定是巨大的風險。在這樣長鏈條的金融游戲操作中，任何一環出了問題都可能是致命的。

北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥對《每日經濟新聞》記者表示：“在租購并舉的政策背景下，為了解決房屋租賃問題，企業采取一定的金融創新是應當鼓勵的。”

他稱：“當然，盲目擴張是會帶來風險的。但是從目前的房租市場容量來看，還有較大的上升空間。”

就監管層面而言，趙慶祥建議：“可以考慮建立租賃業務備付金制度，類似于銀行存款準備金，各租賃企按照業務量繳納備付金，一旦存在風險，就可以從備付金中彌補。”

（出于保護記者人身安全考慮，本文記者署名為化名）