有人說，上海樓市是這一輪房價周期中表現最“誠實”的城市。漲的時候，跟在深圳后面亦步亦趨，降的時候充分響應“房住不炒”的號召，把政策降房價的作用表現得淋漓盡致，深以為然。

國家統計局9月15日公布的70個大中城市二手住宅銷售價格指數顯示，上海、廈門兩個城市的二手住宅銷售價格環比下跌。其中，上海二手住宅銷售價格環比下跌0.1%。無論是紙面上的數據還是現實中的觀感都在提示著我們，上海樓市降溫了。

上海樓市的轉涼，不是驚心動魄的所謂巨變，而是“隨風潛入夜”般地影響著每一個利益相關方。記者在采訪中最直觀的感受就是，購房者更加理性了，過去跟風式地搶房盛況不復存在，只有真正滿足購房者需求的高性價比樓盤才能吸引購房者。

另外，今年房地產開發商日子難過絕非虛言。回款，眼前對于眾多地產商而言“性命攸關”。今年以來，隨著金融去杠桿轉向實體去杠桿，企業特別是民營企業面臨融資難、融資貴問題。加之當前房地產行業調控持續升級，房地產企業發行債券、銀行貸款、股權融資等融資渠道進一步受限，資產負債率高企的房地產企業尤感壓力。

一邊是融資受限，一邊是大量債務即將到期。根據國海證券的統計數據，房企發債有短期融資券、中期票據、企業債和公司債等融資工具，2015年和2016年分別發行5825億元和10198億元，同比分別暴增288%和75%。這些債券將在2018年陸續到期或者行權，房地產企業面臨嚴重的債券兌付壓力。

在整體調控政策不變的背景下，房地產企業紛紛開源節流自救。所謂節流，就是減少最大的支出項拿地。據中原地產統計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面積近8000萬平方米。

所謂開源，就是加速推盤、加速回款。今年以來各家房地產企業都特別強調“高周轉”，核心正是加速銷售回款。房地產行業的暴利時代已經遠去，房住不炒是必然趨勢，在利潤不高的前提下，只有通過高周轉，高速度的開發、建設、銷售，通過減少支出、盡早回籠資金，才能實現利潤最大化，且增加企業的現金實力。

為了加快銷售，房地產企業紛紛加快推盤，各類打折促銷的手段也就多了起來。但是，隨著一系列政策調控的出臺，特別是房地產稅消息頻傳，購房者也趨于更加理性，投機需求也被扼住，越來越多的買房人選擇持幣觀望，等待更實惠的時間點。

正如近日萬科董事會主席郁亮在9月的一次內部講話中提到的，房地產行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。

上海樓市漸涼，虛火褪去，這何嘗不是件好事。我們能看到整個市場都更理性了。開發商更理性了，理性拿地，讓利客戶，加速回款求生存。購房者更理性了，精挑細選高性價比的房子。投機，自然也就少多了。