1999年，TVB熱劇《創世紀》開播，這部港劇與它的名字一樣恢弘與傳奇，耗資1.5億港元，迄今為止仍是TVB成本最高的一部。

司徒錦源，這位曾經為杜琪峰寫出《一個字頭的誕生》《暗花》《非常突然》等經典劇本的編劇，在1999年回歸香港無線，創作了這部《創世紀》。45歲的他當時沒有買房。

陳錦鴻扮演的許文彪，正是司徒錦源的代言人，“我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拼命干活！掙那么一點點錢！我試過！但是外面那些人，外面那些人！他們懂建筑懂蓋樓嗎？他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高不斷的賺大錢！這叫作公平嗎？”

公平嗎？不公平。真金白銀買樓，建筑商只給7成實用面積。公平嗎？公平！市場依然主導了香港樓市的漲跌，隨后的20年時間在時起時落下大批炒房者踩錯了市場的周期鼓點，最終被歷史拋棄。

起點

始輝煌，終輝煌，幾度沉浮為利往。

1997年3月的一個早晨，1996/1997年度最后一次土地拍賣上，信和置業以破紀錄的118.2億元投得西灣住宅地，高出底價87%。

公開信息顯示，信和置業主要業務為投資控股及股票投資。各附屬公司之主要業務為地產發展及投資、股票投資及財務。不過對于這次拿地，“我們認為價格十分合理”，信和置業負責人信心滿滿。

信和置業的底氣來自對香港樓市前景的看漲。《中英聯合聲明》限制了每年出讓土地于50公頃。供給受限，需求不減，在1991年至1996年之間，香港樓價指數上升4倍。而事情的真正高潮在1996年，當年一年，香港房價上漲近30%。

不僅是信和置業，幾乎所有的香港地產商們都相信，“英資撤走，內地一定會接盤”。因為就在1995年，英資怡和、置地、嘉道理等英資家族企業開始大規模拋出手中核心資產，后來紅籌大肆托盤，接了英國人不少工商鋪大廈，并給市場留下深深的“土豪”印象。于是像剛剛得到拆遷消息的拆遷戶一般，香港市場開始囤積居奇。

其中，豪宅又成為奇貨中的搶手貨，平均升幅達到了三到四成，港島半山一些熱門豪宅的升幅超過了50%。在豪宅帶動下，中小型住宅樓宇、學區房價格再度攀升20%到25%。1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花園發售，當天一個4號籌以203萬元轉售，樓花價格竟相當于樓價的兩成。

市場火爆，銀行按揭部門、律師行和地產代理也忙得不可開交，一些地產代理的工作時間是從早上9點到第二天凌晨1點，為的是賺取更多傭金。1996年美聯物業的金牌經紀人廖玉娟，全年收入超過400萬元，成為醒目的“打工皇帝”。

一片樓市盛景之下，香港人均供樓負債率已經逐漸向更危險的高點逐步逼近。在1994年，香港人均供樓負債水平為90%，1995年跌到70%，但在1996年又迅速回到90%以上。在1997年金融海嘯正式爆發前，負債數字達到最高點110%，純粹的負資產。

突如其來的金融海嘯以及索羅斯的針對性做空成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

于是，一些經過劣質包裝且地理位置并不優越的偽豪宅最先下跌，學區房緊跟其后。此后，港元的利率由當年的8.5厘升至10.25厘，這也加速了香港的樓市泡沫進一步破裂。在1997年樓價高峰期，二手住宅單位的平均實用呎價約7767元。后來亞洲金融風暴影響下急速下跌近30%。在2000年信和置業發售西灣項目的時候，按照建筑面積計算，平均每平方英尺價格僅為4288港元，面包價比面粉還便宜。

但在研究香港經濟的資深財經人士看來，1997年的金融危機并不是最低的冰點，過高的供樓負債率已經嚴重壓縮了香港本地市民的消費能力，來自內地不斷增長的訪客雖然補充了這部分需求，但是2003年的SARS完全結束了香港樓市最后一步退路。

冰點

1997年10月，首任特首董建華發布施政報告《共創香港新紀元》，推出“八萬五”的房屋政策：每年興建的公營和私營房屋單位不少于85000個；10年內全港7成的家庭可自置居所；將輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

董建華的出發點是好的，“八萬五”計劃的初衷是為平抑當時高漲的房價，糾正港英當局當年造成的房地產泡沫。但是，突如其來的金融危機迅速刺穿泡沫，港府的“軟著陸”計劃失敗，“八萬五”計劃亦失去靶的，反而加速了樓市頹勢。

據統計，香港樓價在1997年10月19日最高峰后的一年間下跌了一半，其后在1999年反彈兩成，但隨著“八萬五”時期所興建的樓宇陸續落成，加上種種因素，樓價在其后3年多再下跌超過4成。SARS給予了脆弱的香港樓市最后一擊，在2003年8月24日，香港樓價跌至谷底。對比1997年最高點，香港樓價6年下跌7成。

淘大花園位于九龍觀塘區的牛頭角，這是香港一個大型私人住宅項目，開發商為恒隆集團。2013年SARS爆發后，淘大花園小區有300多居民受到影響，當年E座有371方尺單位以55萬元賣出，尺價1482元。

由于香港一部分中產階級都是通過把物業作抵押申請樓宇按揭，向銀行借取相當于樓價的七成按揭來購買物業，但由于樓價大幅下跌7成，使在高峰期入市的業主擁有的資產價值跌至低于負債，成為負資產。截至2003年6月，有約105697宗負資產案件爆發，占所有按揭22%。

這些負資產的中產們將矛頭指向政策制定者，2003年7月1日，數十萬人走上街頭。當日，特首董建華站在中環高樓上，思考良久。

迫于市場和開發商壓力，2003年，特區政府宣布無限期停建及停售居屋計劃單位，理由是其違背了私人住宅物業市場應由市場為主導的原則。

拐點

當時站在特首董建華身后的，還有時任國務院總理溫家寶。

值得注意的是，在溫總理回北京2個月后，2003年8月，國務院出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文件），首次明確指出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并且提出房地產市場持續健康發展是國民經濟持續健康發展的有利措施。

溫總理當時訪港3天行程十分頻密，而此次訪港的其中一個重要內容，是見證內地與香港更緊密經貿關系安排協議的簽署儀式。有人認為，這是他送來的一份“大禮”，這份禮物的名稱叫作CEPA。

CEPA全稱《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》，其核心的內容之一是推進“個人自由行”，允許境內居民個人赴港旅游。據香港特區政府統計，CEPA在2004～2006年為香港創造了3.6萬個新職位，失業率從2003年的8.5%降到現在的4.3%，創歷史最低。累計“個人游”旅客達2000萬人次，按人均消費5000港幣計算，為香港帶來1000億港元的收入。

香港經濟重現曙光，樓價也開始穩步上升。彼時商務部副部長廖曉淇也在接受采訪時表示：“簽署CEPA”以后，（香港）酒店、零售、餐飲、運輸等相關行業的景氣回升，拉動了房地產市場回穩。

當2008年香港又遇上全球金融海嘯，樓市急凍，但是在強大消費能力的支撐下樓市并未再次出現2003年一樣的跳水情況。到2009年年初，美國政府推出量化寬松政策，引發全球通脹。香港樓價也重回升軌，自2009年至今已上升1.63倍，由2003年低位計更升達4倍。

在2003年7月1日，溫家寶總理離開香港回北京時寄語三條：香港是中國的香港，香港是香港人的香港，香港是面向世界的香港。背靠內地，香港的政治與經濟地位再次被擺正，作為中國對外開放的窗口，香港的樓市也迎來本土之外的投資者，而其中又以內地投資客為主。

據美聯物業的統計，按已知買家姓名分析，內地買家在香港住宅注冊金額的比例從2009年起不斷攀升，并且在2011年第四季度曾升至25%的高位。后來，香港特區政府出手調控，非香港居民買樓的門檻和稅收大幅增加，這個比例才開始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%水平。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，回歸20年來，香港樓價整體呈現“十起十落”格局。若從香港私人住宅總存量及平均每宗二手成交金額來計算市值，1996年私人住宅總巿值約為4.1萬億元，目前的巿值約7.8萬億元，升幅約90%，在20年間翻一番。

重返火熱

時起時落中，香港樓市依然按照其自己的規律前行，人們相信這是一個上升的趨勢，卻拿捏不準中間的震蕩周期。

在連續第5個月的樓價指數下跌之后，李嘉誠去年4月對香港媒體表示，今年香港的樓市銷售和零售行業的狀況，是自1996年以來表現最差的時期，甚至差過2003年“非典”時期。

物業估價署發布的最新數據顯示，2月香港私人住宅樓價指數連跌五個月，最新報272.8點，同比去年下跌6.4%。從去年9月的高峰306.1點計算，自2015年10月開始，香港私人住宅樓價指數已經連跌5個月，總計下跌10.88%。

4月5日，香港土地處發布的3月數據顯示，3月送交香港土地處注冊的所有種類樓宇買賣合約總計3154份，同比去年3月，下跌近50%。而3月的樓宇買賣合約總值為217億港元，同比去年3月下跌甚至超過了60%。

萊坊國際董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅也感到疑惑，沒有嚴厲的調控政策、大幅加息的可能性很小、香港經濟也處在運轉正常的狀態，于是他將結論下到“市場氛圍差”這一緣由上。

這種看衰香港樓市的氛圍在2017年仍在持續。年初，一些海外機構開始發表“看空”香港樓市的觀點。5月22日，花旗發布報告表示，隨著下半年住宅市場進入淡季，加之新房可售資源充足，維持香港房價2017年下跌15%的預期。與此同時，瑞信發表報告表示，香港二手市場預期成交量將減少10%。

一反常態的是，與住宅交易市場的冷清不同，土地市場從去年開始呈現“搶地”情景。相關數據顯示，2016年，以內地開發商為代表的房企在香港拿地金額接近200億元，包括萬科、中海、五礦地產、海航、龍湖與合景泰富等多家內地開發商均成功在香港拿下項目。

高力國際最新發布的《中國房地產投資市場：基石依然穩固》報告指出，2017年香港有望取代美國紐約，成為中國內地資本的首選房地產投資目的地。據其統計，今年第一季度，內資機構在香港物業市場共投資361億港元，同比飆升213%，創歷史新高。

“雖然香港樓市前景不明，但是內地由于調控、融資管控等原因，香港或許還是一個比較好的出路。”香港地產一位研究人士告訴記者。

但有一點可以確定，與20年前香港樓市的分析方式不同，當下香港的房地產市場已經融合足夠多的本地、內地和海外的投資者，這個市場的考量已經不是1997年一個相對封閉的區域市場的分析方法，而是需要納入珠三角深圳（樓盤）整個中國房地產市場。

在今年兩會上，“研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃”首次被寫入政府工作報告，這也被視為繼“一帶一路”倡議之后香港迎來的發展新機遇。大灣區包括兩個經濟特區、兩個特別行政區，總人口逾6000萬，GDP超過8萬億元人民幣。目前來看，被泛政治化的香港似乎很難重開移民政策，如何利用大灣區，成為下一階段香港樓市起落的關鍵點。