春天到來，上海樓市出現回暖跡象。作為衡量市場活躍度的重要指標——二手房市場成交量明顯回升。多家房產中介機構數據顯示，今年一季度，上海二手房成交量突破5萬套，同比增長超過40%。今年3月份，二手房成交約2.6萬套，位居兩年來高位。

量價環比均走高

根據中原地產發布的報告，今年1月上海共成交約1.64萬套二手房；2月受春節假期影響，成交“縮水”，二手房成交量不足1萬套；3月是傳統樓市成交旺季，成交量又速增至2.59萬套。

“今年以來，門店看房客戶比去年同期多了30%。”“我愛我家”某浦東分店的一名房產中介認為，二手房市場開始“熱起來了”。走進浦東房地產交易中心，便能看到人來人往的熱鬧場景。但上海中原地產市場分析師盧文曦認為，成交量回暖只是相對于之前的“低迷”，在低迷的2017年和2018年，月均成交量只有1.4萬套。

若把時間軸拉長，“成交熱”又是另一幅景象。歷史數據顯示，2016年3月上海二手房成交套數是5.66萬套，是今年同期的兩倍不止。而在市場火熱的2015年和2016年，單月成交超過2.6萬套的月份占比超過60%。“今年3月份突破2萬套，意味著市場回歸較正常的流量”。

在價格方面，上海二手房3月份的成交均價環比2月份增長了3%。根據上海鏈家市場研究部數據，雖然二手房成交均價環比增長，但同比有所下跌。今年一季度二手房成交均價同比下降6.7%，3月單月二手房成交均價同比下跌6%。以浦東上南板塊為例，中原地產世博片區一位中介坦言：“相比2016年前后，上南某個老小區的單價跌去了十幾個百分點。”

根據上海房產之窗監測，今年3月全市二手房成交前十板塊中，新興城區近郊占得7席，其中閔行浦江、浦東三林、浦東上南以660套、634套、567套分列前三位。

回暖受多個因素影響

二手房市場回暖，受多個因素影響。“從2019年1月份開始，整個市場的資金面相對寬松。”易居企業集團CEO丁祖昱在第25屆地產金融形勢發布會上表示。從宏觀層面上看，央行降準后，房地產行業的資金流動性有所寬松，購房信貸支持有所改善。數據顯示，上海首套房貸款利率維持全國低位。

“2018年，上海房地產市場經過調控，人們的預期變得穩定。一部分之前持猶豫、觀望心態的人選擇在今年入市，帶動了二手房成交套數的上漲。”中國房地產數據研究院執行院長，復旦大學房地產研究中心企業研究所執行所長陳晟說。另外，2016年上海出臺房產新政“滬九條”，從嚴執行住房限購政策，將非滬籍居民家庭購房繳納個稅或社保的年限從2年提高到5年及以上，首批被限購人群在今年3月份解禁，剛需進一步入市。但業內人士表示，這批人群的實際數量并不多，對樓市的影響較小。

還有一個很重要的原因是，從去年四季度開始，不少二手房出現議價空間，價格的松動，一定程度上也帶動了成交量走高。

價格大漲可能性不大

在傳統樓市交易旺季“小陽春”期間，成交量走高不奇怪，但是能持續嗎？

“今年的樓市將以穩為主，包括上海在內的一線城市調控不太可能松動。” 中原地產中國大陸區副總裁、上海中原地產總經理陸成表示，盡管受貨幣政策適度放松、新房上市增加帶動置換需求等因素影響，二手房交易量增加，但價格大漲可能性不大。

今年，我國確定了穩健的貨幣政策基調，對樓市的刺激空間有限。政策層面也并未松動。上海市住建委在今年初透露，上海將堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，保持調控政策的連續性和穩定性，發揮好市場“無形之手”和政府“有形之手”的協同作用，合理安排住房用地規模、布局、結構。市住建委還表示，要充分運用市場機制、法治手段、合同約束，堅決遏制投資投機性購房。

雖說目前市場交易有回暖跡象，但對于產品屬性不佳的房子而言，交易仍然困難。從事貿易行業的李小姐，今年初將位于浦東祝橋附近的二手房掛牌，降價30萬元仍無人問津。盧文曦表示，位于中心城區非學區的“老破小”，抬價空間也比較小。

業內人士認為，二手房成交量回暖，究竟如何影響價格，還需要一段時期的觀察，所以今年二、三季度將會成為一個較為重要的觀察窗口期。