??2019年5月，上海房產之窗二手房指數為3926點，比4月上升10點，環比上漲0.22%，漲幅縮小0.05個百分點，二手房指數連續第三個月上漲，漲幅連續兩個月收窄；5月，二手房指數同比下降0.36%。

5月，上海二手住宅成交套數為23320余套，環比下降9.23%，同比上升45.24%；以成交面積計，環比下降9.61%，同比上升43.91%。截至5月底，全市二手住宅掛牌量為65822套，環比下降0.62%；同比下降24.19%。掛牌量持續下降達到23個月。

5月市場表現：一、5月二手住宅市場成交量下降近一成，3、4月銷售旺季成交量均在2.5萬套以上，5月交易回落表明了市場“小陽春”收尾，購房需求釋放趨緩。

二、5月市場交易表現為前弱后強，“五一”小長假是主要原因。5月上半月成交9780套，比4月下半月下降27.07%；5月下半月成交13540套，比5月上半月上升38.45%。

三、價格走勢統計：全市130個板塊中，上漲板塊占比由上月的65.38%縮小為59.23%；下跌板塊占比由上月的20%擴大為23.85%；持平板塊占比由上月的14.62%擴大為16.92%。以城區統計，依次為中心城區（成交占比31.83%）總體價格上漲0.27%；新興城區近郊(成交占比59.18%)總體價格上漲0.13%；新興城區遠郊(成交占比8.99%)總體價格上漲0.23%。以環線統計，內環內總體價格上漲0.34%，內外環間上漲0.16%，外環外上漲0.04%。

四、成交量走勢統計：全市130個板塊中，96個下降，34個上升。以城區統計,中心城區下降10.09%，近郊城區下降8.84%，遠郊城區下降8.71%。以環線統計，內環內成交下降11.38%，為2880余套；內外環間成交下降9.13%，為8690余套；外環外成交下降5.99%，為11730余套。以價格段統計，總價300萬元以內房源成交占比63.66%；300-500萬元房源成交占比23.61%；500萬元以上房源成交占比12.73%。以面積段統計，七個面積段成交量全面下降，具體為，200平方米以上、90-110平方米房源，成交分別下降14.86%、12.80%；50平方米以內、50-70平方米、70-90平方米、110-140平方米、140-200平方米房源，成交分別下降9.65%、8.68%、7.43%、8.78%、9.63%。

五、全市普通住宅成交17020余套，非普通住宅成交8210余套。普通住宅與非普通住宅成交比例，全市為2.10:1，內環內為1.62:1，內外環間為2.08:1，外環外為2.26:1。內環內非普通住宅成交數量上升。

六、全市成交TOP10板塊中，中心城區板塊1個，新興城區近郊7個、遠郊2個。近郊的閔行浦江、浦東三林、奉賢南橋以617套、567套、499套分列前三位；遠郊的金山新城、嘉定城區以430套、403套分列第七、九位；中心城區的靜安彭浦以449套列第五位。全市成交TOP10小區全部位于新興城區近郊，外郊環間6個，郊環以外3個、內中環間1個，寶山羅店的羅店新村寶欣苑以174套位居榜首。

5月6日，國家發改委發展戰略和規劃司司長陳亞軍表示，放寬落戶并不等于要放松房地產調控。不管戶籍制度怎么改，都要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖，保持房地產市場平穩健康發展。城市既要滿足剛性和改善型住房需求，又要堅決避免投機者借機鉆空子，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，防止房價大起大落。

漲幅僅內環內擴大

5月，中心城區（7個傳統市區及浦東內環）總體價格上漲0.27%，環比縮小0.02個百分點；其中內環內上漲0.34%，環比擴大0.03個百分點。浦東內環內、徐匯、黃浦、靜安分別上漲0.44%、0.33%、0.29%、0.28%；楊浦、長寧、虹口、普陀分別上漲0.25%、0.24%、0.21%、0.18%。中心城區全部65個板塊中，38個上漲、15個下跌、12個持平。上漲板塊如長寧中山公園、楊浦新江灣城、黃浦濱江、虹口四川北路，價格分別上漲0.87%、0.76%、0.68%、0.65%。下跌板塊如楊浦鞍山、靜安江寧路、徐匯長橋、普陀武寧，價格分別下跌0.57%、0.39%、0.29%、0.22%。

5月，中心城區成交量環比下降10.09%，為7420余套。其中內環內成交量下降11.38%，為2880余套。中心城區所統計的七個面積段全部下降，降幅最大的為90-100平方米、110-140平方米房源，分別環比下降15.75%、14.16%，為630余套、560余套。降幅最小的為70-90平方米、140-200平方米房源，分別環比下降4.27%、1.65%，為1000余套、350余套。其余50平方米以內、50-70平方米、200平方米以上房源分別環比下降10.57%、10.84%、10.48%，為2650余套、2070余套、90余套。從中心城區成交量前100個小區看：一、以環線統計，分別為內環以內26個，內中環間35個，中外環間板塊29個，外郊環間10個。各環線成交最多的小區為，內環內中遠兩灣城、內中環曹楊五村、中外環間協和家園、外郊環間桃浦一村。二、套均成交50平方米以內小區48個。成交領先如為濰坊九村、鞍山四村、竹園新村、曹楊五村，分別成交23套、20套、18套、17套，雖然小學入學登記已結束，但學區房小區仍是市場熱點，其中，以套均40平方米、總價300-350萬元的一室戶型掛戶口型房源最受歡迎。三、中大面積段房源以普陀、靜安的小區最為熱門，如普陀武寧的中遠兩灣城、桃浦的陽光建華城、萬里的上海萬里城，分別成交32套、23套、13套；靜安大寧的慧芝湖花園、大華陽城、嘉利明珠城，分別成交12套、11套、10套。案例顯示，90-100平方米、500-700萬元的大二室、小三室戶型最受改善客青睞。四、大面積房源成交量上榜小區多在浦東的板塊，陸家嘴的世茂濱江花園、聯洋的仁恒河濱城、陸家嘴的仁恒濱江園分別成交16套、16套、10套，套均面積為233.9平方米、162.52平方米、158.43平方米，套均總價為1827萬元、1398萬元、1441萬元。

內環內成交降幅前三板塊，為黃浦、楊浦、普陀的內環板塊，分別下降21.94%、18.53%、17.49%，為280余套、290余套、180余套；虹口、徐匯內環板塊降幅最小，分別下降5.63%、4.13%，為330余套、340余套；靜安內環板塊成交唯一上升，上升1.10%，為360余套。七個面積段六降一升，其中140-200平方米房源成交環比上升0.85%，為230余套.其余面積段均下降，降幅前三的為50平方米以內、110-140平方米、50-70平方米房源，環比下降16.10%、12.87%、11.10%，為950余套、290余套、660余套。表明除了高端改善需求，剛需、初級改善以及頂級需求均現下降。從板塊表現看，成交環比上升的內環板塊8個，升幅領先的為靜安曹家渡、虹口北外灘、黃浦濱江，分別上升38.33%、19.35%、18.52%，為60余套、30余套、20余套。案例顯示，上述三板塊商業配套完善吸引買家。其中，靜安曹家渡、虹口北外灘成交多為450-650萬元、75平方米初級改善房；黃浦濱江成交以1000萬元、100平方米中高端商品房為主。

5月，新興城區近郊價格總體上漲0.13%，環比縮小0.10個百分點；遠郊價格總體上漲0.23%，環比縮小0.08個百分點。成交前三的浦東內環外、寶山、閔行價格分別上漲0.12%、0.15%、0.17%；青浦、松江、嘉定價格分別上漲0.15%、0.14%、0.08%；含有較多遠郊板塊的崇明、金山、奉賢，價格分別下跌0.18%、0.16%、0.12%。新興城區全部65個板塊中，39個價格上漲、16個下跌、10個走平。上漲板塊如閔行吳涇、浦東康橋、寶山通河、青浦重固，價格分別上漲0.57%、0.51%、0.42、0.35%。下跌板塊如嘉定安亭、金山楓涇、青浦徐涇、寶山羅店，價格分別下跌0.55%、0.37%、0.23%、0.17%。

近郊城區成交量環比下降8.84%，為13800余套，所統計的近郊區域中，八降一升。成交下降前三的區域，為閔行、浦東、嘉定近郊，分別下降15.61%、11.12%、10.80%，為2430余套、4380余套、900余套；寶山近郊成交唯一上升，上升0.98%，為2880余套。新興城區近郊七個面積段全部下降，降幅最大的為200平方米以上房源，環比下降16.73%，為240余套；50-70平方米、140-200平方米房源分別下降11.16%、10.29%，為3660余套、440余套；50平方米以內、70-90平方米、90-110平方米、110-140平方米房源成交分別下降7.45%、7.78%、7.13%、8.42%，為1510余套、4500余套、2070余套、1350余套。綜上可見，近郊各面積段成交降幅接近。超大面積的200平方米以上房源雖降幅最大，但占比極小，僅表示近郊大平層及別墅成交降溫。從板塊成交走勢看，近郊城區成交上升板塊13個，寶山羅店、青浦徐涇升幅最大，環比上升115.56%、26.09%，為480余套、200余套，板塊內250-300萬元的低總價房源成交集中；而成交降幅領先的嘉定南翔、閔行顓橋，環比下降29.13%、28.94%，為140余套、220余套，板塊內350-400萬元的初級改善需求下降。從近郊成交前100個小區看：外郊環間小區76個，中外環間20個，內中環間4個。外郊環間購房需求集中，相比上月增加6個小區。成交排名前三的新凱家園、崧澤華城秀景苑、徐涇北城馨浦苑，均為動遷房再上市，70-75平方米、總價200萬元左右的房源成交集中，為不少市區客、外省市首次購房者所青睞，所在的松江泗涇、青浦趙巷、青浦徐涇板塊價格分別下跌0.14%、上漲0.24%、下跌0.23%。內外環間成交領先小區，如內中環間的三林世博家園、中外環間的浦發綠城，兩小區也同為動遷房再上市，以300-400萬元、70-80平方米的房源為主，所在的浦東三林板塊價格下跌0.48%。

遠郊城區成交量環比下降8.71%，為2090余套。全部11個板塊中7降4升；價格表現4漲2平5跌。成交量前三的金山新城、嘉定城區、臨港新城，成交占比遠郊的53.73%，分別為430余套、400余套、290余套，價格分別為下跌0.23%、上漲0.39%、下跌0.16%。統計顯示，三板塊內成交以160-220萬元、85-90平方米的二室戶型房源為主，次新商品房較為熱門，賣家讓價2%-4%較多，購房者中首套客及低預算二套投資客較多。一些養老、度假概念的板塊成交出現上升，如崇明城橋鎮、金山楓涇，價格分別為上漲0.17%、下跌0.37%，成交分別上升33.33%、26.67%，為80余套、30余套，買家中不少為二套客，為養老、度假而購入，以85-100平方米、200萬元以內的房源最受歡迎。

下跌持平占比四成

5月，全市130個板塊中，價格上漲板塊77個，占比59.23%；下跌板塊31個，占比23.85%；持平板塊22個，占比16.92%。

價格上漲板塊比上月減少8個，價格總體上漲0.42%，環比擴大0.02個百分點。上漲板塊中，中心城區38個，新興城區近郊35個，遠郊4個；60個板塊價漲量跌，17個板塊量價齊升。其中成交降幅居前的多在新興城區，如嘉定南翔、閔行七寶、浦東張江，分別下降29.13%、27.37%、23.12%，為140余套、190余套、140余套，價格分別上漲0.45%、0.32%、0.74%。上述三板塊中，70-90平方米房源仍為成交主力面積段，但分別環比下降16.05%、25.68%、60%。一些持有優質房源的賣家堅守價格，成交由此減速。中心城區板塊跌幅較小，如徐匯龍華、黃浦打浦橋、長寧新華路，分別環比下降20%、16.45%、15.73%，為120余套、120余套、70余套，價格分別上漲0.36%、0.36%、0.64%。案例顯示，上述三板塊內徐匯龍華110-140平方米房源成交環比上升44.44%、黃浦打浦橋140-200平方米房源成交環比上升54.55、長寧新華路90-110平方米房源成交環比上升133.33%，均為中大戶型房源，表現為改善房源成交升溫，帶動板塊價格上漲。量價齊升板塊多集中在中心城區，如普陀真如、靜安大寧綠地成交環比上升8.81%、5.57%，為170余套、340余套，價格分別上漲0.25%、0.53%，其中普陀真如70平方米以內的房源成交上升23.76%、靜安大寧綠地70-110平方米的房源成交上升11.43%，其余面積段成交環比均現下降，從上述兩板塊價格變化看，改善型房源成交擴大對板塊價格走勢更為明顯。

價格持平板塊22個，環比增加3個。其中，中心城區12個，新興城區近郊8個、遠郊2個。價格持平板塊成交17降5升，成交升幅前三的為金山朱涇、松江小昆山、嘉定豐莊，分別環比上升38.64%、25.49%、10.68%，為120余套、60余套、310余套。從成交案例看，金山朱涇、松江小昆山作為遠郊板塊，低預算的首套購房需求上升，以90平方米、200萬元房源為主；嘉定豐莊作為軌交及配套成熟板塊，為不少初級改善客或市區置換客所青睞，成交以80平方米、300-350萬元房源為主。成交下降幅度前三的靜安寺、黃浦豫園、浦東洋涇，分別環比下降30.16%、22.7%、21.31%，為40余套、100余套、140余套。上述三板塊70平方米以內中小戶型成交均出現二三成減少，其余面積段成交穩定。究其由，有效掛牌房源不足，學區房需求減退。

價格下跌板塊31個，比上月增加5個，價格總體下跌0.31%，環比擴大0.13個百分點。其中，中心城區15個，新興城區近郊11個，遠郊5個。下跌板塊增量多在中心城區，價量齊跌板塊21個，價跌量升板塊10個。價量齊跌板塊中，中心城區如長寧古北、普陀武寧、人民廣場，分別環比下跌26.53%、19.42%、16.67%，為30余套、80余套、20余套，價格分別下跌0.37%、0.22%、0.12%。新興城區板塊如閔行金虹橋、松江泗涇、浦東三林，分別環比下跌13.96%、13.45%、7.95%，為190余套、350余套、560余套，價格分別下跌0.37%、0.14%、0.48%。綜上顯示，中心城區及新興城區的一些板塊，盡管降價攬客但未明顯奏效，成交出現不同程度的下降，需求釋放趨緩是主因。價跌量升板塊中，寶山羅店升幅最大，環比上升115.56%，為兩個動遷小區集中轉讓所致，并非個人買家集中購入，不代表板塊成交出現大幅波動。除上述兩小區，羅店成交環比上升22.66%，價格下跌0.17%。另外，如青浦徐涇、寶山大華，價格分別下跌0.23%、0.26%，成交環比上升26.09%、15.44%，成交升幅也較大。板塊內初級改善需求略有上升，如青浦徐涇70-90平方米房源環比上升81.36%、寶山大華90-110平方米房源環比上升33.33%，成交案例中議價2%-3%情況較多。

上海房產之窗二手房指數報告指出，5月上海二手住宅市場成交下降近一成，仍然遠超2萬套的正常年份月度平均水平。從價格走勢看，連續第三個月出現上漲，但近兩月漲幅收窄。中心城區價格漲幅最大，新興城區遠郊其次，近郊最小；從環線看，內環內價格漲幅最大，并由內到外的各環遞減。綜上可見，市場在需求趨緩，成交向下波動的走勢中，區域位置左右價格的特征顯現。

5月告別3、4月“小陽春”，成交結構與區域價格支撐點有所變化。學區房、高端住宅、改善住宅等彈性需求增長。值得關注的是，5月中心城區內環以內普通住宅占比縮小，表明了中高總價的改善型彈性需求支撐了價格行情。而新興城區普通住宅占比擴大，5月再上市的動遷房重回成交主力，表明低預算購房需求強于中高預算改善需求。6月開始步入夏季傳統淡季，淡季不淡，仍然值得期待。（上海房產之窗）