? “短期看政策，中期看土地，長期看人口。”是中國中心城市房價的邏輯。它告訴我們，把脈一個城市的房價走勢，政策、土地和人口是三個關鍵。那么，未來樓市走向是什么？

本文主要內容：

1、短期看政策

2、中期看土地

3、長期看人口

4、未來五城將領漲

短期看政策

近一年多來，中央政府和地方政府接二連三地出臺樓市調控文件。

隨著調控的層層深入，未來進入四限的城市或將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火 爆的**動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調整風險。

以北京為例，北京自今年3月以來直接針對樓市頒發的政策就有12道，曲線調控的政策更是數不勝數，其他中心城市發布的政策也不在少數。

不僅如此，近期各地樓市調控更是頻頻發力，西安祭出“公告6條”，南昌則禁止賣房時用“名校”“學區房”等字眼宣傳，長沙更是推出萬套“定向限價房”力保剛需。

當全國533家銀行，已經基本找不出9折房貸的時候，我們每個人都應該清楚，這到底意味著什么。

這還是首套房，對于二套來說，基準利率上調10%的基本都找不到，上調20%是新常態，最高的事實加息幅度甚至超過了50%。

這些政策告訴我們，中國中心城市的房價，短期內房價必須橫盤。

數據來源：國家統計局，蘇州未被列入統計城市

據國家統計局公布的3月份第二波強調控以來的房價指數來看，中心城市的房價基本都在高位小幅震蕩，符合預期。

短期看政策已經被驗證，接著看決定中期和長期的兩個因素：土地與人口。

中期看土地

中期看土地，如果人口流入，你還不供地，那么這個地方房價是有壓力的。因為決定房價走勢的直接變量是供應量和需求。

中心城市，由于人口增加購房需求不斷，土地供應量必須相應增多，才能夠控制房價，一旦供不應求，房價只能向上。

近期，中國數研究院公布了今年以來中心城市的土地供應、交易和溢價等詳細數據，通過數據，我們可以看看中心城市中期房價到底是個什么走勢。

十個重點城市中，除了北京、重慶住宅供應量增加外，廣州、上海、武漢相比于去年同期，也有不同程度的增加，分別增加了44%、38%、15%。

南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供應量同比都是負數，尤其是深圳，今年前8個月尚無住宅土地入市，導致住宅用地供應量同比下跌了100%。

這主要是深圳陸地面積較小，基本上已無地可供應，為了應對這種尷尬，深圳市政府一方面加快城市更新項目批準步伐，另一方面加快建設軌道交通，連接東莞、惠州。

這并不能改變中心區的購房需求，深圳實際管控人口已有2100萬，與北上廣是同一個級別，面積只有北京的1/8、上海的1/3，廣州的1/4。

因此，可以說，深圳是中國大陸地區供需矛盾最嚴重的城市，是房價最不可能出現實質性下跌的中心城市。

長期看人口

我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的。

人口流入的地方，未來房價長期來說怎么走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動了。

中國的城市化實際上是已經演變成大城市化，全國人口都紛紛涌入北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州、鄭州、合肥、青島、廈門、西安等二十多個中心城市。

但是各地統計局中的常住人口是政府政績考核指標，可信度不大，如深圳統計局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84萬人，然深圳市領導曾公開表示，深圳實際管控人口已破2000萬。

所以，在人口分析體系里，采用相對準確的小學生作為人口增減的分析指標。

數據來源：各地統計局

注：蘇州人口暴增是由于統計口徑變化，合肥期間吞并了巢湖，導致人口也出現了暴增。

如圖所示，第二部分提到的10個重點城市人口增長都還不錯，尤其是深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州，增幅都在20%以上。

成都人口增幅和2016年吞并簡陽市有關，但即便忽略這個因素，成都的人口增幅也不會差。

上圖雖然說的是過去幾年人口變化情況，但能夠體現的是這些城市對人口的吸引強度，從而推測未來人口增幅情況。

因此，從人口數據來看，中國二十多個中心城市的房價，長期仍看漲。

總的來說，若再結合第二部分的土地供應量來看，未來漲幅排名前五的應該是深圳、成都、南京、武漢、杭州。