文、表/廣州日報全媒體記者劉藝明 通訊員呂慧敏、余珂珂

　　昨日，佛山中院向媒體發布了《2016年度房地產審判工作白皮書》（以下簡稱《白皮書》），對佛山中院2016年度房地產審判工作情況進行了梳理和總結。《白皮書》指出，去年，大量相關房地產糾紛進入司法訴訟程序，佛山中院受理各類房地產案件1786件，較前年上升24.03%。這是時隔一年后，佛山中院再次針對房地產審判工作發布的白皮書。佛山中院副院長黃學軍表示，審判工作對經濟發展具有導向性的作用，發布白皮書的目的在于規范房地產領域各參與主體的行為，促進佛山房地產市場健康發展。

　　存在問題:

　　二手房市場發育欠成熟

《白皮書》梳理了房地產市場存在的問題。首先，購房者的風險控制意識淡薄，契約精神較為缺乏。比如，有些購房者在未合理評估自身的經濟狀況與還貸能力的情況下，超出自己經濟實力允許的范圍內、不理性地選購房屋；還有的購房者過于依賴或輕信房地產中介和開發商銷售人員，對政策及相關流程缺乏了解而盲目購房；不少訴訟當事人在簽訂合同時未盡謹慎注意義務，忽視了合同對交易風險的防控作用。另一方面，部分訴訟當事人缺乏契約精神，因不尊重雙方當事人的合同約定而擅自違約的行為多有發生。

其次，房地產開發商的市場銷售行為仍存在諸多不規范之處。比如，商品房銷售人員為了吸引購房者，催促其盡快作出購房決定，往往在房屋銷售過程中作出具有一定誘導性的，且具有不確定性的承諾，比如無原則地承諾所售樓盤與樣板房同等質量、同樣設計甚至比樣板房更加優異等，或提供尚不具有確定性的配套交通設施、市政設施的規劃效果圖等，此后卻因承諾無法兌現而導致產生訴訟糾紛。

其三，二手房交易市場發育不成熟。比如，賣方通過中介公司或自行出售房屋后，看到樓價有所波動，受利益驅動，就不再履行與買方之間的房屋轉讓合約，于是買方要求賣方雙倍返還定金或起訴要求賣方繼續履行合同、賠償損失。

　　審判情況

　　案件數量同比上升24.03%

《白皮書》稱，去年以來，佛山陸續出臺了一些調控措施，有效遏制房地產市場投機行為。從總體上看，不少相關房地產糾紛進入司法訴訟程序，佛山市的房地產審判領域出現了許多新情況、新問題。

統計顯示，佛山中院去年受理各類房地產案件1786件，較前年上升24.03%。其中受理一審房地產糾紛案件為16件，受理二審房地產糾紛案件為1770件。

從審判年度來看，相較于2015年受理的各類房地產糾紛一、二審案件1440件，佛山中院2016年受理的各類房地產糾紛合計共增加了346件，同比上升24.03%。

　　買賣合同、租賃合同糾紛案占66%

從案件涉及領域來看，買賣合同糾紛案件688件，租賃合同糾紛案件485件，以上兩類案件約占全部案件受理數的66%。“這說明，房地產糾紛主要發生于流通領域，這既與當前房地產交易市場特征有關，也與房地產市場參與主體的契約意識和風險意識不足存在關系。”佛山中院民三庭庭長劉建紅說。

《白皮書》指出，房地產案件涉及房屋開發建設、銷售、中介服務、物業服務等各個環節，案件情況復雜多變。

去年，佛山中院及時審結類房地產糾紛案件，數據顯示，佛山中院去年共審結各類房地產糾紛案件1637件，結收比為101.39%。

　　禪南順房地產糾紛超八成

“佛山中院受理的五區房地產糾紛案件數量呈現出與該地區社會經濟總量、經濟發展程度、市場交易活躍程度正相關關系。南海、順德、禪城等發達地區的案件數量明顯高于三水、高明兩區。”劉建紅表示。

《白皮書》顯示，2016年，佛山中院受理的一、二審案件中，順德區為633件，占比36%；南海區為524件，占比30%；禪城區為325件，占比17%；高明、三水分別為242件、62件，占比分別為13%、4%。

　　案件分析

　　一手房買賣：糾紛主要圍繞交付進行

《白皮書》指出，一手房買賣合同糾紛主要圍繞房屋交付進行，以逾期交房、逾期辦證、房屋質量糾紛為主。

2013年3月，家住佛山南海桂城的肖女士購買了位于佛山市南海區獅山鎮某樓盤的一套商品房，并按照合同約定支付了房款。同年11月，開發商通知肖女士收樓時，肖女士以房屋質量存在問題拒絕收樓。在與開發商協商無果后，肖女士將開發商告上法庭。訴訟期間，法院根據肖女士的申請將房屋交由專業鑒定機構鑒定。鑒定報告認為涉訟房屋質量存在瑕疵。開發商收到鑒定報告后，自行對房屋進行了維修。最終，法院判令開發商依修復方案對房屋進行維修處理，同時從約定交付房屋期限次日起至義務實際履行之日止按每月3000元標準支付違約金給肖女士。

“像這類因房屋存在質量問題而導致的開發商逾期交房問題的案件大概占到佛山中院受理的一手房交易糾紛的八成以上。”劉建紅表示，除了房屋質量問題，逾期辦證、面積差異、預告抵押權問題也是一手房買賣過程中容易發生的糾紛。

　　二手房買賣：房價波動大 賣方“悔約”多

在二手房買賣領域，去年二手房價格波動較大，一些出賣人為了追逐更高的利益寧愿承擔違約責任也不愿意依約繼續出售房屋，二手房房屋買賣合同糾紛案件數大幅增長。

《白皮書》指出，這類糾紛的主要難點在于對買賣雙方哪一方違約之事實的判斷問題。具體而言，一是買賣雙方當事人簽訂的合同質量不高，對履行時間、先后順序及違約責任約定不夠明確；二是有時雙方都存在過錯或都有一定的違約行為。

佛山中院就審理這類糾紛案件的裁判思路是，誠實信用原則是我國民法、合同法的一項基本原則，誠信履約是合同的應有之義，裁判結果一定要尊重契約精神，維護合同的有效性，從而保障交易安全，最大限度的保護守約方的合法利益。

　　房屋租賃：“產權式商鋪”暴露法律風險

經統計分析，佛山中院受理的2016年度經營性房屋租賃合同糾紛案件呈上升趨勢，約占到此類案件的八成左右。延付或拒付租金以及承租人提前解除合同成為租賃合同糾紛發生的主要原因。

《白皮書》特別提到了“產權式商鋪”等新類型案件的問題。所謂產權式商鋪是指房地產開發商為了籌集或迅速回籠建設資金而將整體的商業建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積單元之間不設物理間隔，業主購買后只享有產權但不直接經營，而是由開發商或專門的物業經營公司負責統一經營管理，業主獲取定期、定額回報的銷售模式。

這種新興房地產業態備受開發商和投資者青睞，同時由于此階段的運作模式極不規范，相關法律規定還不健全，導致商業經營不善的情況嚴重，也暴露出該模式隱藏的諸多法律風險。

佛山中院就審理了一組幾十件的系列案件。由于目前尚沒有專門的法律法規對產權式商鋪進行定性和規范，所以其處理仍需參照現行法律中關于租賃合同的相關規定。