伴隨上海租房市場回暖，部分長租公寓品牌加快了發展步伐。克而瑞租售事業部數據表明，今年2月，由鏈家孵化的租房服務平臺自如，在上海掛牌房源量同比增加近1800套。國內長租公寓頭部企業之一魔方公寓則表示，今年有收并購計劃，預計在規模上會有躍級增長。

從資本搶灘、群雄并起，再到行業洗牌、監管收緊，過去4年，長租公寓作為一個新興市場，盡管不少玩家因為經營不善而出局，但還有部分企業在堅守，并通過調整轉型，成功度過疫情艱難期，找到了新的增長點。

長租行業更適合“慢經營”

長租公寓被人們熟知只有短短幾年時間，但事實上，包括魔方公寓等在內的一些企業，存續時間已經超過10年，目前在上海的出租率已經超過93%。

“在長租公寓行業，高周轉的房地產投資邏輯并不適用。”魔方公寓CEO柳佳表示，長租公寓具有前期資本投入高、資金回收期較長、周轉速度慢的特點，平均利潤率僅2%至4%，求快思維極易產生經營隱患，需要經營企業的長遠規劃和精細化管理。

走進魔方公寓多家門店可以發現，占比最多的戶型是一室戶，面積普遍在20多平方米。室內除了獨立衛浴，還配備充足的儲物空間。

確定公司的主打產品，光拍腦袋可不行。魔方公寓副總裁錢智康告訴記者，公司在12年發展中，一共研發出20多種戶型，根據市場反饋不斷篩選，才確定了熱門戶型。另外，國內規模最大的宿舍型租賃房源企業安歆公寓，也是通過十多年的摸索，才將產品定位從求職旅社轉向了藍領公寓。

在業內人士看來，投身長租公寓行業的企業需要回歸初心，追求自身內增長，從而增強韌性。可持續發展的核心在于資金管理。去年，頭部企業蛋殼公寓“爆雷”，一批中小企業相繼出局。分析這些出局玩家，不難發現他們有一個共同點——賺快錢思維下的盲目擴張。

“為了擴張市場規模，不少企業曾采用‘租金貸’‘高進低出’‘長付短租’模式。”上海市房地產科學研究院房地產經濟研究所相關負責人江莉說。記者曾在走訪中發現，滬上一家小型長租企業曾以高于市場價30%的金額收取房屋，又以低于市場價30%的價格對外出租。但以借貸虧損換取增長的方式風險極大，一旦現金流斷裂，企業會迅速倒閉。

產品服務應市場而變

和市面上傳統租賃方式不同，長租公寓具有居住質量較高、服務更優質、平臺更專業等優勢，相應的租金也更高。怎樣吸引租戶、留住租戶，是長租公寓可持續經營的一大痛點。

今年以來，魔方公寓上海門店簽約率、復購率均同比提高了40%，出租率恢復到疫情以前。背后是各個流程板塊團隊鉆研市場所付出努力的“變現”。

在位于上海的魔方公寓總部，通過一塊監控屏幕，就可以看到全國所有門店的視頻畫面，“長租公寓租戶多，管理容易出現漏洞，只有依靠技術手段才能提高運行效率”。

部分長租公寓配備智能管理系統

記者走訪的多家企業，無一不強調科技賦能。安歆公寓CEO徐早霞介紹，公司通過技術手段與公安系統聯網，解決了人員流動性大、難以追溯的管理難題。自如則在線上實現了租房和服務、社區的O2O閉環，以租住為核心，延伸出保潔、搬家、維修等多項社會服務的一體化產業鏈。

這些應用場景，都是經過企業開發團隊一輪輪調研后擇優落地的用戶需求。除了科技賦能，長租公寓還在空間色彩、功能區布局等方面下足了功夫。年輕人的社交需求比較強烈，怎樣在公寓里減少他們的“無聊時間”？開發團隊發現，國外的洗衣房承擔了大量的社交平臺功能，于是在魔方上海虹橋門店的洗衣房里，工作人員專門擺上游戲街機、零食售賣機，讓租戶在等待洗衣的時候也能和同伴“吃喝玩樂”。

魔方公寓虹橋店的洗衣房也成為社交場所

安歆公寓龍之夢店也配備相應公區

圍繞租戶的需求變化，長租公寓也在不斷更新服務。例如，安歆的戶型產品已經迭代到第五個版本，魔方的戶型產品已經迭代到第四個版本。應市場而變，才能贏得市場口碑。

盡管升級產品服務需要投入高昂的研發成本，但對長租公寓而言，未必不是一筆寶貴財富。目前，上海已經創新推出150多幅純租賃住房用地，數萬套新建租賃住房在開工建設中，這將為長租公寓企業打開新的增長空間。

不少長租公寓通過精細化管理，已經積累大量運維經驗，這成為拓展業務邊界的突破口。目前，魔方已經和多家國企達成合作，未來將在新建租賃住房中提供服務管理。為調整資產結構，青客轉向輕資產運營，將部分房源轉讓給建行旗下的建信住房，通過擔任服務商的角色，收取服務費實現盈利。

監管部門“堵”“疏”結合

記者從市房管局了解到，今年上海將加快租賃房建設，形成供應5.3萬套。要達到如此龐大的規模，只靠政府力量遠遠不夠。尚在起步階段的長租行業，如何擔此重任？

首先是贏得用戶信任，這離不開監管介入、加強市場規范。近年來，長租行業經歷了一段粗放式發展。上海市房地產經紀行業協會秘書長陳亮坦言，在長租公寓當中，有一部分因準入門檻相對較低，吸引到個別投機者和經營能力欠佳的企業。去年“爆雷”企業多數未在相關部門備案，有的公司一年內變更股東信息高達21次。

針對租賃住房市場存在的不合規現象，上海多部門監管力度升級，今年2月由十部門聯合印發《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，加強了對住房租賃交易資金的監管，對企業運營和多方監管都提出了明確要求。

“過去一年里，長租行業出現不少‘爆雷’事件。實際上，這代表了市場‘劣幣’正在不斷退出。隨著監管介入和經營合規化，整個行業形成了正向循環，越來越多正規機構可以得到充足的空間去發展。”一名央企華東區長租公寓品牌負責人坦言。

但要培育長租行業持久發展，更需相關部門的創新和服務。近年來，“非改居”、稅收優惠、居住證辦理等文件陸續出臺，為長租企業提供了良好的生長土壤。核心的資金問題，還有待進一步研究。

因疫情得到控制，冠寓、魔方、安歆等企業入住率快速恢復。這些品牌以集中式物業為主，通過自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，背后無不有穩健經營模式或房企、中介機構等強大資本作為支撐，而且規模化效應還能帶來運營成本下降。以頭部企業龍湖冠寓為例，目前在上海開業半年以上的成熟期門店出租率達到90%以上，門店經營基本實現盈虧平衡。“冠寓生意可持續最重要的邏輯是龍湖的穩健經營。得益于優異的信用基礎，我們有非常低的資金成本，使得抗風險能力也很強。”龍湖冠寓發展部相關負責人表示。

導致亂象叢生的資本驅動因素，從根本上說是長租企業在融資渠道上的匱乏。因缺乏產權，長租企業通常面臨融資難、融資貴等問題。近年來，財政金融端對住房租賃有所傾斜，除了降稅以外，也發行了不少ABS（以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式）。在業內人士看來，要降低融資成本的關鍵在于盡快推出REITs（房地產信托投資基金）等多渠道融資方式。只有“堵”和“疏”結合，才能營造更好的發展環境。