頭部房企規模保持高增速

從管理規模來看，截至2021年，萬達累計管理規模已達5900萬平，位列第一，同比增長11.7%，在基數較大的前提下依然保持著較高增速。事實上，絕大多數房企在規模上均保持著較高增速，就連長期面臨規模擴張難題的大悅城，也在2021年新開業4個商業項目，是規模顯著增長的一年，同時全年還新獲取了紹興國金大悅城、天津西青大悅春風里3個管理輸出項目，輕資產布局提速。另外，2021年旭輝新開6個商業項目，新開項目歷年最多；寶龍2021年商業新增簽約面積276萬平方米，整體簽約面積持續創新高，全年新開22個商業項目，單年開業數量亦創歷史新高。

向低能級城市下沉成為共識

2008年以前，頭部房企大量在一二線布局，2009年以后，三四線開業項目比例開始升高，2016年開始三四線開業項目比例在50%左右徘徊，2021年達48%。這種下沉趨勢不僅表現在萬達、新城這類在三四線搶占市場，以標準化產品線快速復制的企業，也表現在華潤此類聚焦一二線核心城市的企業，2021年，華潤置地新開汕頭萬象城、煙臺萬象匯，持續尋找具有投資價值的三四線城市。

新消費時代下，傳統的“場貨人”早已轉變成“人貨場”，如果還按照以往的邏輯，什么都有，什么都賣，誰都來買，誰都能買，可能會很難。2021年，萬達、萬科、印力、旭輝等紛紛升級產品，2021年，萬達廣場新增51個。其中，全國首個第四代萬達廣場——深圳龍崗萬達廣場開業，打造“城市微旅游目的地”，引進超80%體驗業態。2021年，萬科商業在全國新開多個項目，包括萬科西安首座萬科廣場——西安長安萬科廣場、萬科商業首個萬科里2.0——萬科里?瑧、以及萬科在淮海經濟區打造的首個文旅產業創新項目——徐州萬科新淮中心等。

沖規模、重運營，發展模式分化

從租金收入情況來看，萬達以432.32億元位列第一。從5年租金復合增長率情況來看，旭輝、新城處于高速增長階段，2021年，旭輝升級產品線并開出6個商業項目，新開項目歷年最多，新城則憑借新開30個商業項目沖高租金增長率。

從運營效率來看，華潤、龍湖屬于以運營水平提高坪效類，而新城、萬達屬于狠抓出租率，確保整體租金增長。值得關注的是寶龍2021年在出租率方面關注度頗高，2020年寶龍商業出租率僅為89%，2021年底則達到了95.3%，出租率提升主要是由于解決了一部分空置時間相對比較長和空置面積比較大的商業項目。

從毛利率情況來看，星盛、萬達的發展重點放在了輕資產方面，這有利于毛利率拉升。其中，萬達2020年明確表示從2021年開始將不再投資持有新的萬達廣場物業，即不再走“重資產”路線，開始全面鋪開“輕資產”；星盛商業截至2021年已為84個商業項目提供服務，總合約管理面積390.0萬平方米，當中62.4%由獨立第三方開發或擁有。

在“輕資產”概念越來越火爆的市場環境下，依然有企業選擇繼續做好重資產不放松。例如龍湖集團2011年確定“持商業”戰略，表示“每年將銷售回款10%以內的資金投入商業運營，以保證商業的穩健發展。”在商業上的持續投入無疑為商業的運營與打造注入了活水，在行業下行階段，龍湖開業12座商場，呈現加速趨勢；華潤則選擇雙線并行，華潤萬象生活加速輕資產，而華潤置地則繼續在重資產深耕，全年新開9個購物中心，2021年租金收入首次實現全額覆蓋利息及股息支出。華潤、龍湖的堅持，有助于項目運營水平提升，不斷拔高租金天花板，有利于延長項目的生命周期，實現良性成長。