泰禾收購的存量物業已變身金尊府亮相。

　　隨著一、二線城市拿地門檻的不斷增高，現有存量房成為房企眼中的新“獵物”。或通過收購，或通過簽訂長期租約的方式，獲取存量物業。在進行升級改造后，以出售、長租公寓出租、創客空間、寫字樓出租等不同的方式，全新呈現。

　　存量房市場亟待挖掘

城市存量資產改造與運營，已是大城市應對新增可供開發土地萎縮、土地價格高企、房地產發展商獲取土地困難、競爭激烈，但城市又有更新改造需求要面臨的發展課題。

北京萬科正在實施的“曼哈頓計劃”，具體就是北京萬科會收購一些北京的存量房地產項目，然后進行改造提升，重新推出適應城市規劃與客戶需求的產品。

去年12月，泰禾11.83億元購買了北京東四環的輝盛庭國際公寓，首次進入存量房市場。今年，泰禾在城市存量房領域頻頻出手。

3月，泰禾以10.1億元收購濟南東都國際項目；8月，泰禾以8.14億元收購天津盛捷友誼服務公寓。

首開地產則圍繞主業轉型升級，積極盤活存量資源，把以前的低端業態，通過轉型創新，提升為新型的、符合首都功能定位的業態。協同創新空間就是首開地產整合優質資源，盤活存量資產，依托空間運營建構全新商業模式的重要嘗試。

事實上，開發商將視線轉移至存量物業，不僅能夠盤活存量物業，實現資產增值，還有助于解決城市更新問題。

　　模式 1 長租公寓成新風口

近年來興起的長租公寓成為房企獲得存量物業后，重新將其包裝入市的一個新方向。包括萬科、龍湖、石榴集團等多個房企均已涉足長租公寓領域。

以萬科為例，泊寓是其長租公寓品牌，是萬科集團董事長郁亮口中未來萬科需重點拓展的業務。目前，萬科泊寓在全國拿下的公寓房源已超過6萬間，預計年底將完成簽約10萬間的規模。龍湖披露，長租公寓冠寓業務預計于今年底開業房間數達1.5萬間以上，2020年租金目標20億元。

房企在與物業一方簽訂了長期托管協議后，不但會對項目本身進行改造，還會對項目的基礎設施、生活環境進行全面提升，并植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。雖然目前大量房企及市場資本涌入長租公寓市場，使其一時間呈現熱鬧局面，但長租公寓的拿房成本高，運營專業度要求高，租金回報率低，回報周期長，是運營商們面臨的普遍問題。

　　模式 2 改商場為寫字樓

中國商業地產已經進入資產存量時代，來自明源地產研究院的數據顯示，目前，我國有超過6600萬平方米的存量商業物業資產待盤活，甚至有些商業空間剛面世就成了有待盤活的存量物業。

去年，北京萬科收購了北京十里堡西單商場項目82.5%的權益，該商場已于去年6月關停。萬科收購后，這項物業將從商業業態改建為寫字樓。該項目占地面積不到1萬平方米，規劃建筑面積3.15萬平方米。目前，該項目已定名為萬科時代中心，正在施工改造中。

　　模式 3 打造聯合辦公空間

在創新創業的時代新局勢下，將存量房產打造成聯合辦公空間，成為房企的又一選擇路徑。

據了解，首開地產打造的清創首開X+SPACE協同創新空間、首開夢想加松榆里空間兩大項目已經落地。清創首開X+SPACE協同創新空間并兼具辦公、路演、活動、餐飲等功能，已于去年10月開業。

首開夢想加松榆里空間，原本是一個已經廢棄的舊菜市場，首開聯合夢想加，將其打造成一個生態宜人的聯合辦公空間，令老城區重煥生機。該項目于近日投入使用，并將與全國30多處的夢想加空間和騰訊眾創空間開展互聯互通，引入靈活的會員制體系，力求實現從物理空間向共享空間的升級。

　　模式 4 改造升級后出售

去年12月泰禾購買的輝盛庭國際公寓，原是一家用于出租的涉外豪華商務型酒店式公寓。接手后，泰禾對該項目進行了后期改造升級，及精裝修配置，變身成泰禾在北京的首個“府”系產品，定位為CBD精裝科技豪宅，樣板示范區已于9月27日正式亮相。

樣板間共有三種戶型：76-108平方米一居、160-186平方米兩居以及261-294平方米三居。和普通住宅不同，金尊府的戶型設計預留出了私人會客廳，超大面積的客廳設計，是私人接待、商務洽談的交際空間。該項目從現代財智階層的需求出發，集合泰禾多年積累的高端產品打造經驗。

房地產行業人士認為，目前，北京、上海等一線城市，已然進入存量市場時代。房企適時介入存量房市場，以彌補獲取土地能力上的短缺，不僅能加快項目周轉，也是對企業后續發展，必須面臨的新盈利模式進行有益探索。本報記者 陳靜思