打造商務樓宇產業園區，服務普陀經濟高質量發展
來源：上海普陀2023.10.20
調查研究是獲得真知灼見的源頭活水，是做好各項工作的基本功。今年以來，普陀區始終將大興調查研究擺在第一要位，全力保障調研工作扎實開展、取得實效。
G1項目規劃圖
目前商務樓宇整體供大于求的市場供需狀況，加之經濟環境下行壓力，使得商務樓宇項目市場購買和租賃比較謹慎，樓宇空置率高，銷售價格和租賃價格也呈現下降趨勢。后續普陀還將新增面積約150萬平方米的商務樓宇（真如板塊55萬平方米、桃浦板塊57萬平方米、長風板塊40萬平方米），意味著今后普陀商務樓宇的市場競爭將非常激烈。這需要我們在商務樓宇產業園區開發定位、營銷策劃、政策配套、招商服務、運營管理等方面有更多的思考研究、更多的創新舉措和更多的服務特色。
走訪調研相關企業
為此，集團先后走訪了瑞安鴻壽坊、新長寧集團、仲量聯行、中海商管公司等多個企業和項目，圍繞商辦樓宇市場情況和招商租賃的模式方法調查研究、交流取經，就集團G1項目如何實現差異化發展形成初步的對策思路。
G1項目區位
結合真如G1項目來看，項目位于真如城市副中心北核心區，為普陀“一帶一心一城”的重點發展區域，項目優勢明顯。首先交通尤其便利，集滬寧城際鐵路、軌道交通11、15、20號線、長途客運巴士等多種交通方式于一體，依托上海西站綜合交通樞紐，將成為上海構筑長三角“一小時”大都市交通圈的重要組成部分。通過站城一體化開發，建設集商務辦公、街區商業、酒店公寓于一體的綜合體，可呼應北側核心京東商務綜合體項目，促進真如板塊的整體轉型升級。
其次，總體城市規劃能級高，真如副中心作為上海最后一個開發建設的中心城區副中心，商務項目建設標準和建筑形態是四個副中心中最現代和時尚的，商務辦公的個性化、智能化以及節能環保等要求也都納入項目前期規劃設計中。同時，區委、區政府層面對周邊城市面貌、配套市政等進行了整體協調和改善，因此在基礎設施建設有一定的后發優勢。
第三是區域營商環境不斷提升，近年來普陀將發展重點聚焦在產業經濟上，塑造“人靠譜（普），事辦妥（陀）”的優化營商環境新名片，各項有利于產業發展的政策不斷完善，企業的扶持力度也不斷加強，有利于企業的招商引入。
走訪調研相關企業
通過走訪調研，集團也梳理出了項目在打造高端商務產業園區上一些亟待解決的難點問題。一是真如城市副中心整體包裝宣傳不夠，市場顯示度不夠，影響潛在買家和租戶的預期。二是目前項目周邊沒有標桿性商務、商業項目，以居民區為主，商務商業氛圍缺乏。三是對高端產業園區認識不夠深入，項目前期營銷策劃的創新思路不夠，對項目后期物業管理如延伸服務的認識還停留在傳統的服務模式上，吸引優質客戶的亮點和特點不夠。綜合以上難點，再加上板塊內部競爭激烈的市場因素，項目必須在產品、定位上謀求差異化發展。
商務樓宇園區營銷，首先要明確目標客戶對象。調研成果表明項目買家大致分為三類，第一類多為長三角和環滬企業，看重性價比和區位條件；第二類為風口產業下企業，如互聯網科技、新零售等，這類企業主要滿足升級型的總部搬遷或拓展；第三類是龍頭企業區域型總部，這類企業對物業載體要求高、體量需求大。根據這些目標客戶群體的需求，形成項目營銷方案。
強化合作，拓展銷售渠道。除了建立專業的銷售團隊，借助CRM客戶管理系統，精準跟進潛在客戶的需求和意向，促進成交。還可以加強合作推廣，一方面與地產經紀人、中介機構合作，通過專業渠道和資源推廣銷售產品，另一方面可與項目周邊行業協會、商會、企業等開展聯合宣傳活動，不斷擴大項目影響力。
提高黏性，提升客戶服務。針對客戶差異化需求，制定個性化的銷售方案和金融方案，包括裝修套餐、分期付款、優惠政策等，提高銷售成交率。留住顧客，售后服務也至關重要，好的售后服務不僅可以維系關系，還能提升復購率、產生轉介紹。
做強載體、做精服務?
隨著存量時代的到來，商務樓宇運營為先的理念更加明確。寫字樓租賃并不是“一錘子買賣”，特別是自持型樓宇，在漫長的資產生命周期當中，想要保持高出租率，既要在硬件建設上打造一流的建筑品質和園區環境，更要在軟性服務上優化營商環境，留住優質企業。
其次，高品質工作生活配套設施是保障。G1項目選擇用一整棟樓宇作為配套，包含3000平方米的商業和14000平方米酒店式公寓。商業通過沿街和下沉式商業街營業時段不限的特性，為寫字樓租戶及公寓租客提供24小時全方位的餐飲商務休閑服務。公寓式酒店將提供一房、二房還有復式共約155套的房型，以適應注重生活品質的白領精英以及地塊內企業管理層的居住需求。
集團計劃在自持樓宇內設立園區商務服務中心，作為園區共享空間，內部設置共享會議室、共享會客廳等公共工作區，以及共享健身房、共享游戲房、共享午睡室等公共休閑區域，滿足寫字樓租戶的商務洽談、內部培訓及休閑娛樂等多元需求。
此外還將全面提升商務樓宇物業服務能級,通過“樓管家”提供優質物業服務基礎上，不斷探索延伸服務。比如引進幼托服務，實現“孩子樓下精心照護、父母樓上安心上班”，以全方位全過程服務，不斷提高承租客戶的獲得感、滿意度。
項目規劃圖（自持和配套部分）
最后，打通政策服務“堵點”，確保企業引得進、留得住，發展好。近年來，在“大招商”的熱潮下，越來越多的企業走進普陀，但是優化營商環境，還是要從幫扶企業發展為切入點，集團將秉持“我負責陽光雨露、你負責茁壯成長”的服務理念，爭取一系列惠企政策，幫助解決好企業后顧之憂，讓企業更好發展，在助力區域經濟建設中發揮更大作用。
“開發”和“經營”雙輪驅動
作為競爭類國有企業，集團在“十三五”期間，按照區委、區政府要求，將戰略定位調整“房地產開發建設、資產運營管理”雙業為主。為此，專門成立中環商管公司，負責集團自持商務樓宇的招商租賃。
目前，集團自持辦公樓項目包括中環現代大廈、中環商務大廈、上海跨國采購中心辦公樓、海南中環國際廣場等。近年來，中環現代大廈、上海跨國采購中心辦公樓，先后獲得區稅收“億元樓”稱號。未來，集團將把商務樓宇的運營管理經驗和成果運用在G1項目上，作為探索產業地產的新載體，借助TOD及軌交上蓋優勢，吸引更多科創企業總部或研發中心入駐，充分發揮產業集聚創新和輻射帶動作用，助力普陀產業結構升級，成為經濟發展的新高地。
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