近年來，南京綜合實力和國際競爭力大幅提升，城市基礎設施建設、管理模式創新、智慧城市推進等方面也在穩步推進，與此同時，房地產市場也發生著顯著變化。作為與百姓生活息息相關的這個行業，從精裝標準化、社區智能化、建筑綠色化、物業服務創新化等多個維度，進入新一輪變革，推出了一系列升級換代的新產品，提升著居民的幸福感、獲得感。

　　智能升級

　　智能化逐漸成為人居生活新“剛需”

隨著智能化時代的到來，我們在電影中才能看到的場景如今正一一變成現實。“智能家居”、“智能地產”、“智慧社區”等名詞也隨之走進人們的視野。正因為如此，智能化才激發了房地產上下游全產業的投入。眼下，南京智能家居產業到達了一個拐點，正由徘徊期進入新一輪的融合演變期。

　　從幾百元到兩萬元

　　智能化投入大幅增長

近來，南京的諸多開發企業幾乎都將智能家居系統的引進或升級當做自家新品發布的一道“王牌”。智能化有效提高了社區、家庭生活的品質成為行業內不爭的事實。

“幾年前，讓開發商接受智能家居是很難的。即便是達成合作了，每戶的預算也僅有五六百元。如今，有些房產項目里面智能家居每戶的預算已經達到了15000元，更有甚者突破了20000元。從地產商到消費者，智能家居行業的接受度變得越來越高。”南京物聯傳感技術有限公司的創始人兼CEO朱俊崗在一次演講中說道。該企業是國內較早布局智能家居同時專注于這一領域運用的國際化科技公司。

南京物聯傳感技術有限公司副總裁劉振平接受記者采訪時表示，眼下我國智能小區的服務構成主要包括家庭智能化的運維、物業管理服務、社區O2O服務等方面。

“以前我們使用電器需要參閱說明書，對于老年人、小朋友而言，往往這類新產品的操作很難上手。AI相關技術的不斷成熟使得交互技術得到極大的改觀，我們現在完全可以用語音來完成對家電對智能家居的操控。另外，隨著AI技術在智能家居智慧社區領域的深度融合，小區的門禁能自動識別業主和陌生人，能對有異常行為的人進行預警。這些操作都可以在人體不被感知的情況下無聲無息地進行。”度房網絡科技有限公司CEO蔡勇向記者介紹。

專家們指出，人們對于智能化家居的接受范圍在擴大，正因為如此，開發商在這方面的預算與投入也在大幅增長。

　　從屋內到屋外

　　社區智能化還在“概念”階段

據新華社消息，中國物聯網產業規模在2015年已經達到7500億元。今年，國務院印發了《新一代人工智能發展規劃》，明確提出了我國新一代人工智能實行“三步走”發展戰略。

權威專家和政府部門有關負責人認為，物聯網產業爆發式增長已為時不遠。而智能家居無疑會從加速發展的物聯網產業中得到不少利處。

有數據顯示，5年以來，智能家居市場增長的勢頭愈加明顯，各大廠商開始密集布局智能家居。2015-2016年期間，國內至少有100家房地產開發商在500個地產項目實施整體智能化或者智能化樣板間。2016年，智能地產和智慧社區進入了高成長通道。例如三大科技公司巨頭之一的百度也制定了國內人工智能方向領軍企業的目標。已成為百度云ISV合作伙伴的“南京度房”，后端將和國內頂尖的AI公司合作，逐漸成為以人臉識別產品為特色的智慧社區與智能家居解決方案提供商、數據運營商。

據劉振平介紹，近年來，社區智能技術從有線為主發展到無線成為主流，從連接能力簡單到更廣泛的連接，云技術和大數據能力的增強也為這一產業助力。

“雖說智能化住宅相比早前有了很大進步，隨著運營商、地產、家裝等公司的加入，也大大提升了智能化住宅的推進速度，但整體上還存在產品不夠系統、智能技術也有待成熟、體驗效果一般等諸多問題，再加上消費意識的滯后，普及程度還不高，即便應用智能住宅也以局部智能為主，如側重照明、安防、家電等剛需性相對較強的部分。”劉振平用“普及有限、前景可期”來形容行業的走勢。

針對行業發展現狀，蔡勇表示，國內屋內的智能家居系統發展已經日趨完善，但是屋外整個住宅社區的智能化還處于概念階段。“社區建設中已經有一些科技的運用，但整體還沒有達到‘智能’。”

　　從人工到智能

　　服務仍是至關重要的一部分

采訪中，專家們普遍認為未來智能化在住家、社區生活中的地位將從可有可無變成一種新型的“剛需”。技術的融合使得智能家居、智慧社區不斷朝真正“智能”的方向發展。

“我們曾經研究過智能化技術未來的趨勢，比較值得關注的是‘泛聯接’，這包含了家庭系統化連接，家庭與社區半開放式連接（家庭需要隱私），社區與周邊服務的連接，如超市、餐館等等。另外，還有人工智能、語音交互、圖像識別、深度學習等方面。” 劉振平告訴記者。

隨著技術不斷升級，智能化迅速普及，很多人在問：未來的社區生活中，服務還重要嗎？對此，劉振平笑言：“服務任何時候都不能忽視，智能化的當下更為重要。實際上，房地產轉型的一個重要特征，就是強調服務的重要性，以服務提升品質，增加附加值。以前，房地產的產品是房子，現在還有相應的服務，這一點從智慧家庭、智慧社區上也能體現。”

在劉振平看來，智慧社區體系中，智能家居產品只是基礎，服務是關鍵的一部分。一方面，智能家居的一個關鍵是技術，還需要專業人員進行運維，同時智能家居是一個系統，后期需要設備添加；另一方面，其他延伸服務同樣很關鍵，比如大數據服務，特別是在智能樓宇、辦公等方面，通過系統的大數據分析處理才能為用戶提供節能解決方案。

　　大事記

2016年 國家發展改革委、科技部、工業和信息化部、中央網信辦制定了《“互聯網+”人工智能三年行動實施方案》，其中將智能家居列為重點工程。

　　物業升級

　　個性化或成物業服務新趨勢

隨著房地產市場的迅速發展，買房人的要求也逐漸提高，而曾經被忽視的物業如今成為買房人考量的重中之重。一位買房人直言不諱地告訴記者，物業服務的優劣直接關系到居住舒適度。

業內人士指出，很長一段時間內，買房人并沒有把物業管理和房產的增值聯系起來。實際上作為房產的增值服務，物業管理的優劣可以很明顯地體現在房子的價值上。隨著更多的購房者開始關注物業的質量，對物業服務的要求也在不斷增強。

　　業主維權意識增強，物業公司壓力大

在過去，亂占車位、車輛失竊、房屋漏雨等鬧心事發生時，如果得不到妥善解決，業主往往只能忍氣吞聲，甚至一氣之下選擇“不交物業管理費”的下策。近年來，小區業主們自發成立業主委員會已不再是稀罕事，業主委員會代表了業主的利益，起到監督物業管理公司管理運作的作用。記者發現，業主要求更換物業的新聞開始出現在各大媒體頭條上。

近日，南京市房產局啟動“業主議事系統”試點。據了解，“業主議事系統”搭載于“南京房產微政務”公眾號，由市房產局建設并維護，是向全市業主提供的免費公共服務平臺。物業辦相關負責人介紹，業主議事系統今年上半年研發完成后，在體量較小的部分小區已經進行了小規模試點，預計年底前向全市開放。

業內人士稱，早些年，“業主委員會”都是聞所未聞的，更別說換物業了。現在業主的維權意識越來越成熟，這是一個好的風向標。同時，也給很多房企帶來壓力，服務不到位就要冒著隨時被業主換掉的風險。

　　個性化定制物業服務將成趨勢

隨著移動互聯的高速發展，中國網民的人數不斷攀升，社區居民日常生活的主要路徑也在發生改變。在這一形勢下，如何完善社區服務、提升業主滿意度，成為各大房企關注的問題。

金科生活服務集團相關負責人認為，要讓物業服務升級，首先是對服務的創變，讓用戶體驗感更強；其次就是生活的升級，讓用戶的需求和個性化能夠得到進一步滿足；最后就是科技助力，讓社區的生活更加智慧。

中國物業管理協會會長沈建忠表示，“作為一個傳統服務向現代化服務業轉型的行業，創新是一個永恒的話題。”隨著互聯網、IT系統、移動客戶端軟件在物業管理中的應用越來越普遍。

同策咨詢南京公司副總經理楊銳在接受記者采訪時表示，大家以往印象中的物業就是提供小區公共設施和家政維修、電梯和機械車位維保、環境維護和綠化養護等服務，這些都屬于傳統服務的范疇。而現在，很多品牌房企的物業公司在業主的生活領域都推出了增值服務，業主可以足不出戶就讓物業代為采購生活用品，甚至物業還可上門提供保潔服務。

在南京，諸如萬科、保利、復地、明發等房企在其開發的新老小區中都研發了物業APP，著力打造物業O2O平臺。目前，這一線上平臺主要包括物業管理、物流、消費、社交等四大板塊以及相應的服務。其中，物業管理類就包括“一鍵解決物業維修”、“APP快捷繳納物業費”等。

南京銀城物業服務股份有限公司相關負責人告訴記者，眼下公司物業除了提供傳統物業服務外，在業主的生活服務方面也有創新的生活家服務體系，圍繞業主的衣食住行，深度挖掘業主的需求，提供一站式服務、社區養老服務、生活團購等滿足業主多方面的需求。

楊銳表示，對物業公司來說，最重要的就是業主，因此全方位滿足業主的需求將是未來物業服務的發展方向，“個性化定制”或成為主流，而目前統一劃線的物業管理費未來或許也將“定制化”。

　　大事記

2007年 《建設部關于修改〈物業管理企業資質管理辦法〉的決定》發布；

2016年 《南京市住宅物業管理條例》自7月1日起施行。

　　精裝升級 ?精裝修住宅 ?朝精細化轉變

今年以來，一線城市以及部分二線城市有關“商品房全面推行精裝修”的話題再度引發大眾關注。南京也發布了相關新政，預示著三年后南京五成以上的商品房都將精裝交付。

其實早在2007年3月，第三屆國際智能、綠色建筑與建筑節能大會上就曾透露一組數據：中國每年住宅裝修造成的浪費高達300多億元。精裝房因為其節能環保、最大化地降低裝修成本等特點逐漸取代了毛坯房產品。近年來，精裝修住宅儼然成為激活南京房地產市場的一劑良藥，尤其是高端住宅市場，精裝產品成為了主流。

很多開發商開始涉足住宅批量精裝修，同時根據符合公司發展需求的精裝修標準化，目的是提升產品的核心競爭力及品牌化運作，并適應越來越多的客群需求，制定標準化大大保證了精裝修房裝修品質，避免市場上的魚目混雜。不僅是萬科、恒大、綠城等知名房企全面推行精裝房，高科、銀城等本土企業也致力于精裝房的研究與開發。例如，恒大地產率先實現裝修的標準化，在全國范圍內的住宅產品推行“9A精裝標準”等等。

記者了解到，雖說房企在不斷提高精裝房的標準，但是購房者對“精裝房”的投訴依舊不斷，焦點主要集中在兩方面，一是裝修條款中有關材料及其標準的描述不清，二是施工質量問題。

世茂區域精裝設計師夏超表示，目前批量精裝修住宅還處于發展初期，或多或少都會存在缺陷和不足。住建部先后下達的有關裝修的施工設計管理、資質、計價、環保等文件，正是用于指導現階段的批量精裝修市場。

開發商為大眾提供帶裝修的住宅產品總體上來說還是市場進步的表現，精裝修也逐步大眾化，而各家房地產商為提高產品在行業內的競爭力，進一步向消費者靠攏，在精裝修施工、管理及材料使用上不斷優化及相應產品質量的不斷提升，進而提升了整體行業的裝修標準及規范。

夏超說，針對這些問題，房企也在尋找有效的解決方案。“比如，從前期設計、選材以及后期施工方面均做到有效的管理，前期設計注重客戶的人性化需求，在選材方面與知名品牌廠商進行戰略合作，讓業主對產品真正的放心使用。在后期的施工過程中每一個關鍵節點均嚴格把控，有效組織精裝修施工管理體系，并不斷提升施工人員的素質，從多方面提升客戶滿意度。”

在新的政府政策和市場走勢中，房地產市場也會面臨新的機遇與挑戰。專家表示，離開了“黃金時代”，開發商們面臨的是更加理性、更具競爭性的市場環境，促使房企提高產品競爭力，優化產品質量，打造更具吸引力的產品，精裝修住宅也朝著更加精細化的方向轉變。

　　大事記

2017年 《南京市關于進一步推進裝配式建筑發展的實施意見》明確，今年南京市新建建筑的裝配式建筑占比將超過15%，三成以上新建商品住宅須精裝修交付，到2020年，兩項數據分別提升至30%及50%以上。

　　綠色升級　一半城鎮新建筑 ?都將是“綠色”

伴隨著環境污染加劇、人們對居住要求的日益提高，近年來我國綠色建筑幾乎是以每年翻倍的速度在發展。記者采訪了一些中國買房人，他們關注綠色建筑主要集中在以下幾點：減少能源消耗、提高居住體驗、室內空氣質量等。業內人士認為，越來越多的消費者對更健康的生活環境的關注，是中國綠色建筑的主要驅動力之一。

日前，亞馬遜中國發布了2017年互聯網家裝消費趨勢大數據，而從消費者選購家居產品的數據分析中得知，帶有健康、環保性能的家居產品備受網購群體青睞。由此可見，健康環保的家居觀念已經深入人心。

隨著政策的支持，人們觀念的轉變，綠色地產和建筑節能日益成為房地產行業的重要議題和發展方向。綠色建筑項目開始日益增多，綠色地產逐漸發展壯大。

近年來，轉型“綠色發展”已經成為不少房企的選擇。中國金茂針對內部產品提出“綠色品質”的概念，在產品設計研發全產業鏈上以綠色規劃設計、綠色施工、綠色物業運營為依托，實現綠色低碳轉型。當代置業也在其發展戰略中提出，以綠色產品研發為基礎，以綠色地產運營為手段，以創變生態體為載體，打造一條綠色科技健康的房地產生態產業鏈。

作為綠色建筑代表之一朗詩地產，“綠色科技住宅”的形象深入人心。伴隨著科技的發展，綠色建筑產品也在不斷更新升級。據了解，2004年打造朗詩國際街區為代表的1.0產品，主打恒溫恒濕恒氧。而以朗詩鐘山綠郡為代表的朗詩2.0產品，設置了可調節的室溫和風量，可以根據老人、小孩、成人等不同的人群，能更深層次地滿足個性化人的需求。位于河西南的朗詩朗詩熙華府則代表著朗詩綠色科技建筑的3.0產品。

清華大學無障礙發展研究院執行院長邵磊表示，“綠色建筑是為了創造一個更為友好、更為包容的人居環境，實現人與自然、人與建筑、人與人之間的和諧發展。”

　　大事記

2016年 綠色發展被寫入“十三五”規劃；

2017年 住建部印發的《建筑業發展“十三五”規劃》要求，到2020年，中國城鎮新建民用建筑全部達到節能標準要求，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%。