近日，徐匯區啟動東安一、二村的征收前期征詢，涉及居民6000余戶，其中約1700余戶居民尚居住于不成套住宅中。最新數據顯示，徐匯目前仍有161幢、約26萬平方米不成套房屋，涉及居民7600余戶，預計到2025年底前，全區計劃將以每年推進300萬平方米的速度，用3年時間完成1000萬平方米的老舊住房“三舊”變“三新”改造。

“城市的本質是為每一位市民提供美好生活，最大限度地滿足所有人的需求。”在日前徐匯區與市委黨校聯合舉行的“城市更新賦能人民美好生活”理論與實踐研討會上，同濟大學建筑與城市規劃學院教授伍江提出，城市人的幸福感不應只從最低限度的配套中獲得，而是應從不斷提升的“高配置”中獲取。

近年來，從愚園路、張園等歷史風貌區域的更新，到“兩舊一村”改造在全市范圍內推進，上海的城市更新始終在探索“兩條腿走路”：關注城市核心區“老家底”的價值提升，更關注整體的居住條件改善。但二者在推進中均面臨各自的難題與挑戰，都需要“一張藍圖干到底”的科學規劃與堅持。

漕河涇街道兩舊一村改造

“三舊變三新”改造探索創新突破

“城市最本質的價值，就是創造宜居宜業的空間環境，居住水平是衡量城市宜居水平最主要的方面。”伍江表示，當下上海提及城市更新，尤其在保持住房供給穩定方面，如何讓老百姓都能獲得負擔得起、規模合理且高品質的居住空間，是人們對美好城市生活的基本要求。

在上海普遍具有百年以上發展歷程的歷史風貌區，存量住宅和社區的更新和治理，可以被視為另一維度的“保障性供給”。

陜西南路188弄紀家花園內有多座具有百年歷史的英式花園洋房，小區目前有?19?個門牌號共127戶居民。但僅這19個獨立庭院，多年來就累積了多達24處違建。一方面，這些小則1平方米、大則10余平方米的違建，大多是居民為了改善住房條件而不得已為之。但雜亂堆物、私拉電線等現象，讓這個百年小區存在顯著的消防等安全隱患。

陜西南路188弄花園改造

去年仲夏，湖南路街道啟動陜西南路188弄“美麗家園”改造，老房子面積小、人口密度高，第一步拆違就遇到困難。為此，湖南路街道發揮區域聯動管理機制的作用，聯合陜新居民區黨總支、街道城管中隊、房管所與衡復物業成立攻堅組，一戶戶上門排摸違建實情，與居民面對面交流，了解每戶人家的實際困難，用柔性執法推動小區拆違、消除安全隱患。

隨著房屋修繕等硬件設施的提升，湖南路街道同步借助“美麗家園”工程引導居民區軟環境的提升。陜新居民區黨總支牽頭搭建起居民議事平臺，沒想到，僅圍繞小區的更新改造，居民就主動提出了不少有建設性、可行性的建議。“能否參照隔壁弄堂把花園圍墻改造成欄桿，讓綠意透出來？”“可是‘透綠’后家中隱私能否保障？”一場關于花園是否要打開圍墻的居民聽證會后，陜西南路188弄采取了“一花園一方案”的做法，讓19座庭院都有了契合居民需求的新貌。

徐家匯街道更新后的樂山綠地

徐匯區房管局局長陳揚介紹，全區目前建于2000年的老舊小區接近80%，不僅有東安新村、田林新村等為代表的老公房小區，也有大量建于上世紀90年代的“初代商品房”。在推進“三舊”變“三新”改造中，徐匯區將在修繕和改造方式上探索多個創新突破，包括改造與拆違結合、修繕與加梯結合、更新與線路管道改造結合、與綠色停車結合以及增設公共活動空間等舉措。“居民暫時沒想好是否要加梯，我們就將基礎管道進行更新和必要的移位，未來一旦大家改主意要加梯，就有現成的施工基礎了。”

歷史空間激發城市新活力

同濟大學、中共上海市委黨校兼職教授孫建平提出，上海新一輪城市更新，需要注意以下特點，包括“從形態上能夠閱讀城市年輪、文化上能夠傳承歷史文脈、功能上能夠承載現代生活、制度上能夠配套制度更新、社會上能夠廣泛參與、管理上能夠服務優先、資源上能夠釋放低效資源”等。其中，社會化、市場化參與，被視為破解當前城市更新部分難點瓶頸的關鍵。

愚園路城市更新向街區縱深拓展 ? 舒抒 攝

今年初被評選為國家級旅游休閑街區的愚園路藝術街區，在2014年啟動本輪城市更新前，沿線可更新的空間中，違建就占到三成。“兩層樓的房子，里面走進去卻是五層半，可見市中心歷史風貌街區的城市更新之難。”創邑實業有限公司副總經理黃志偉說。

為此，愚園路更新采取了一體化管理，由沿線街道、居民區、園區樓宇、街區商戶聯動，通過破除圍墻增設廣場、將亂停車點位變為社區活動場所，為愚園路長寧段增加了多個居民和行人可以休憩、交流的空間。愚園路本輪更新時3000平方米的建設體量，也向街區縱深拓展至8萬平方米。

“我們也在思考，連續多年的改造與投入，城市更新的價值究竟體現在哪里？”黃志偉說。不斷入駐愚園路藝術街區的新賽道企業給出了答案。當新微科技、觀池科技等企業來到愚園路周邊后，原先人們既定印象中受到藝術家、設計師、潮人青睞的愚園路，也有了程序員、極客們的身影。科技企業的落戶帶來的不僅是增長的稅收，更是嶄新的人才圈層。

張園

去年11月對外正式開放的張園，雖然目前僅開放了占整個項目體量約1/3的張園西區，但隨著路易威登、迪奧、寶格麗、古馳等重奢的進駐，以及茂名北路限時步行街的開業，目前張園的日均客流量達到了2.5萬人次，單日峰值則達4.5萬人次。“每當周末限時步行街開街，沿街商戶的營業額平均可提升20%，最高可達60%，可見步行街的效應非常明顯。”上海靜安置業（集團）有限公司董事長時筠侖說。

時隔百年之后重裝回歸的張園，探索的是如何將未來城市功能與空間品質的提升，與上海中心城區歷史建筑的保護和保留相結合。時筠侖介紹，未來，張園東區將兼顧辦公、住宅、酒店等功能，向西延伸出商業、百貨和零售空間，現有的豐盛里則自然承擔餐飲、時尚等配套業態。張園東區還將在地下空間開發上取得突破，規劃三層地下空間，聯通軌交2號、12號和13號線的換乘，并提供近500個停車位，與地面歷史建筑形成既有發展縱深又能承載各類城市功能的復合型空間。

“在城市建設空間沒有增量時，城市更新就要想盡各種辦法，混合、重疊使用現有的空間，把規劃從平面變為立體，讓城市的歷史空間成為激發城市活力的源泉。”伍江說。