上海作為國內一線城市，房地產市場走勢具有風向標意義。一般來說，土地市場和樓市表現之間有傳導效應，但相對于樓市的平淡表現，上海今年兩個批次的土拍卻有些暖意融融，繼續保持“零流拍”紀錄。

不僅如此，上海第二批次土拍收官還不到半月，就有不少地塊規劃方案開始公示，房企供給端緣何積極性不減？在交易暖意背后，還有哪些趨勢值得關注？

土拍規則調整放低競拍門檻

今年，上海已經完成兩個批次土拍。首批次共有19宗地塊成交，總金額超500億元；第二批次共有24宗土地成交，總金額644億元。兩次的參拍意向房企均超過60家，是近年歷次土拍中的高位。

土地市場的表現，和政策供給緊密掛鉤。不難發現，上海今年第二批次拍地規則出現了不少調整。

從2021年實行集中供地以來，上海一直被市場看作是“最難土拍城市”。簡單來說有兩個原因。一是資金量龐大，只準備拿地的錢是不夠的。根據規則，企業一旦參拍，要被監管的資金需達到土地起拍價的110%。二是，土拍規則“燒腦”，考驗企業拍地的“技術實力”。

嚴格不意味著剛性。今年，為了適應房地產市場環境、提振市場主體信心，上海土拍規則進行了靈活優化。

首先，第二批次集中供地首次被拆成兩輪進行，首輪15宗在7月份交易，次輪9宗于8月份交易。業內人士分析，分兩輪交易可以避免企業一次性投入太多資金，拍地有了更多選擇。

其次，“一次性書面報價”方式改為“搖號”。上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，這一調整大幅降低房企的操作難度。

“一次性書面報價”指的是，房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。規定競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；舉牌競價達到中止價時，轉為一次書面報價，由最接近一次書面報價平均價的房企競得。

改為“搖號”，則是在觸發中止價之后，意向競買人不再進入“一次性書面報價”環節，而是通過隨機、公正的搖號機制決定誰競得該地塊。

如此一來，土拍流程得以簡化、效率提高。盧文曦表示，規則變化之后，搖號隨機性更強，公平性增加，將為中小企業提供參拍機會。

投資向核心城市核心地塊收縮

各地的供地形式和土拍的門檻、規則不同，因此很難拉出一份全國城市土拍成績單。但毫無疑問，上海是國內土拍表現較健康的城市之一。自集中供地實行以來的兩年多里，上海土拍雖然豎起很高的門檻，但一直保持“零流拍”紀錄。今年，兩個批次土拍溢價率紛紛破7%。

原因在于上海的地不缺買家。事實上，有越來越多房企想要入局成為“玩家”。

根據同策咨詢研究部梳理，經過激烈角逐，第二批次60多家意向企業中，共有21家競買人脫穎而出。其中綠城為最大贏家，拍得3宗地，大家&浙江錢江&寧波維科聯合體拍得兩宗地，收獲頗豐。

除了耳熟能詳的大型開發商，一些名字陌生的企業也進入大眾視野。他們的主業并非地產，如首次進入上海的寧波維科，主業為高新產業投資；未能競得土地的買家亞倫地產、偉星房產，主業分別是紡織、橡膠。業內人士分析，這些企業多以工業做支撐，投資房地產是為了尋求更高收益。

盡管買家眾多，但地塊冷熱分化明顯。以第二批次交易為例，6宗以底價成交的地塊，均位于浦東臨港、奉賢、寶山吳淞、青浦重固等偏遠區域。

以溢價成交的地塊，普遍位于配套完善、居住氛圍濃厚的市區、近郊和郊區新城核心板塊。閔行梅隴社區受到的關注度尤其高。在剛剛收官的第二批次第二輪土拍中，梅隴社區地塊是最貴的一宗地，地塊優勢顯著，商業、教育等配套齊全，臨近軌道交通15號線站點，區域規劃有19號線，交通便利。因此起始價就達到56.14億元，不過高價不妨礙其吸引高達15家競買人報名，最終以10%溢價率成交。

同策研究院研究總監宋紅衛認為，上海房地產市場目前特征不是降溫而是“分化”，核心區域項目仍然備受關注，有大量潛在購房者，外圍區域項目購買力相對不足。在此影響下，房企自然對于流速快、好去化的地塊顯示出更多積極性，而一些偏遠、難去化的地塊熱度自然較低。

上海冷熱分化加劇背后，反映出在全國房地產市場持續下行的背景下，房企投資策略正愈發謹慎。為了保證投資安全性和回款速度，房企投資戰略逐漸趨同，土拍預算收縮聚焦到核心城市的核心地塊。

那為什么是上海？雖然今年上海住宅交易總體平淡，但放在全國來看，仍有較好的市場基礎，項目銷售去化更有保障。

根據今年國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，1至6月份，上海新建商品住宅銷售價格指數出現了逐月增長的趨勢。

但要注意的是：在交易出現暖意之余，不難發現，上海土拍仍面臨不少挑戰。

首先，房地產行業的深度調整以及全國商品房銷售下行，依然影響著傳導到了土地市場。可以看到，上海以底價成交的土地占比開始增加——

今年首批次有4宗以底價成交，占比21%，第二批次共有6宗以底價成交，占比25%。也就是說，土拍冷熱分化特征愈發明顯，外圍偏遠區域持續降溫。

其次，國企央企仍為拿地主力。盡管今年民企參與熱情比去年整體提升，民企綠城更是一次性拿下3宗地塊，但資金規模強大的央國企仍為拿地主力軍。今年第二批次中，國企央企拿地占比約80%，民企觀望情緒依然濃重。