作為上海最具知名度的歷史文化風貌區，外灘第二立面迎來全面煥新。可在當下，城市更新遠遠不是修房子這么簡單，它的目標更多元、考量更復雜。以外灘為例，把美的建筑基因傳承是必需，但怎樣兼顧區域功能更高能級，土地利用更加高效，民生福祉得以增進，街區巷道更具活力，還要讓企業主體能夠參與，投入產出更加合理……

解放日報·上觀新聞記者從上海城市更新可持續發展論壇上獲悉，為了探索可持續的城市更新模式，上海創新機制，推出責任規劃師、責任建筑師和責任估價師“三師聯創”機制，在外灘第二立面等10個更新單元中試點。它將破解哪些痛點，又將帶來什么改變？

城市更新當下的瓶頸

“新機制試點的10個重點更新單元，體現了上海城市更新面臨的復雜性和挑戰性。”上海市規劃資源局相關負責人說。10個單元包括外灘第二立面、老城廂、徐匯衡復、靜安石門二路片區，既有迫切需要改善居住環境的舊改地塊，也有歷史積淀深厚的風貌保護區域。

外灘是其中典型。在中國科學院院士鄭時齡看來，外灘是上海這座城市的“藍寶石”，是全市唯一的國家級歷史文化街區，非常寶貴。可底子再好，也存在問題。外灘的單日流量為40萬人次，主要集中在沿江一線，即外灘第一立面，很少有人走進第一立面背后的街區。

究其原因，是外灘第二立面帶給人們的距離感。有數據顯示，外灘歷史文化風貌區涵蓋30個歷史保護街坊，177棟建筑建于新中國成立之前。20世紀90年代以來，雖然第一立面的臨江老大樓經過置換改造，引入了一批金融要素市場、功能性機構和總部經濟，但是第二立面的諸多問題隨社會發展逐步顯現，權屬關系復雜、建筑普遍缺乏養護、業態功能分散、使用效率不高、慢行系統缺乏。這些問題外化在空間上，則為活力不足，沒有吸引力。若不煥新，外灘就很難真正打造成為世界級金融文化中央活動區。

諸如外灘第二立面這樣的城市更新單元，任務重、壓力大，不僅僅因為它們普遍是城市或區域地標，而且因為更新要涉及方方面面，或需要大刀闊斧輸入新業態新功能，或需要四兩撥千斤帶動周邊共同發展，或面臨短期資金投入的壓力，或需要考慮長期運營的效能。“城市更新進行到現在的階段，不光是一個規劃師、建筑師或一個評估師單一學科單一門類單一專業的問題，需要全要素、全專業來參與。”北京市建筑設計研究院有限公司總經理、全國工程勘察設計大師張宇說。

從“串聯”變成“并聯”

記者從市規劃資源局了解到，“三師聯創”機制指的是發揮責任規劃師對于城市更新謀劃、協調、統籌的重要作用，發揮責任建筑師對于強化設計賦能、破解技術瓶頸、優化審批流程中的主導作用，發揮責任評估師在城市更新“強資信、明期權、可持續”模式中的支撐作用。

“傳統的城市更新是串聯體系，規劃為先，建筑師必須在區域規劃的大框架之下發揮，很難充分挖掘區域價值。”福斯特建筑設計事務所建筑主任印鳴說，“三師”聯創就是把串聯變成并聯，規劃師、建筑師、估價師能夠充分溝通，彼此啟發，不斷優化細節和指標，最終得出一個成熟、經濟、可持續的更新方案。

“外灘不僅是經典的，還要是當代的、未來的。”外灘第二立面單元責任規劃師、同濟大學建筑與城市規劃學院教授周儉說，從規劃層面來看，要保護經典建筑，再造海派典范，凸顯外灘經典的天際線輪廓，但也應該植入更多新的建筑和空間元素。“如何處置新舊建筑和空間的關系，控制沿街天際線走向，就需要規劃師和建筑師充分對接和溝通。”

經過雙方充分協商，福斯特建筑事務所也拿出了令人驚艷的設想方案。高級合伙人科林·懷特告訴記者，第二立面煥新應當要延續外灘建筑基因。在他看來，外灘的建筑基因在于宜人尺度。如，建筑平均高度40米，天際線連綿起伏，建筑界面連續，首層之間可連通，高密度、高覆蓋率，建筑基底尺寸合理。煥新的目標，要把目前缺失外灘基因的部分補全，提供一個能夠打造世界級金融文化中央活動區的完整格局，形成擁有外灘基因的風貌和氣質的城市形象。“在此基礎上，引入各種復合功能，形成一個24小時的多元工作生活生態圈”。

城市空間的價值，不能以單一的土地價格來評估。英國金絲雀碼頭、國王十字車站街區之所以能成為全球更新標桿案例，長久煥發活力，不僅僅得益于設計理念，而且和背后的城市更新內在機制緊緊相關。在土地房屋資源估價方面，不單純考慮土地，而且綜合考慮功能、空間、歷史人文等多元素復合，多要素融合特點。

上海城市更新進入了可持續發展的模式，面臨了更復雜的存量資源的評估形勢。上海的責任評估師也較以前有了最大轉變——責任鏈條向兩頭延伸。“一方面，我們要綜合判斷城市哪些區域需要做城市更新，另一方面，需要在城市更新完成之后，通過多元指標的模型來評估，更新是否達到了預期效果。”上海市地質調查研究院地價所所長曹玲燕說。

所謂的多元指標模型，區別于傳統房地產評估模式，不是以土地價格為主導，而是將區域內的民生保障、歷史人文、社會活力、經濟促進和環境提升等各類要素進行量化，綜合考慮。基于這一模型，可以對城市更新項目的投入產出進行評估，對未來的發展進行預測。“簡單來說，我們是考慮城市目標的綜合性和資源資產價值的綜合性，把城市更新項目從促進經濟可行向綜合可行的方向進行轉變。”曹玲燕表示。

更廣泛社會力量參與

“三師聯創”機制，在一定程度上改變了傳統的城市更新實施體系，但不意味其他主體就不需要提前介入。鄭時齡等專家呼吁更廣泛的社會力量參與，集中全社會的智慧和力量來推進全市域、全類型、全周期、全鏈條的城市更新可持續模式創新。

比如，城市規劃和設計也要充分考慮后期開發、運營的實際問題。“在實際運作中，我們發現，在成熟商業街區打造步行街，更能彰顯活力。因此，規劃要打造活力街道，就需要允許一定的商業布局，才能帶動人氣有效長期集聚。”長期深耕上海城市更新的瑞安房地產規劃發展及設計部總監陳建邦建議。

上海市規劃資源局表示，將以規劃導向為核心，通過責任規劃師、責任建筑師、責任評估師等多專業技術團隊集成創新，圍繞可持續發展全過程，量身定做全流程的政策舉措。核心關注公共利益，堅持可操作、可落地。突出高品質設計對于未來地區發展的輻射驅動和核爆作用，實現資源、資信、資產、資金貫通，彰顯城市更新行動的極化、盤活、整合、重組、再塑作用。

在“三師”聯創試點項目基礎上，不斷優化上海城市更新可持續模式規劃資源相關舉措，完善全流程、全要素、全周期覆蓋的系列政策文件，以點帶面，推動城市更新高質量發展。