日前，虹口區瑞康里城市更新試點項目共簽約647證，簽約率達到98.63%。這意味著本市首個“政府牽頭、企業運作；居民參與、保障獨立；形式多樣、租售兼容；新老共生、提升煙火；保護風貌、提高品質”的可持續創新城市更新模式取得階段性成果。

“面對全新的城市更新方式，我們的觀念必須要一步步轉變。”瑞康居委會主任、瑞康里居民徐云芬告訴記者，她已帶頭簽約，選擇了全貨幣安置方式，準備去寶山買一套房子，離兒子家也近一些。“我們做居民工作時比較辛苦，說得最多的就是：‘現在可選擇的方式很多，大家一定要抓住機遇，選到最適合自己的方式！’結果也確實是這樣，居民的生活都得到了不同程度的改善。”

虹口區瑞康里是一處百年里弄，東至哈爾濱路，南至嘉興路、新嘉路，西至四平路，北至海倫路，共有居民630證693戶、單位26家，在冊戶籍2196人。該地塊屬于上海市第一批歷史文化風貌保護街坊。

四種安置方式改善群眾居住條件

有著百年歷史的瑞康里，建于1930年前后。被虹口港、俞涇浦、沙涇港三條內河環繞，是上海中心城區唯一保存完整水系格局的歷史風貌區，也是聞名遐邇的文化街區。中國新聞界泰斗趙超構、國畫大師謝稚柳等曾在此居住，濱水形態的石庫門里弄有著獨特的歷史底蘊和人文價值。

然而，瑞康里房屋老化簡陋、設施落后，居住環境惡劣，灶間合用的占85%，衛生間合用的占69%，安全隱患突出，鄰里糾紛多發，居民期盼改造的愿望強烈。8月16日，瑞康里城市更新試點項目更新意愿征詢正式啟動。8月29日，征詢結果公布，愿意實施更新的653戶，占應征詢戶總數的99.69%。9月21日至10月20日，開展試點項目補償安置方案征求意見。11月14日至12月17日，開展簽約。可謂“環環相扣、層層推進”。值得一提的是，該項目于11月26日就達到了95%的協議生效比例。

作為上海市開展創新城市更新模式機制的第一個試點項目，瑞康里歷史文化風貌保護街坊以置換騰退（貨幣化安置）、異地實物安置、回購原地建設房屋、回租原地建設房屋等四種安置方式，解決舊住房居住安全和改善居民居住條件。這四種安置方式讓不少居民眼前一亮。眼下，居民們也按照各自需求，選擇了不同的安置方式。居民姚玉萍說：“真的很開心！我們快八十歲了，想不到現在有這個機會了！我們拿了貨幣。”居民忻世雄則表示：“有房屋安置，我還是選擇了房屋安置。”

讓居民在政策范圍內實現利益最大化

為了讓居民讀懂弄清四種安置方式，上海地產集團（市城市更新中心）與虹口區組建的虹口更新公司作為試點項目實施主體，緊密結合主題教育，先后百余次深入一線“望”實情、“聞”民聲，在同題共答中“問”良方、“切”癥結。

相關部門以“講清一個道理、聚焦一個目標、算好一本大賬、打磨一套政策”為工作設想，統籌算好政治賬、民生賬、經濟賬；成立臨時黨支部，把黨建引領作為推動群眾工作的制勝法寶，號召黨員爭做更新簽約的帶頭人、爭做群眾思想的領路人，實現黨員100%簽約。

工作人員編制《百問百答》說清說透政策，吹風會、圓桌會開了超過100場，持續深入宣傳解讀城市更新相關政策和文件精神，面對群眾的疑惑和不解當場答復，解決“一分鐘”問題。尤其是，通過綜合分析城市更新各種模式的特點和優勢，結合瑞康里風貌保護的特點，從安置方式的選擇和受益入手，讓居民的心理預期切實由“征收”轉“更新”，在政策范圍內實現利益最大化、真正得到實惠。

嘉興路街道舊改分指揮部常務副指揮呂學斌告訴記者，這一次公信評議監督小組和居民評議監督小組都發揮了重要作用。其中，公信評議監督小組由嘉興路街道干部、居委干部、人民調解員、人大代表組成，居民評議監督小組由居民推選出來的居民代表組成。相比之前的人民調解，公信評議監督小組的人員更廣泛，他們和居民評議監督小組一起，挨家挨戶上門向居民耐心解讀更新方案，傾聽居民訴求，推動了居民家庭承租人變更、矛盾調解、財產分割等棘手問題的有效解決。

做群眾工作更要講感情，才能打動人心。瑞康居民區書記王靜華介紹，區域有一位居民身患重病，長年臥床，生活不能自理，并無力述說自己的病情。為了妥善幫助這戶家庭解決實際困難，嘉興舊改分指揮部請街道司法所所長戴佩華幫助查找居民對口的社區醫生，詳細了解該居民的病情。戴佩華利用他的工作網絡和人脈資源，前后不到5分鐘，就找到了這位社區醫生與項目部工作人員對接。讓居民感受到城市更新工作人員的關心和溫暖。

新老“共生”可持續創新城市更新模式

11月23日，選擇回購回租的居民依據選房號順序集中選房。瑞康里居民謝軒拿著1號選房號，選擇回租原地建設房屋（只租不售）、復合式90平方米，月租金10300元。他說：“我出生就在這里，住了20多年。二樓沿街22平方米的小屋，望出去就能看到哈爾濱路的人來人往。工作了就搬出去住了，有時候還在國外工作生活，但是對這里還是很有感情，選擇回租也是希望與這片土地仍有關聯。愿這里發展得越來越好。”

“80后”謝富強夫婦是新上海人，住在瑞康里一間亭子間里。謝富強介紹，剛開始自己拿不定主意，在選擇貨幣、異地房和本地房之間搖擺，經過經辦人、群眾工作組的深度溝通，特別是經辦人不厭其煩地為他家總共定制了三套方案，最終他們選擇了本地回購。“記住的是這里的歷史故事，看中的就是這里的美好未來。”他說，“我們相當滿意，選了一套95平方米、還帶地下室的房子。尤其是這套屬于混合產權，我自己出70%，經濟壓力小很多。”

為最大化程度保留里弄式住宅的樣貌，留住上海的“煙火氣”和“人情味”，地產集團和虹口區引入專業團隊設計方案，充分保留瑞康里原有建筑輪廓與風貌，對住宅產品升級改造，統籌建設兩類住宅產品，即里弄式住房、租賃式住房。同時，通過市場和保障相結合，采取混合產權或回租原地建設房屋方式，解決意向回搬居民短期無法支付新建住房增加面積價款的困難，“以時間換空間”，促進回購回租實現新老居民共生。

據統計，在簽約的647證中，選擇貨幣安置547證，占比85%；選房簽約100證（異地實物安置58證，回購、回租原地建設房屋42證），占比15%。這也為積極探索創新符合實際，兼顧城市更新改造和區域資金平衡的創新之路積累了經驗。

記者了解到，虹口區將以瑞康里里弄房屋成套改造為試點，總結多途徑、可復制、可推廣的工作經驗，在充分激發政府、企業、居民等多元主體力量與智慧的基礎上，科學合理設置不同安置方式的補償標準，優化方案、明確流程，實現以規劃為引領，風貌保護為前提的區域品質提升，推動零星地塊更新改造駛入“快車道”。